Общее межевание границ снт. Развейте сомнения: обязательно ли делать межевание земельного участка в садоводстве, зачем это нужно, если есть кадастровый паспорт? Заказываем землеустроительные работы

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Я не люблю уверенности сытой,
Уж лучше пусть откажут тормоза.
Досадно мне, что слово "честь" забыто
И что в чести наветы за глаза.

Владимир Высоцкий:
"Я не люблю" — текст песни, 1968 - 69 г.г.

Странное это дело. Почему всегда получается не так, как планировалось вначале? Почему скелет будущей статьи вдруг приходиться менять на лету, уже в ходе работы над содержанием? Ответы, что интересно, лежат очень близко от вопросов. Всё объясняется понятиями и терминологией, к-е и призваны осветить проблемы конкретной страницы. Это применимо и подтверждается для межевания земельного участка . Из этого утверждения внезапно нарисовалось объёмное правило, к-е действует для любого сложного вопроса:

1. То, что написано в законе - это только одно объяснение, одна сторона, проблем земельных участков. Самое точное и правильное.
Но законы, к сожалению, никто не читает или читают единицы.

2. То, что нам, садоводам, говорят специалисты и кадастровые инженеры вкупе с сотрудниками Государственного кадастра недвижимости - ГКН или Единого государственного реестра прав - ЕГРП (с 01.01.2017 г. - Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН ) - это другое объяснение, близкое к закону, уже частично искажённое или перевранное, но лежащее где-то рядом с нормами закона.
Эти лица законы почитывают и благополучно их забывают или не разбираются в нюансах. Им зачем? На всё есть начальник, к-й ставит подпись. Начальник думает, что подчинённый делает всё правильно, потому что уверен в его знаниях. А подчинённый исполняет и несёт на подпись документ, не соответствующий нормам закона, или выдаёт садоводу искажённую информацию. Он ведь не начальник и ни за что не отвечает. И каждый из вас, уважаемый садовод, в своей жизни сталкивался с такими неучами или даже сами были участниками отдельных событий в своих организациях. И хорошо, если это действительно так, а не иначе. Иначе бывает тогда, когда начальники и подчинённые сознательно идут на нарушение закона. К сожалению, в деле межевания садовых земельных участков это встречается спошь и рядом.

3. То, что нам говорят сами садоводы, в т.ч. члены органов управления СНТ, может лежать недалеко от истины, а может быть так далеко от правды, от норм закона, от установленного порядка, что только диву даёшься тем утверждениям, к-е доносят горе-специалисты, ни разу не читавшие закона, но одним ухом услышавшие искажённую информацию от чиновников, где-то рядом стоящих около темы межевания.
Этих лиц слушать вообще нельзя. Или, как минимум, перепроверять сказанное на соответствие нормам закона. Как правило, если вы в ответ на полученное объяснение задав один единственный вопрос: "А не подскажете ли Вы, любезный, где написано то, что вы так утвердительно, точно и красиво сейчас изрекли?" - не получаете ответ или вас отсылают в любом направлении, то вас попросту дурачат. Причём не нагло, а из-за невежества.

Точно по этим трём правилам была написана данная статья о таком важном для собственника любого земельного участка мероприятии, как межевание . Пришлось распутывать информацию из разных источников, понять на практике, где нас кидают на деньги, чтобы получить то, что нужно для каждого садовода, а главное не искажённый никем порядок действий по доведению всех документов о праве собственности до ума и соответствия нормам действующего законодательства.

По старому заведённому правилу определимся с вопросами, на которые нужно получить ответы:

Что такое межевание, межевой план , и какой в этом смысл и надобность?
Чем грозит отсутствие межевания собственнику садового земельного участка?
Как правильно и с выгодой для себя любимого заказать межевой план у кадастровой конторы?
Особенности и порядок межевания садового земельного участка?
У вас уже есть или только что вручён межевой план земельного участка. Что с ним делать дальше?
Есть ли связь между межеванием участка и зданиями, сооружениями, расположенными на нём?

Статья обещает вам увлекательное чтение, которое многих даже слегка развеселит нашей бестолковостью и слепой верой в слова "специалистов" из различных учрежденний. Одновременно с уже сказанным есть необходимость подчеркнуть то, что страница не решает задачу полной всеобъемлющей инструкции по проведению межевания участка. Для этого есть уже готовый документ Минэкономразвития. Ссылка на него будет предоставлена в статье. Мы всего лишь рассмотрим весь процесс в его применении к садовому участку и особенности, с которыми придётся столкнуться собственнику. Почему ограничено? Да потому что в самом процессе межевания собственнику отводится роль инициатора. А всё остальное за него сделают специалисты (кадастровые инженеры и сотрудники управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Конечно, не без вашего участия, но очень необременительного, если всё делать согласно закону. Ну, что ж, поехали!

МЕЖЕВОЙ ПЛАН САДОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Межевание границ земельного участка, "за" и "против".

Давайте для начала разберёмся с терминами, а потом будем спокойно их использовать при раскрытии темы страницы:

МЕЖЕВАНИЕ земельного участка - это комплекс инженерно-геодезических работ, проводимых с целью установления, восстановления и закрепления на местности границ земельного участка (определения местоположения его границ и площади), а также юридическому оформлению полученных в ходе работ сведений в Государственному кадастре недвижимости (с 01.01.2017 г. в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН). МЕЖЕВОЙ ПЛАН земельного участка - представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определённые сведения, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Определение межевого плана дано в том виде, в к-м оно изложено в п. 1 Статьи 22 "Требования к межевому плану" ФЗ-218 от 15.07.2015 г.

Остальная терминология нам сейчас не нужна, т.к. она является производной от первых двух понятий и включена в них. А по содержанию страницы эта дополнительная терминология будет нам встречаться и разбираться по косточкам.

Но об одном термине следует сказать сейчас и подробно его разобрать. Это один интересный и часто употребляемый термин: "декларативные точки", "декларативный участок " и т.п. Надо прямо сказать, что специалисты не владеют этим термином в том смысле, в каком он должен применяться в разговоре с заказчиком (садоводом). В этом случае такого человека специалистом можно назвать с натяжкой. Ну, по крайней мере, в знании этого термина и употребления его там, где он действительно необходим. Рассмотрим на примерах:

Пример 1: В конце января 2016 г. мой родственник заказал межевой план в ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральном БТИ", а проще говоря - в БТИ. У родственника были на руках исходные документы, в т.ч. свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок нового образца. До этого свидетельства участок принадлежал другому собственнику, имевшему на руках свидетельство на право собственности старого образца 1992 г. Следовательно, исходя из нормативных правовых актов, действовавших на момент передачи земельного участка в собственность первому собственнику, органом самоуправления граждан в лице мэрии города Калининграда, уполномоченным государством на такие действия, был издан Государственный акт о передаче земли в собственность, выполнены все подготовительные кадастровые работы, проведено межевание всей территории и разбиение на индивидуальные участки, описаны все поворотные точки координат каждого участка.

После топосъёмки вместе с родственником по звонку я прибыл в БТИ по вопросам подготовки межевого плана. На всякий случай вооружился дополнительными документами. В ходе встречи кадастровый инженер (он там не последний на счету) заявил о том, что земельный участок имеет декларативные точки границ . Я возразил. Вспомнил о старом свидетельстве на право собственности. Рассказал о том, что и как делалось до 1999 года на земельных участках, а в конце достал приложение к постановлению мэрии № 334 от 07.03.95 года, на котором в местной системе координат, в масштабе исполнен План садового товарищества. После этого специалист замялся и выкрутился, выразив мнение, что эти точки сегодня имеют большую погрешность до 30 см. На что я, ответил: "А кто сомневается? Для этого и заказываем межевой план, чтобы устранить погрешность и узнать точное прохождение границ участка, а не те границы, к-е намерили в своё время деды, выравнивая участки так, как им захотелось в 1995 году или даже раньше".

Таким образом, границы искомого участка не являются декларативными, а подлежат уточнению их прохождения на местности и выносу в натуру. Др. словами цель всех мероприятий: получить на руки межевой план , внести все данные о согласованных с соседями границах в Единый государственный реестр недвижимости (до 01.01.17 г. - ГКН), и привязать границы участка координатами согласованных поворотных точек к земле. После этого можно смело ставить новый забор и строить жилой дом.

Декларативный земельный участок, собственник
к-го не проводил межевание границ

Важно помнить: Применение "всякими специалистами" и знатоками определения "декларативный участок" к вашему земельному участку не подтверждает его декларативности. Декларативность участка подтверждают сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ЕГРН - с 01.01.2017 г.)

Сразу возникает вопрос о возможности проверки без беготни по учреждениям, написания умных писем с запросами и т.п. долгими делами. Сделать это по своему участку можно способами описанными на странице: Кадастровый учёт земельного участка, жилого дома, реестр прав собственности на недвижимость . А слева можно увидеть возможный результат такой проверки одного из земельных участков. Обратите внимание на подписи в таблице о сведениях по данному участку:

Внимание: сведения о границах объекта отсутствуют.
Местоположение указано ориентировочно.

И далее в строке таблички вместо "Уточнённой площади " написано "Декларированная площадь ". Можно проверить любой расположенный рядом участок, набрав вместо кадастрового номера указанного вверху снимка с экрана другой видимый номер участка. И вы увидите совсем другую табличку без настораживающих записей об участке. Напомню, что это доступно на официальном сайте Росреестра, разделе "Публичная кадастровая карта".

Декларация на жилой дом.

Вот эти слова о вашем любимом участке должны вас насторожить, заставить поднять... с дивана и предпринять меры по срочному исправлению ситуации.

А откуда берутся в Государственном кадастре недвижимости такие сведения? Напоминаем. Они черпаются из вот такого документа (см. справа декларацию), к-й заполняют собственники при оформлении прав собственности на объекты недвижимости. Как правило эти объекты, включая здания, не привязаны к земле. Основанием для регистрации подобных объектов недвижимости является пресловутый ФЗ-93 от 30.06.2006 г. "О дачной амнистии" , с продлением действия отдельных его норм до 01.03.2018 г. (ФЗ-20 от 28.02.2015 г.) Вы, может быть, точно также оформляли свой объект (участок или здание). Однако декларация не является подтверждением отсутствия в ГКН сведений о точном месте расположения объекта (границ (контура) и координат поворотных точек) при условии наличия у вас в сундуке следующих документов, сведения из к-х внесены в ГКН:

Межевой план земельного участка
Технический план здания (сооружения)

Эти сведения из названных документов вносятся после их сдачи собственником для обработки в офис управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту вашего жительства. После внесения всей необходимой информации документы возвращаются владельцу. Узнав эти особенности, вы теперь легко можете сами уточнить: является ваш объект недвижимости декларативным или уточнённым, и какие сведения внесены в отношении участка (здания) в ЕГРН. Особенно, это касается участка, у которого вы не первый владелец.

Встречаются случаи, когда в СНТ имеется постановление (копия или даже оригинал) о свершившемся государственном акте о передаче земли в собственность. В архиве администрации обязательно есть приложение к постановлению, а в ГКН (ЕГРН) нет никаких сведений. Может ли такое быть? Оказывается может. СНТ по факту получает выдел земли, нарезает участки, и люди начинают на них хозяйствовать. А формально постановление не исполнено: СНТ не сделало официального размежевания земли на землю общего пользования и индивидуальные земельные участки. А главное, никто не оформил участки в собственность. Поэтому в Государственном кадастре недвижимости (ЕГРН) будут сведения только о самом земельном выделе, на к-й нет прав собственности, нет межевания, нет ничего. Есть и пример такого СНТ, образовавшегося не в стародавние времена, а в 1999 г. И этот факт тем более удивителен. Сейчас там начинается работа с помощью нашего информационного ресурса и неравнодушного председателя, к-ю надо было сделать ещё 17 лет назад.

У части нашего населения может появиться раздражённый вопрос: "А какая разница? У меня есть документы о праве собственности на объект и никто не сможет его отобрать согласно нормам Конституции и законодательства". Такие люди настолько самоуверены в своих убеждениях, что не подозревают о своих заблуждениях. Почему? Да потому что не знают нюансы, к-е легко позволяют другому законно отобрать у вас вашу собственность. Пусть и не так прямо, но смысл однозначно такой: у вас именно законно отбирают объект недвижимости. При этом, вы узнаёте о свершившемся факте случайно и последним, как муж об измене жены или наоборот. Бывает и так, что уже поздно кричать: "Караул! Грабят!" Читаем следующий пример с декларативным объектом недвижимости и делаем два вывода:

Пример 2: Дворник № 805 (29.11.2011 - 05.12.2011) "Декларативная земля" (газета органа самоуправления граждан г. Калининграда)

Владельцам участков стоит побеспокоиться: официальные свидетельства о праве собственности вовсе не гарантируют их сохранности. У жителя Гурьевского района земельные рейдеры пытаются отобрать участок в Малом Васильково. Не без помощи коррумпированных должностных лиц.

Одним из своих главных «достижений» первого десятилетия нового века российская власть считает «упорядочивание земельных отношений». Если раньше право собственности на землю фиксировалось от сохи на примитивных документах, то теперь - как нахваливают себя «реформаторы» - есть кадастр, к тому же в электронном виде. И если участок стоит на кадастровом учёте, а у вас есть свидетельство на право собственности на него, то, мол, всё железно и непоколебимо. Отнюдь.

Два права.

Евгений Янин живёт в Малом Исаково. В Малом Васильково у него земельный участок с недостроенным домом. Оформлением этого недвижимого имущества в своё время пришлось заниматься месяцами, потребовав и финансовых затрат. Зато в результате в марте 2008 года он стал обладателем «железного» (как тогда ему казалось) подтверждения права собственности на участок и недострой. Евгений Петрович демонстрирует свидетельство о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:03:060208:*** и свидетельство о праве собственности на недостроенный дом. Угроза его имуществу пришла с той стороны, откуда он совсем не ждал.

8 октября мне позвонил сосед и сказал, что мой недостроенный дом сносят, - рассказывает Евгений Янин. - Приехав на место, я увидел троих рабочих, которые кувалдами сносили стены.

По словам мужчин, их наняло некое лицо. Янин вызвал полицию. Приехал наряд, опросил всех, составил протокол.

Но вскоре на участок прибыл ещё один человек. Евгений М. предъявил полиции... ещё одно свидетельство о праве собственности на тот же участок. Это свидетельство датировано октябрём 2011 года.

Через день на личном приёме сотрудник полиции порекомендовал обоим собственникам обратиться к главе администрации Гурьевского района для «решения вопроса». 10 октября Евгений Янин прибыл на приём к главе администрации. Глава его выслушал и отправил в земельный отдел «для решения данного вопроса». И.о. начальника земельного отдела посмотрел на документы о правах собственности Янина, а потом, по словам Евгения Петровича, вызвал по телефону некоего гражданина Игоря Козлова. Козлов, по словам и.о. начальника отдела, и был тем самым гражданином, который «оформлял» этот земельный участок. Козлов предложил Янину... выкупить у Евгения М. данный участок, а заодно и компенсировать затраты на рабочих. Что и говорить - «прекрасное» предложение: собственнику участка надо ещё и второй раз заплатить за него, а заодно и оплатить преступный снос его собственности. Янин отказался и рассказал чиновнику о предложении Козлова. Но тот только развёл руками... Мол, решайте сами.

А ещё через сутки Евгению Янину позвонил Евгений М. и рассказал, что «его кадастровый номер привязан к данному участку»; кадастровый номер из свидетельства Евгения Янина, по словам Евгения М., к участку «не привязан», и что он будет продолжать сносить недострой дальше. Что в дальнейшем и сделал 15 октября 2011 года.

То есть собственность, полученная у муниципалитета, за которую заплачены деньги и на которую государством оформлены документы, у Янина как бы есть. А на деле... кто-то пытается перепродать ту же землю ещё раз. Или уже перепродал...

Переход участка

Как выясняется сейчас, в так называемом «правовом государстве», которое целое десятилетие выстраивалось «вертикалью власти», такое вполне возможно. При наличии двух условий: мошенников-земельных рейдеров и их сообщников в органах власти.

29 ноября 2007 года администрация Гурьевского городского округа передала Янину по договору в собственность земельный участок по адресу ул. Юбилейная, 29д, который он оформил в юстиции и сделал землеустроительный план в который входит межевание участка.

А 6 сентября 2010 года администрация Кутузовского сельского поселения «упорядочила нумерацию недвижимости в пос. Малое Васильково». Адресом «Юбилейная, дом 29д по постановлению администрации стал «ранее числившийся адрес «Юбилейная, дом 29а. И этот адрес был передан «для индивидуального жилищного строительства» другому лицу.

Хороший финт? Кто теперь разберётся, где и по какому адресу что находится? Освободившемуся от старого адреса земельному участку был присвоен новый адрес Юбилейная 27г и новый кадастровый номер. По постановлению администрации этот участок был выделен под ИЖД Ф., которая в последствии уступила его Ч., который, в свою очередь, продал его Евгению М. Так один и тот же земельный участок спустя 3 года приобрёл второго собственника.

Урезать и подвинуть.

Раз за разом Евгению Янину стало открываться то, что произошло. Выяснилось, что с момента оформления его права собственности многое поменялось. Например, прежняя регистрация права собственности считается «декларативной».

Если у вас просто постановление и вы зарегистрировали своё право декларативно - это называется декларативный участок, - то его можно и урезать и подвинуть - действие вполне в правовом поле, - рассказывал в одном из интервью в 2008 году тогдашний руководитель управления Роснедвижимости Калининградской области Кочмурад Бяшимов.

Похоже, для кого-то такое положение дел стало руководством к действиям.

Схема отъёма участка выглядит так: в кадастровой палате рейдеры узнают об участках, которые не имеют привязки к электронному кадастру. В муниципалитетах, где у рейдеров должны быть сообщники, меняют адрес расположения участка. И теперь по новому адресу выпускают постановления о предоставлении земли под ИЖД. Дальше проводится постановка на кадастровый учёт участка с новым адресом и новым кадастровым номером. Прежний владелец участка может остаться ни с чем. Ведь его реальная земля теперь имеет кадастровый номер, привязанный к единому кадастровому плану. Только номер этот принадлежит другому лицу.

Возбудили дело.

История Евгения Янина ещё далека от такого печального финала. Из прокуратуры Гурьевского района ему сообщили о возбуждении уголовного дела по статье «Самоуправство». Поскольку рабочие сносили строение, право собственности на которое зарегистрировано. А вот из Кадастровой палаты ему уже ответили, что ставить на учёт его участок не могут, поскольку необходимо представить межевой план. Межевой план на участок Янина, похоже, есть у земельных рейдеров.

Но правоохранительные органы теперь не могут их найти. Редакция будет следить за развитием ситуации.

Не будем строго судить журналистов. Они красиво написали, подняли волну людского негодования, но не смогли правильно объяснить проблему. А проблема заключается в том, что Евгений Янин никогда не делал межевание границ участка и в сведениях ГКН его участок не имел привязки к земле, т.е. как бы существовал виртуально, в воздухе. Следовательно, при таких обстоятельствах любой др. гражданин вполне мог оформить понравившийся ему участок на себя, осуществив межевание. При таких действиях новый (он же старый участок) может получить другой кадастровый номер и, соответственно, нового хозяина. А виртуальный участок старого собственника перемещается в другое место. Какое место? А любое! И так будет до тех пор, пока на него не оформят межевой план , привязав к конкретному участку земной поверхности..

Аналогично решаются вопросы захвата земельных участков в любом СНТ, где никто или многие не проводили межевание своих участков. Схема простая: захватчик выясняет адреса собственников, имеющих кадастровый номер, привязанный к земле данными межевания, внесёнными в ГКН (ЕГРН). Затем он предлагает собственникам выкупить их участки по цене выше рыночной в 2 - 3 раза. Естественно, что собственники идут на такую сделку. Затем приходят бульдозеры, и всё сравнивается с землёй. Все, не имеющие привязки к земле, земельные участки переносятся в другое место, хорошо, если не в болото (там в болоте они тоже будут виртуальными). Но в любом случае плохо, т.к. это будет целина. Людей никто собственности не лишает, но и заниматься садоводством по прежнему месту расположения участка новый хозяин не даст. В определённых обстоятельствах при должной юридической защите, долгом судебном процессе можно отыграть такой "сравнительно честный отъём собственности" назад. И пожелаем Евгению Янину успеха в этом противостоянии с негодяем. Но! Ведь этого можно избежать за небольшую плату, заказав в одной из кадастровых контор межевой план на участок и технический план на здание, если оно присутствует. А получив документы, внести сведения о них в Государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) и спать спокойно.

По стране упорно ходят слухи о проведении межевания земель силами органов власти. Народ ссылается на некий нормативный правовой акт и продолжает сидеть в кустах, надеясь, ничтоже сумняшеся, на государственную халяву. Люди, опомнитесь! Халява закончилась с момента обретения вами права собственности на объект недвижимости. Теперь за свою недвижимость отвечаете только вы сами в полном соответствии с гражданским законодательством (Раздел II Право собственности и другие вещные права ГК РФ). А вот что написано в искомом нормативном акте правительства Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 20.08.2015) «Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»:

21.3. установление порядка и проведение за счёт средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учёт и техническую инвентаризацию этих объектов.

Как видите про межевание - молчок. Даже выезжать никуда не нужно. Однако предположим, что органы, обязанные осуществить инвентаризацию, всё же выехали на местность. Для нас важно понимать сам термин "инвентаризация" и что в него включено в любом случае. На одном из сайтов местной администрации найдена следующая информация о целях:

Цели инвентаризации объектов недвижимости:
• выявление использования земельных участков не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием;
• выявление объектов самовольной постройки и объектов незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых;
• координация деятельности органов местного самоуправления... муниципального района, направленной на стимулирование оформления юридическими и физическими лицами правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объекты самовольной постройки и объекты незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых.

  Инвентаризация осуществляется по месту нахождения объектов инвентаризации рабочей группой. В состав рабочих групп входят сотрудники администрации района и сельских поселений, по согласованию: сотрудники органов технической инвентаризации, представители заинтересованных федеральных органов, налоговой службы, Росреестра и др.

Не стоит материть органы власти и правительство. Они делают всё правильно и логично. Напоминаем о том, что халява закончилась с обретением вами права собственности на объект недвижимости . Из этого посыла вытекает правило:

Правило: Имеешь в собственности земельный участок, будь добр: зарегистрируй его в установленном порядке, включая межевание границ, пользуйся, владей и распоряжайся в своё удовольствие. Только не забывай платить налоги и содержать участок в соответствии с видом разрешённого использования.

Как вы заметили, никаких намёков на межевание вашего участка в процессе инвентаризации тоже нет. И не надейтесь. "Спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Не следует ждать, когда кто-то придёт и сделает за собственника межевание границ его участка. Не дождётесь от органов власти. Государство не уполномочено законом выполнять за собственника его обязанности. А налоги с вас будут брать в любом случае, есть межевание или его нет, привязан ваш участок к земле или он декларативный. Главное, что в ГКН (ЕГРН) есть хоть какие-то сведения о вашей недвижимости, в том числе, в результате инвентаризации. Очень надеюсь на то, что необходимость межевания границ участка (определение координат жилого дома на участке с привязкой их к земле) сомнений у вас уже не вызывает. Двигаемся дальше. Исследуем проблему межевания ещё с одной неприглядной стороны.

Пример 3, по материалам одного из форумов: Почитал по теме посты прошлых лет и скажу, что мнения с годами переходят из крайности в крайность. Ведь каких-то 3-4 года назад было для всех открытием, что земли не согласовываются, до этого согласовывали всё и вся.

Люди! Ну откуда вы взяли то, что если граница смежного декларированного ЗУ уточняется, то её не надо согласовывать с правообладателем этого ЗУ? В законе вообще нет такого понятия как "декларированный" или "декларативный"!!! Есть положение об обязательном согласовании в определённом случае, при определённых обстоятельствах - извольте исполнять.

Есть мнение, что согласовывать нужно даже с участком который не стоит на кадастровом учёте, но свидетельство имеется. Это конечно тоже крайность, но следует учитывать, что в любой момент этот правообладатель может внести сведения о своём ЗУ, как о ранее учтённом, поэтому этот момент очень спорный. У меня был случай в практике, когда такой правообладатель пытался предъявить претензии в суде, что граница не была с ним согласована, я свою позицию сумел отстоять.

Никому из вас не пожелаю, чтобы правообладатель декларированного ЗУ предъявил когда-нибудь претензию, что его граница, смежная с уточняемым (образуемым) в отношении которого вы проводили работы, не была согласована вами с ним.

9) граница земельного участка, о кадастровом учёте которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. (п. 9 введен Федеральным законом от 08.12.2011 N 423-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 23.07.2013 N 250-ФЗ, от 22.12.2014 N 447-ФЗ) часть 3 ст. 27 ФЗ-221

1. Если Ваш земельный участок отмежёван (установлены границы по сведениям Государственного кадастра недвижимости), тогда Вам необходимо обратиться в межевую организацию, чтобы осуществить "вынос точек" на местности. При этом, на эту процедуру обязательно пригласите соседа (письменно с уведомлением). По результатам "выноса точек" необходимо составить заключение, которое должно содержать информацию о площади (размерах) части Вашего участка, самовольно занятого соседом. Если указанные мероприятия все-таки не устроят Вашего соседа и Вы не договоритесь, смело обращайтесь в суд с требованием об устранении препятствий путём демонтажа гаража (его части) на Вашем земельном участке. Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка.

2. Если Ваш земельный участок не отмежёван, тогда ситуация будет развиваться по другому. Необходимо заказывать межевание (уточнение границ и площади земельного участка), проводить согласование с соседом (если участок в его собственности). В случае его отказа от согласования смежной границы земельного участка, вопрос также придётся решать через суд, но уже исковые требования будут сформулированы иначе - об установлении границы земельного участка с кадастровым № .... согласно Вашего межевого плана по координатам..... (сведения из Вашего межевого плана).

3. Также имеет значение - установлены ли границы земельного участка у соседа. Если да, то по всей видимости, смежная граница ранее уже согласовывалась. И оспорить согласование уже имеющейся границы, будет не так-то просто. В этом случае, также можно заказать "вынос точек по смежной границе" и определить, в границах ли своего участка построил Ваш сосед гараж.

Для закрепления появившегося у вас устойчивого желания: взять и поделить границы без проблем и судов, приведём ещё один пример о проблемных земельных участках:

Пример 4: Нарушение границ земельного участка нейтрализуется в суде. В силу Земельного кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ, земельный спор подлежит рассмотрению в суде в порядке искового производства. Из наиболее общих предметов иска можно выделить:
- иск об установлении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
- иск об определении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
- иск о признании права собственности на земельный участок или на его часть в соответствии с долей в доме или по факту;
- иск о нечинении препятствий в пользовании земельным участком;
- иск об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения.

Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков:

1-я ситуация , когда границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы. В этом случае, для разрешения конфликта необходимо осуществить следующие действия: Произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съёмку, поворотных точек, которые зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков. После получения фактических данных – закрепление границ на местности – наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли её нарушение и с чьей стороны, и возможно ли разрешить спор путём устного соглашения об устранении нарушений границ. В случае, если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке. Обращение в судебные органы за защитой своих интересов. В частности, это может быть иск об устранении нарушения третьими лицами права пользования земельным участком.

2-я ситуация , когда точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ. В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учёте условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учёте вовсе. Следовательно, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ. Для разрешения конфликта также необходимо осуществить следующие действия:

Начать процесс межевания земельного участка. При этом в процессе межевания рекомендуем осуществить измерение площади земельных участков не только вашего земельного участка, но и всех земельных участков, окружающих спорные. Это даст возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю. При сопоставлении полученных данных можно будет установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади. Более того, путём сопоставления данных измерений площади окружающих земельных участков может быть выявлено, что захват территории произошёл совершенно в другом месте. Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю. При геодезической съёмке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм. На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка. Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако в случае недостижения соглашения по данному вопросу конфликт разрешается на следующей стадии. Передача спора о границах земельного участка в судебные органы. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съёмки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.

Подробнее на Правовед.RU: https://pravoved.ru/question/20341/

В ходе рассмотрения нами примеров из практики мы однозначно вышли на конечную прямую с принятием решения о необходимости межевания. Теперь подведём промежуточные итоги, но не путём выводов, а выстраиванием списка положительных и отрицательных сторон:

Плюсы и минусы межевания земельного участка :

Положительные стороны процедуры межевания:

1. Есть возможность на законных основаниях увеличить существующий земельный участок на несколько соток (до 10% от площади), если указанная в документах площадь меньше действительной.

Не обольщайтесь. Всё верно, если вы не "прихватизируете" землю соседей или землю общего пользования.

2. Границы участка защищены от намеренного либо невольного посягательства соседей.

Правильно, если вы бываете на своём участке и своевременно можете остановить незаконное строительство или попытку перенести забор. Если не бываете, то это не спасёт вас от судебного иска к соседу в ответ на его незаконные действия - проще будет выиграть суд и заставить нерадивого соседа ретироваться восвояси, чем бить друг друга по "морде лица".

3. При строительстве объектов на участке есть возможность соблюсти нормы и регламенты строительных правил и Градостроительного кодекса, например, отступ от границ.

Совет: Скупой платит дважды. Помните об этом всегда. Если вы не проводили межевание границ, то не нужно ставить новый забор, начинать строить жилой дом, возводить рядом с границей беседку. Вы рискуете нарушить СП 53.13330.2011 и тем самым затронуть интересы соседа. Мало того, что это приведёт к ссоре. Его иск в суд закончится сносом вашего незаконно построенного дома, строения и пр. А это вам разве нужно?

4. При условии неопределённой формы участка будут установлены его точные границы.
5. В случае принадлежности участка нескольким владельцам, межевание позволит избежать конфликтных ситуаций при его разделе.

Отрицательные стороны процедуры межевания:
6. Процедура относительно недешёвая и длительная, отнимает немало времени у владельца участка.

По ценам на начало 2016 г. в Калининграде неполная процедура межевания границ стоит около 5000 руб. Почему неполная? Это будем разбирать ниже. Полная процедура стоит примерно от 12000 до 15000 руб. Если придётся делать объявление в газете, то нужно добавить ещё 3000 руб. Много это или мало? Полагаем, что за спокойный сон это мало. А если делать неполную процедуру, то вообще ничего не стоит.

7. Проведение межевания нередко грозит спорами или даже судебными разбирательствами с соседями.

Это лишний раз подтверждает правило о том, что с соседями нужно жить дружно и поддерживать мирное взаимоприемлемое решение по любой возникающей проблеме. Кроме этого, любое своё начинание всегда нужно сопоставлять с интересами соседа. И при отсутствии нарушений смело претворять в жизнь.

8. В случае неправильного проведения межевания выявленные ошибки устраняются за счёт владельца участка.

Ошибка ошибке рознь. Никто не отменил ответственность кадастрового инженера, проводившего межевание вашего участка, согласно ст. 29 "Кадастровый инженер " ФЗ-221 от 24.07.2007 (ред. от 13.07.2015) "О государственном кадастре недвижимости". Но могут быть случаи, когда за давностью лет и отсутствием организации, проводившей кадастровые работы, придётся исправлять ошибки за свой счёт.

9. Невозможность совершить сделку купли-продажи, другую сделку с участком до окончания процедуры межевания в случае крайней необходимости.

2. Особенности процедуры межевания садового земельного участка

Для любого собственника земельного участка рано или поздно, а лучше рано, встанет вопрос о проведении межевания. До какого-то момента мы отбрасываем непонятную и незнакомую нам процедуру в сторону. А ну её! Бегать по чиновникам, узнавать, платить, ругаться. Лень. А вопрос-то уже назрел. На дворе начало 2016 года. До заветных, установленных государством дат (01.01.2017 г. и 01.01.2018 г.) осталось немного времени. Конечно, можно и дальше ничего не делать, если бы не следующие за датами неприятности. Для кого-то они начнутся уже скоро, а для кого-то не скоро. Но в том, что неприятности с вашей недвижимостью, не прошедшей межевание границ, будут - не сомневайтесь. А может у вас есть межевание? Может и есть. Ниже разберёмся с ещё несколькими признаками присутствия межевания, к-е можно найти в недрах ГКН (ЕГРН), не вставая с дивана. Но, к сожалению, 100% гарантии и они не дают. А пока разберём причинно-следственную связь имеющую место быть между земельным участком, собственником, межеванием и Государственным кадастром недвижимости (ЕГРН).

Причины, по которым собственнику необходимо провести процедуру межевания садового земельного участка:

Во-первых, в 90-х годах система координат и точность определения поворотных точек границ земельных участков была с погрешностью, которая достигала ±30 см.
Согласно требованиям земельного законодательства в 2016 г. координаты поворотных точек границ имеют допуск в погрешности не более ±10 см для земельных участков в пределах земель муниципального образования, то бишь города. А для земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения эта погрешность может достигать пределов ±20 см.

Во-вторых, ни в чём нельзя быть уверенным до тех пор, пока у вас в сундуке не будут лежать два документа: межевой план вашего садового земельного участка и технический план дома (при его наличии на участке), а сведения из этих документов вами лично с заявкой не поданы в подразделение управления государственной регистрации, кадастра и картографии.

Несмотря на то, что в предыдущих двух статьях об этом уже говорилось, повторим пройденный урок и ещё раз разберёмся в признаках когда-то состоявшегося межевания. Помним о том, что самым хорошим признаком является межевой план в сундуке. И всё же:

• Если в данном пункте площадь участка определена числом без погрешности (например, 600 метров²) - то на участке межевание скорее не проводилось либо оно проведено с нарушением.
• Если в пункте указана погрешность (например, 600 метров² ±21 метр²) - то с большой вероятностью межевание проводилось. Однако, как уже сказано, пока нет документа в сундуке, ничего не гарантировано.

Кадастровая выписка земельного участка, форма КВ.6

• В пункте "Описание поворотных точек..." должны быть номера поворотных точек и их координаты по осям X и Y.
• В пункте "Особые отметки" должны быть указаны погрешности определения координат. Это ±0,1 м либо ±0,2 м: для города и для сельской местности соответственно.

Процедура межевания:

1. Сбор документов для процедуры межевания .

Для оформления заказа в кадастровой организации, а их великое множество, вам необходимо иметь гражданский паспорт, свидетельство на право собственности на землю образца 1992 г. или новое свидетельство о регистрации права. Этими документами можно обойтись. Однако для осуществления процедуры межевания вам нужно ещё иметь кадастровые выписки на свой участок и все окружающие участки. Это, как минимум, 5 выписок: ваш участок и участки четырёх соседей. Один из соседей, как правило, это участок земли общего пользования. Кадастровый номер своего участка находите в своём свидетельстве на право собственности. Кадастровые номера соседей, если вдруг не знаете, то находите на сайте Публичной кадастровой карты . Далее по схеме описанной в статье " " заказываете кадастровые выписки на требуемые для процедуры межевания земельные участки. Стоимость в ценах начала 2016 г. 150 руб. за каждую выписку. Этот вопрос можно переложить на организацию, в к-й вы планируете заказать само межевание. Тогда стоимость будет немного другая: 400 руб. за одну выписку. Разница существенна. Экономия налицо. Поэтому проще, быстрее и дешевле всё сделать, не выходя из дома. Сроки следующие: если вы оплатили стоимость выписок в субботу, когда банки отдыхают, что письма с результатами готовых выписок придут на электронную почту во вторник, среду. Кадастровые выписки в виде странных файлов и ключей к ним, а также в человекочитаемом формате скиньте на обычный диск или флешку для передачи потом в кадастровую организацию.

Жалобы на незнание Интернета не принимаются. Вы же как-то читаете этот материал. Значит уже созрели для оплаты через международную сеть и для манипуляций с сайтами во взаимодействии с вашим компьютером.

При заказе кадастровых выписок формы КВ.1-КВ.6 через официальный сайт Росреестра вам может показаться несколько заумным оплата и получение результата. Не опускайте руки. Включите соображалку, о к-й любит говорить М. Задорнов, и всё у вас получится. Дело в том, что, получив на электронную почту результат в виде доступа к файлу кадастровой выписки, вы скачиваете два странных документа в формате *.xml и *.sig. Чтению они не поддаются. Для того, чтобы увидеть, сохранить и распечатать выписки вам следует зайти в раздел: Проверка электронного документа , вставить ссылки на файлы, полученные при скачивании из Росреестра, и увидеть в результате человекочитаемый формат. Его можно сохранить и распечатать на принтере. Кстати, кадастровая выписка , к-ю вы видите выше на странице, получена именно таким электронным путём.

2. Выбор кадастровой конторы .

В настоящее время существует невероятное количество организаций, к-е занимаются кадастровыми работами. К началу 2018 года их будет ещё больше, что связано с обязательностью проведения межевания каждым собственником земельного участка. К этому же времени специалисты в области земельных отношений прогнозируют рост цен на услуги межевания. Причина одна: закон заставит каждого обладателя объекта недвижимости иметь у себя в сундуке документы о межевании и документы (технические планы) на здания, сооружения расположенные на земле.

В ходе осуществления межевания земельного участка никто не может дать вам железобетонной гарантии в том, что вся процедура будет осуществлена без кадастровых ошибок. Мы не рассматриваем сейчас мошеннические действия кадастровых инженеров . Речь идёт именно об ошибках. Такие ошибки придётся со временем исправлять. За чей счёт? Конечно за счёт того, кто такую ошибку допустил. При условии того, что вы заказывали межевание в конторе, к-я до сих пор работает или конторе, к-й уже нет, но она является правопреемницей старой организации, то ошибку вам исправят бесплатно. Если же контора ликвидирована, то процедуру межевания придётся повторить заново.

Важное замечание: Скупой платит дважды!
Выбирая организацию, собственник часто склоняется в сторону ИП или небольших кадастровых контор, выигрывая в цене примерно 2000 руб.
Выбирая крупные компании, работающие на рынке кадастровых услуг не одно десятилетие, в том числе Федеральное государственное унитарное предприятие Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ, вы платите больше на 2000 руб., но получаете 100% гарантию качества оказанных услуг и исправление ошибок за счёт конторы через год, два... 10 лет.

Проверить период работы любой кадастровой конторы вы можете бесплатно, заказав выписку из ЕГРЮЛ через сайт ФНС. Для этого нужно знать ИНН конторы или её точное название. Эти данные всегда есть в рекламных объявлениях таких организаций или присутствуют в самих офисах. Решение принимать вам также верно, как и то, что приняв неверное решение, придётся платить второй раз.

Опыт садоводов в СНТ "Пищевик" показывает то, что у всех кадастровых контор, в которые обращались собственники садовых земельных участков в конце 2015 г. начале 2016 г., были проблемы с выполнением процедуры межевания земельного участка согласно норм установленных ФЗ-221 от 24.07.2007 г. (ред. 13.07.2015 г.) Было очень смешно, когда председатель СНТ, молодая девчонка, ставила на место завравшихся убелённых сединой кадастровых инженеров, спорящих до хрипоты, грозящих прокурором, вмешательством администрации, судом. Но об этом ниже. Есть также недостатки и при исполнении самих документов. Не будем делать антирекламу, но документы, к-е делают кадастровые инженеры в Калининградском БТИ самые полные и заслуживающие уважения к специалистам, их создавшим. Только такие документы могут иметь юридически значимое доказательство для суда и для органов ГКН (ЕГРН). Др. словами к документам БТИ нельзя придраться, к другим можно. Это не 100%, но к некоторым, повторимся, можно.

3. Договор о межевании садового земельного участка .

Сегодня многие кадастровые конторы вместо договора на проведение межевания дают заказчику форму упрощённого договора, где можно увидеть стоимость заказа, как правило заниженную в два - три раза, и перечень работ в виде: "выполнение топо-геодезических работ". Закон не запрещает такой упрощённой формы, но такой документ не даёт вам ни одной щёлки в строках, чтобы увидеть перечень услуг, к-е будут оказаны вам, как заказчику. В этом случае целесообразно потребовать перечень таких услуг, уточнить каким документом они регламентируются, и кто их должен выполнить согласно этому регламенту. Почему это нужно сделать на стадии заключения договора? Потому что стоимость определяется перечнем услуг. Мало того, именно так, а не иначе записано в части 2 ст. 36 " " ФЗ-221 от 24.07.2007 г. Отказать вам в заключении договора кадастровая контора не имеет право, т.к. в части 3 этой же статьи 36 сказано о том, что договор подряда является публичным . Разберёмся в нюансах:

Во-первых, в начале 2016 г. заказ на межевание участка с изготовлением "межевого плана" (статья 37 "Результат кадастровых работ " ФЗ-221 от 24.07.2007 г.) - так называется конечный документ, а не "межевое дело", стоит в пределах 12000 руб. + 3000 руб. на объявление в газету местной администрации. Итого: 15000 руб. В Калининграде стоимость межевания и изготовление межевого плана стоит в БТИ 5040 руб. Садовод, весьма довольный собой и такой внезапной экономией, подписывает такой упрощённый договор, а потом у него начинаются проблемы. Оказывается, то, что не включено в перечень услуг, необходимо делать самому собственнику. В некоторых отдельных случаях это оказывается невыполнимым из-за статуса физического лица и отсутствия у него полномочий на выполнение отдельных элементов процедуры межевания, определённых законом (разберём ниже).

В конце 2015 г., точнее 08.12.2015 был подписан Приказ Минэкономразвития России от N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (Зарегистрировано в Минюсте России 20.01.2016 N 40651) . В этом документе во всех подробностях расписаны все элементы межевого плана и их заполнение при проведении процедуры межевания. Кадастровые конторы уже используют приказ при изготовлении межевых планов земельных участков, хотя приказ вступает в силу с 01.01.2017 г.

Во-вторых, договор - дело добровольное и кадастровая контора должна предложить полный перечень услуг по процедуре межевания, определённой законом, а на усмотрение собственника с большой натяжкой может возложить выбор услуг из перечня с целью экономии средств клиента. Право клиента выбрать полный перечень или от чего-то отказаться.

В-третьих, кадастровые конторы здесь умудряются дурачить нашего брата садовода. Есть перечень работ, к-е обязан выполнять только кадастровый инженер, однако за счёт экономии средств клиента эта работа возлагается на собственника. Последний об этом не знает, бегает, тратит своё время и силы, нервничает. А по сути он выполняет определённую законом работу кадастрового инженера. В условиях договора, кстати, скорее всего так и есть, написано, что работа возложена на кадастровую контору. Однако, пользуясь тем, что кадастровый инженер фактически напрямую устанавливает контакт с заказчиком и выстраивает "доверительные отношения", и происходит перекладывание обязанностей на самого заказчика.

4. Процедура межевания .

Дальнейшее повествование будем вести от имени закона. Так будет понятнее, и дополнительно вы получите бесплатное оружие для разговоров с кадастровой конторой, начиная от заключения договора и до получения межевого плана вашего садового земельного участка.

Необходимо отметить тот факт, что победить кадастровую контору можно всегда, опираясь на нормы ФЗ-221 от 24.07.2007 г. (ред. 13.07.2015 г.) , но победа может быть растянута по времени из-за судебного разбирательства или разбора действий кадастровой конторы "Роспотребнадзором", прокуратурой. Выбор всегда за вами: компромисс или война. Вы выиграете в качестве и количестве услуг, но проиграете во времени и затратах на доказательстве вины кадастровой конторы.

Статья 39. Порядок согласования местоположения границ земельных участков, ФЗ-221 от 24.07.2007 г.

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Обратите внимание на обязательность процедуры межевания границ фактически в любом случае, если вы намерены получить на руки межевой план, к-го до этого момента не было. Это связано в любом случае с уточнением прохождения границ на местности. И совершенно неважно есть в ГКН координаты поворотных точек границ вашего участка или их там нет. Реальные границы, как правило, будут не совпадать с границами, сведения о к-х внесены в ГКН.

2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В данном пункте идёт речь о том, что заинтересованное лицо не может возражать против прохождения границы участка заказчика, если эта граница не является и его границей. Не может быть и речи о согласовании за деньги.

3. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1. собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2. пожизненного наследуемого владения;
3. постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4. аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Фактически из пункта 3 следует то, что согласование границ собственнику садового земельного участка необходимо проводить со всеми собственниками смежных участков. Однако помните, что процедуру согласования проводит на сам собственник. Об этом чуть ниже.

4. От имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения (если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования) .
   В согласовании местоположения границ от имени органа государственной власти или органа местного самоуправления вправе участвовать представитель данного органа, уполномоченный на такое согласование доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью руководителя данного органа. Нотариальное удостоверение этой доверенности не требуется.

Этот пункт очень важный. Архиважный. Практически в любом СНТ и ему подобных объединениях индивидуальные участки нарезаны таким образом, что одна из границ любого участка одновременно является границей земли общего пользования (ЗОП). Ну и что? А вот что: Кадастровые инженеры, ничтоже сумняшеся, вписывают в акт согласования местоположения границ земельного участка председателя СНТ, как лицо уполномоченное законом действовать от имени юридического лица. И всё было бы хорошо, если не одно "НО". Для того, чтобы председатель имел право согласования границы ЗОП с границей участка садовода нужно, чтобы СНТ имело свидетельство на право собственности на ЗОП образца 1992 г. или свидетельство о регистрации права на ЗОП нового образца. Никакие другие документы не являются основанием считать ЗОП собственностью СНТ или подтверждающими др. вещное право. Не являются такими документами ни договоры, ни постановления администрации, ни пользование и содержание, ничего. Только документ о вещном праве. Что дальше? А дальше то, что ЗОП в вашем СНТ принадлежит тому, кто её выделял: муниципальным органам или местной (сельской) администрации.

Что происходит обычно далее. Кадастровые инженеры науськивают заказчика на председателя и те, вдохновлённые мошенником, начинают серию скандалов в правлении СНТ, вплоть до оскорблений и попыток скинуть председателя с кресла, избрав вместо него сговорчивого дурачка. Под разборки попадают все присутствующие, попытавшиеся защитить председателя. Виноватым в глазах народа назначается несговорчивый председатель. "Ату его. Вот же сволочь! Людям жить спокойно не даёт! Кровопивец! Избрали на свою голову!" - чего только не наслушаешься в правлении. Кто-то сдаётся и подписывает акт согласования местоположения границ земельного участка, кто-то уходит, хлопнув дверью, а кто-то посылает согласно п. 4 в местную администрацию. В последнем случае председатель поступает не только правильно и мудро, но и защищает самого садовода. Вот только последний об этом не догадывается. А кадастровый инженер тихо сидит в кустах и ждёт результат. А между тем настоящий негодяй, действующий не по закону, а по понятиям, как раз, и есть кадастровый инженер. А орущие садоводы это куклы, к-е он дёргает за нитки.

Если согласно части 3, подпункту 1 вместо собственника ЗОП акт подписывает председатель, то есть подпись ставит не доверенное лицо мэрии, местной администрации, а постороннее лицо, то такое межевание будет признано недействительным. Очень хорошо, если признание недействительности произойдёт сразу после получения межевого плана на руки и сдачи результатов межевания на регистрацию в ГКН (ЕГРН). Хуже, если ваше межевание признают недействительным лет так через 3 - 5. Вы просто попадёте на деньги, и вам предложат провести всю процедуру заново. Ненужная беготня, вновь потраченное время, нервы, суды, вызов врача - не исключены. А крайним у вас снова будет назначен председатель. К этому времени забудется скандальная история и то, что вы фактически сами заставили его поставить подпись.

5. Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности.
   Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением предусмотренных частью 6 настоящей статьи случаев.

Попадает ваш земельный участок или нет под эти исключения, рассмотрим ниже. Т.е., если попадает, то вынос границы в натуре на местности не производится. А мы пока разберёмся с ухищрениями кадастровых контор в случаях, когда исключения написаны не про ваш участок:

Помните об упрощённой форме договора о межевании или вашей привычке подписывать не глядя? Вот в этих случаях вы толком не знаете о перечне всех работ, к-е должен выполнить кадастровый инженер. А закон позволяет вам требовать выноса границ в натуре на местности с закреплением поворотных точек границ межевыми знаками. Да, эта работа может стоить дополнительных денег, и вы имеете право от неё отказаться. Но, это ваше право, а не право кадастровой конторы. Но бывает и так, что кадастровый инженер умалчивает о включённой в договор межевания услуге о выносе границ в натуру. А когда вы вспоминаете об этом важном мероприятии, ради чего, собственно, и затевалось межевание, то от вас требуют подписать ещё один договор с отдельной оплатой. И ведь проходит данное жульничество на "ура".

6. Согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц в случае, если:
1. земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
2. подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
3. подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.
7. Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.

Обратите внимание на нормы этого пункта: порядок согласования местоположения границ может быть осуществлён двумя способами: проведением собрания собственников смежных участков или индивидуально. Кто выбирает и осуществляет эти действия? Заметили? Вас, собственника, никто не вспоминает. Это обязанность кадастрового инженера. А на деле получается так, что этим вопросом вместо него занимаетесь по незнанию вы. Хорошо, если у вас всё получается, а бывает и так, что с вашими куцыми возможностями найти собственника смежного участка невозможно. Об этом ниже ещё поговорим.

8. В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:
1. в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
2. смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
3. земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.

Обратите внимание на то, что собрание с опубликованием объявления в газете может проводится при условии невозможности оповещения о проведении такого собрания письменно с уведомлением о вручении. Это самый простой путь вызова собственников смежных участков на общий сбор, но он будет признан недействительным, если в ГКН есть адреса этих собственников. Адрес должен присутствовать в кадастровой выписке формы КВ.1-КВ.6. Других методов их получения для кадастрового инженера не предусматривается. Однако это можно исправить путём обращения в правление и выписывания адресов смежников из лицевых счетов садоводов. После этого адреса передаются кадастровому инженеру. Так должно быть. Но происходит не так, потому что кадастровые инженеры свои обязанности предпочитают перекладывать на заказчика. А заказчик не вправе направлять извещения о собрании. Закон его не уполномочил на эти действия.

9. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ должны быть указаны:
1. сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
2. сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
3. кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
4. порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;
5. место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
6. сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.
10. Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются.

В некоторых случаях при необходимости проведения общего собрания о согласовании местоположения границ земельного участка кадастровые инженеры экономят и вместо того, чтобы добросовестно отправить извещения с уведомлением о вручении собственникам смежных земельных участков, они кладут деньги в карман, а к конечному межевому плану подшивают подтверждение о направлении извещения. Согласно закону подтверждением о надлежащем уведомлении является официальный документ почты о том, что извещение вручено адресату или о том, что оно не вручено в связи с неприбытием адресата за получением оного. Между подтверждением о направлении извещения, сработанного кадастровым инженером, и официальным бланком уведомления почты РФ есть большая разница. Возможным результатом такого мошеннического действия может быть признание межевания вашего земельного участка недействительным.

11. При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан:
1. проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;
2. обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;
3. указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).

Вот здесь зарыта одна из главных собак в процедуре межевания, к-ю старательно и за счёт заказчика обходят кадастровые инженеры. Эти обходные манёвры они объясняют незнанием соседей заказчика, долгими поисками собственников смежных участков, недостатком времени и пр. незаконными причинами. А закон предписывает выполнение этих обязанностей исключительно кадастровому инженеру. Не собственник земельного участка должен бегать с актом местоположения границ, а кадастровый инженер. Именно за это вы платите деньги кадастровой конторе. Исключить эту работу из процедуры межевания кадастровым конторам невозможно, т.к. она определена законом.

Тем не менее, кадастровые конторы это делают. Они не включают процедуру согласования акта местоположения границ земельного участка в услуги либо заменяют нормальный договор упрощённой формой, где нет перечня кадастровых работ, но есть возможность объяснить нежелание выполнять обязанности согласно закону. Объяснение сводится к сумме по договору: "Что вы хотите за 5000 руб.? Мы за эти деньги делать согласование не будем. Не хотите согласовывать - мы расторгнем договор". И вот тут вас ловят на уже подписанной форме упрощённого договора. Вы же не знаете, что туда включено. А кадастровая контора говорит, что согласование не входит в перечень работ.

Есть и мошенническая схема, к-я чревата последствиями и для самого кадастрового инженера, но всё же применяемая: вы, как последний лох, сами собираете подписи в акте согласования местоположения границ, но делаете это с ошибками. Кадастровый инженер "не замечает" ошибки. Конечный результат - межевой план вы отдаёте в ГКН на регистрацию и внесение сведений и... получаете отказ. Бегом мчитесь обратно в кадастровую контору, где вас обвиняют в том, что вы сами и виноваты в отказе, т.к. неправильно провели согласование. Следовательно, кадастровому инженеру нужно снова напрягаться. А бесплатно он это делать не будет. Ваша беготня начинается по новому кругу. Обратиться в другую контору вам помещает стоимость, т.к. др. организация ничего не делала по вашему участку и ей придётся оплачивать всю процедуру по полной программе.

Выхода два: согласиться (на самом деле 5000 руб. это все вместе взятое не стоит) и сделать согласование самому. Не согласиться и либо заставить выполнить работу согласно закону (через суд, прокуратуру), либо расторгнуть договор, забрать деньги и обратиться в др. кадастровую контору, но уже учитывать опыт, полученный от предыдущих аферистов.

12. При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в государственном кадастре недвижимости).

Данный пункт лишь подтверждает сказанное в комментарии к п. 11 относительно того, что сам заказчик, он же собственник садового земельного участка, в процедуре согласования местоположения границ - никто и звать его никак.

Из норм статьи 39 вытекают два важных правила для СНТ и для собственника садового земельного участка:

Первое связано с тем, что процедура межевания и её необходимость находится вне нашего желания. Это нужно сделать всем без исключения и успокоиться только тогда, когда в сундуке будет лежать межевой план. Межеванием собственники уже начали или начнут массово заниматься в ближайшие 2 года, 2016 г. в том числе. Это потянет за собой увеличение стоимости кадастровых работ из-за повышения спроса и приведением всех жуликоватых кадастровых инженеров к порядку или лишению их аттестата на производство кадастровых работ согласно нормам ФЗ-221 от 24.07.2007 г. "О государственном кадастре недвижимости". Не последнюю роль в этом процессе может сыграть сам заказчик межевания своего участка. 20 отказов и долой из саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Пусть вагоны разгружает, если не хочет работать согласно закону. Ускорить этот процесс для негодяя может ваше личное обращение в саморугулируемую организацию, к-я выдала кадастровому инженеру квалификационный аттестат на основе норм ст. 29 "Кадастровый инженер ". 20 обманутых садоводов в вашем СНТ - конец деятельности мошенника. Нельзя забывать и об угловной ответственности:

Статья 170.2. Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории, УК РФ.

1. Внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории или подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории, если эти деяния причинили крупный ущерб гражданам, организациям или государству, -

   Наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов.

2. Те же деяния, причинившие особо крупный ущерб, -

   Наказываются штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет либо исправительными работами на срок до одного года с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

Статья 29 "Кадастровый инженер ", п. 15, ФЗ-221 от 24.07.2007 г.

15. Кадастровый инженер исключается из саморегулируемой организации кадастровых инженеров в случае:
1. принятия в течение календарного года органом регистрации прав решений об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления осуществления кадастрового учета не устранены причины, препятствующие осуществлению кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в решении о приостановлении, принятом по основаниям, указанным в пунктах 19, 25, 28 - 32, 34, 35, 42, 45 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории и суммарное количество которых составляет двадцать пять и более процентов от общего количества решений об осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории, при условии, что общее количество таких решений должно быть не менее двадцати;
   (п. 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

О применении положений пункта 6 части 15 статьи 29 см. пункт 4 статьи 32 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

2. принятия за последние три года деятельности кадастрового инженера органом регистрации прав десяти и более решений о необходимости устранения воспроизведенных в Едином государственном реестре недвижимости ошибок, содержащихся в межевом плане, техническом плане или карте-плане территории и связанных с ошибкой, допущенной кадастровым инженером при определении местоположения границ земельных участков или местоположения зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - реестровая ошибка);
   (п. 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

СНТ во многих случаях столкнётся с желанием кадастровых контор обойти закон, кинуть садоводов на деньги и попытаться получить подпись от председателя СНТ на согласование границы участка собственника с границей земли общего пользования. С целью устранить возможные нарушения при условии отсутствия прав СНТ на ЗОП председателю необходимо направить в местную администрацию письмо с просьбой указать лицо, имеющее право подписи на акте согласования местоположения границ земельных участков от имени собственника ЗОП . Полученным ответом можно затыкать любого садовода и сбивать спесь с любого кадастрового инженера. Отсутствие ответа на такое письмо не гарантирует ни одному правлению спокойной жизни в течение всего срока проведения межевания границ по всему СНТ.

Второе связано с ролью, к-ю отводит закон в процессе межевания (изготовления межевого плана земельного участка) заказчику. Эта роль сводится к подписанию (ст. 36 ФЗ-221 от 24.07.2007 г.), оплате услуг кадастровой организации, допуске специалистов на участок для проведения топосъёмки и, если принято такое решение кадастровым инженером, то участие в общем собрании заинтересованных лиц (ст. 39 этого же закона). И эта роль, как и сказано вначале страницы, совсем необременительна, если бы не наша бестолковость и незнание закона.

5. Акт согласования местоположения границ земельного участка .

Акт согласования местоположения границ земельного участка является частью межевого плана. Именно он и вызывает все противоречия и ошибки, о к-х мы вели речь выше. Полная информация об особенностях акта изложена в статье 40 "Акт согласования местоположения границ " ФЗ-221 от 24.07.2007 г. мы остановимся на особенностях акта, к-е должны помочь исправить ошибки до того, как межевой план попадёт в ГКН (ЕГРН).

Особенности акта согласования местоположения границ земельного участка
• Акт согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером на обороте чертежа земельного участка с примыкающими к нему смежными участками. Чертёж выполняется в масштабе.
• Акт согласован, если в нём есть подписи всех собственников смежных земельных участков или их представителей. Реквизиты документов, удостоверяющих собственников или их представителей вносятся в акт в обязательном порядке. Это не относится к случаю, когда кадастровый инженер по незнанию или по наивности вносит к акт две подписи по ЗОП: за СНТ и за представителя администрации. Подпись всегда ставит только то лицо, к-е является собственником ЗОП. В нашем случае СНТ или администрация соответственно.
• Если надлежащим образом извещённый собственник не выразил ничем своё несогласие с линией прохождения границы его участка и межуемого, то такая граница считается согласованной без его мнения. Надлежащим извещением является всегда документ, направленный в адрес физического или юридического лица посредством почты, курьером. Документ о подтверждении надлежащего извещения подшивается в межевой план. Срок для представления возражения установлен законом не более 15 дней с момента получения извещения. Определить дату получения извещения можно по уведомлению, к-е почта возвращает отправителю (кадастровому инженеру). Именно поэтому необходимо направлять извещение о собрании заинтересованных лиц в обязательном порядке. В др. случаях доказать факт отправки извещения не представляется возможным и процедура межевания может быть признана судом недействительной.
• В случае предоставления обоснованного возражения и несогласия с мнением собственника - заказчика межевания сведения о возражении вносятся в акт согласования в соответствующем разделе, а письменные возражения прикладываются к акту.
• Споры между собственниками о границах решаются на основе норм земельного законодательства.

Итак, вся процедура пройдена, все препятствия устранены. На руки собственник после всех мытарств, допущенных по незнанию своих прав и требований закона к процедуре межевания, наконец получает межевой план своего земельного участка. К плану должен быть представлен диск, на котором в особом формате имеются все сведения для внесения их в Государственный кадастр недвижимости (ЕГРН), поэтому на этапе получения плана для собственника ещё ничего не заканчивается. После этого диск и план вы должны отнести в офис управления государственной регистрации, кадастра и картографии или в окно МФЦ (многофункционального центра). Через неделю вам отдадут диск и документы. Вдобавок вы получите кадастровую выписку на свой земельный участок, включающую в себя все новые сведения, к-е внесены в ГКН из межевого плана. Всё, вот теперь план можно положить в сундук и отметить данное событие, как законченное правое дело.

6. Вынос границ земельного участка в натуру .

Если вы решили что уже больше ничего делать не нужно, то ошибаетесь. Ещё есть чем заняться. Межевой план уже есть и при некоторых условиях действительно можно ни о чём не беспокоиться на энное количество лет вперёд. Тем более, что при заключении договора на межевание вы сами отказались от выноса границ в натуру, сэкономив деньги. Но есть случаи, когда вам будет необходимо точно знать, где расположены поворотные точки границ вашего участка. Без этого знания вы рискуете попасть на деньги, поссориться с соседями, наконец, нарушить нормы земельного, градостроительного законодательства.

Необходимость выноса границ земельного участка в натуру возникает в случаях:
• принятия решения о возведении жилого дома;
• сооружения хозяйственных построек и строений вблизи границ с соседним участком (ми);
• высадки новых кустов, высокорослых деревьев на участке;
• сооружения туалета, бани, компостной ямы, колодца;
• замены старого забора на новый;
• других случаях, требующих соблюдения норм и правил согласно СП 53.13330.2011 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения".

Для проведения процедуры выноса границ в натуру вы запасаетесь свежей кадастровой выпиской (выписка действительна в течение 5 лет), обращаетесь в любую кадастровую контору и заказываете вынос границ в натуру. Стоимость каждой вынесенной в натуру точки составляет примерно 600 руб. Через определённое время согласно договорённости к вам на участок приезжают специалисты проводят работы и точно показывают места поворотных точек границ вашего участка. Вам остаётся только вбить колья в указанные точки. Присутствие соседей в этой процедуре не обязательно, т.к. они уже согласились с линиями прохождения своих границ в ходе процедуры межевания вашего участка.

В результате работы геодезистов заказчик получает документ, к-й называется "Документация по выносу в натуру". Данный документ зарегистрирован, как официальный в кадастровой организации, имеет её реквизиты. Документация включает в себя (см. ниже):

• титульный лист с реквизитами и рег. номером кадастровой организации;
• акт отвода земельного участка в натуре;
• план отвода границ земельного участка выполненный графически;
• исходная кадастровая выписка на участок с данными координат поворотных точек границ (на иллюстрациях не представлена).

План отвода границ земельного участка

Акт отвода земельного участка в натуре

Документация по выносу в натуру,
титульный лист

Как правило, кадастровые конторы вместо указанной документации выдают только Акт о выносе границ в натуру. Этим и ограничиваются. Однако, такой документ не является официальным и не может быть использован при возникновении спора с соседями о прохождении границ участка. В противоположность "Документация по выносу в натуру" может использоваться, как официальный документ, в любом споре по границам, в т.ч. в суде. Если вы не нехороший человек, не редиска, то никогда не позволите себе нарушить местоположение указанных геодезистом точек. В этом случае любая кадастровая организация или та же самая, где и была заказана документация по выносу в натуру, при возникновении базара со стороны соседа всегда подтвердит правильность выноса точек в натуру. Тем самым базарный сосед, если дойдёт до суда, оплатит все расходы, понесённые им со своей стороны, а также расходы, к-е вы предъявите к оплате со своей стороны, включая повторный вынос в натуру, при условии выставления судом такого требования.

На этой положительной ноте позвольте закончить цикл из трёх страниц, посвящённых таким важным проблемам, какими являются оформление всех необходимых документов на садовый земельный участок и внесение сведений о нём в Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав, к-е с 01.01.2017 г. будут заменены Единым государственным реестром недвижимости.

Бывают случаи, когда земля находится у хозяина без вышеописанной процедуры. В таком случае получается, что без межевания земля не может быть оформлена в собственность, то есть с юридической точки зрения она присвоена самозахватом, а это уже нарушение.

Внимание! Еще один весомый плюс осуществления межевания земли в товариществе садоводов - это возможность получить до 10% лишней территории, если такая есть в наличии для проведения облагораживания.

Ситуации, когда дачный участок давно не использовался, а потом на его месте поставлены другие объекты или появился новый собственник, к сожалению, часто встречаются. Избежать таких неприятных инцидентов можно только после полного оформления документов.

Как правило, десять процентов берут от тех участков, арендаторы которых не позаботились о своевременном оформлении. В пользу межевания можно отметить тот факт, что люди, не успевшие провести оформление земли под садовые нужды в срок, установленный до первого января 2018 года, уже не смогут этого сделать. Земли, оставшиеся без оформления, будут зачислены в собственность государства.

Межевание садового участка может производиться фирмами, имеющими лицензию на проведение подобной деятельности, . Если лицензия отсутствует, это не может быть признано как законное разграничение.

Обязательна ли эта процедура в садоводстве?

Проведение межевания не во всех случаях обязательная процедура , и многие садоводы задумываются над ее осуществлением или отказом от нее. Это обусловлено, прежде всего, проведения работ и заказом услуг специальной фирмы с геодезическим оборудованием.

Дело в том, что послабления для такого рода участков регулируются правилами, которые действуют до января 2018 года. Это можно прочитать в Федеральном законе № 447-ФЗ .

После наступления января любые действия, связанные с юридическими сделками или иными процедурами, должны проводиться только с документами о проведенном межевании. В пользу проведения этой процедуры говорят следующие факты:

1. Если речь пойдет о продаже участка СНТ, вряд ли найдутся желающие, которые захотят приобретать надел без межевого плана.
2. В без плана не обойтись. Он поможет отстоять свои права на землю.
3. Если на участке предполагается строительство дома, тогда без не обойтись.
4. После наступления 2018 никаких сделок с участком без межевания провести не удастся.

Когда проведение не требуется?

Существуют некоторые исключения, когда нет необходимости проводить измерительные работы на участке СНТ. Таким исключением признается оформление земли на основе закона о дачной амнистии .

Это распространяется на регистрацию земельных участков СНТ, а также индивидуального строительства. Для того чтобы стать полноправным владельцем земельного имущества, процедура измерения не требуется.

Для подобных объектов не нужно в обязательном порядке проводить процедуру межевания, но для того чтобы избежать дальнейших , рекомендуется провести измерения и составить новый план участка.

Если есть садоводческая книжка

Итак разберемся, нужно ли делать межевание земельного надела в СНТ при наличии такого условия? По закону не обязательно проводить процедуру, если уже есть садоводческая книжка.

Человек должен сам решить этот вопрос, руководствуясь теми целями и нуждами, которые предполагается провести в отношении участка садового объединения.

Если надел планируется продать или выделить из общего пользования, тогда специалисты рекомендуют проводить работы по межеванию.

Кто должен осуществлять процедуру?

Товарищество садоводов не обязано принимать каких-либо мер по оформлению документов. Обязанность по вызову ложится на плечи собственника , то есть того, кто осуществляет пользование земельным участком СНТ.

Если начинающие садоводы желают приобрести участок для клумб и посадок плодово-овощных культур, специалисты не рекомендуют приобретать те наделы, в которых не было процедуры межевания.

Это объясняется тем, что если обязанность по процессу будет возложена на нового хозяина, он вложит значительные суммы, что не будет радовать экономного человека.

Нужны ли подписи соседей?

Даже если хозяин участка никогда не видел владельцев других участков и не знает, чья земля находится на смежной территории, их необходимо найти, т.к. требуется собрать подписи соседей . В случае если контакт между землевладельцами садового объединения никогда не состоялся, нужно отправить письмо через почтовую связь.

То есть, на вопрос о том, нужно ли это и обязательно ли собирать подписи со стороны соседей по дачному участку, можно дать однозначный ответ - да.

Если на письма не будет ответа, можно опубликовать обращение в местной газете. В течение месяца нужно ждать ответ, если от лиц, которым направлялось письмо, не поступило не отрицательного ни положительного ответа, тогда через месяц процедура по межеванию участка СНТ считается согласованной и можно воспользоваться услугами геодезистов.

Однако если от соседа придет несогласие с проведением процедуры, тогда спор можно разрешить только в судебном порядке.

Если соседей у участка нет, то можно провести процедуру межевания по упрощенной схеме , ссылаясь на Федеральный закон № 93-ФЗ , ред. 2016 «О дачной амнистии».

Конечно, нельзя все знать наверняка, но этот вариант с упрощенной системой применим только в случае с уверенностью на сто процентов. Если соседи все-таки появятся, они начнут предъявлять претензии, а также обвинять в захвате их доли участка.

Важно! Опытные специалисты в области права советуют направлять не одно, а два и более письма с целью получения ответа.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что подпись соседа имеет значение, если он действительно есть . Если хозяин участка уверен в том, что его окружают бесхозные земли, тогда можно вызывать геодезистов, но если это окажется не так, сосед вправе подать в суд на захватчика его территории.

Подробная инструкция

Работу по уведомлению можно заказать в компании, примерная стоимость оповещения одного человека будет равна 250 рублям. Те, у кого есть свободное время, могут сами заняться поиском владельцев участка по соседству.

Важно отметить, что соседи в обязательном порядке должны быть предупреждены о предстоящих работах , но если по каким-то причинам не явились на межевание, геодезисты будут начинать работы без них.

Это не считается основательным фактором для отказа от межевания. Следующий этап будет состоять в измерении границ всего садового участка и фиксации результатов в .

При каждой разметке у соседей будут интересоваться, согласны ли они с проведенными замерами или нет. После процесса межевания акт подписывают следующие лица:

• хозяин измеряемого участка или выбранное им доверенное лицо;
• соседи со смежных земель СНТ, если они участвовали в замерах;
• инженер, выполнявший измерительные работы;
• представитель из администрации, по произведенному оповещению компании.

Последний этап заключается в визите в компанию в тот день, который будет назначен. Собственнику отдадут акт межевания земельного участка после .

В том случае, если границы измеряемого участка изменились после замеров, нужно действовать так :

1. Собственнику нужно отнести акт в Комитет района, отвечающего за земельные ресурсы. Там его должны подписать и в день, который будет выбран, его можно будет забрать.
2. После этого необходимо позаботиться о внесении участка в Росреестр, а для этого нужно явиться в МФЦ или отделение Росреестра.
3. Провести оплату госпошлины размером 1000 рублей.
4. Подписать заявление, которое заполняет регистратор.
5. После этого регистратор возьмет все документы, кроме удостоверения личности, и отдаст специальную справку об их принятии. В день, который написан в справке, нужно будет явиться для получения документов.

Изменения в дачной амнистии для немежеванных наделов с 2018 года

Если отказаться от процедуры, то в документах напротив указанных параметров участка будет стоять формулировка «ориентировочные, подлежащие уточнению».

В связи с Распоряжением Правительства РФ от декабря 2012 года под № 2236-р с 2018 года вводится запрет на оформление сделок по документам, которые не имеют сведений о координатах характерных точек границ земельных участков , зарегистрированных в государственном кадастре недвижимости. То есть под запретом будут сделки с участками без межевания.

Поэтому с правильным оформлением стоит поторопиться не только желающим оформить приватизацию, но и фактическим хозяевам земли.

Чего ждать, если участок не имеет границ? Конечно же, споров с соседями. Границы такого надела могут подвергнуть сомнению хозяева соседних участков, и даже доказать это в суде. К тому же могут отказать в оформлении надела в собственность без проведения межевания, если :

• Участок «голый» без дачного дома и прочих строений.
• Конфигурация и рельеф имеют сложную форму, которую нельзя достоверно определить и измерить самостоятельно.
• Нет забора вокруг земельного надела.
• Есть территории спорного характера.

Приватизация земельного участка без проведения межевания возможна, если:

1. В собственность оформляется надел с расположенными на нем строениями, например, дачным домом.
2. Территория имеет правильную конфигурацию с несложным рельефом. Иначе провести замеры без специальных приборов не представляется возможным.
3. Вокруг есть ограждение. Этот забор и станет местом пролегания границ.
4. Упрощенная процедура применима, если оформляется право собственности только на дом, тогда земля остается в собственности СНТ.
5. Если нет споров с хозяевами соседних участков.

Для того чтобы указать параметры земельного надела, в процессе оформления гражданин приступает к процессу описания самостоятельно. Указывают расположение, форму, длину сторон и примерную площадь участка.

Процедура по проведению межевания на земле, отведенной для проведения садовых работ, конечно, отнимает много времени и сил, но после получения необходимых документов можно будет оставаться спокойным за сохранность участка. К тому же эта процедура исключит за земельные участки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Необходимость осуществить межевание участка в СНТ (садовом некоммерческом товариществе) может быть обусловлена разными причинами. Например, предстоящей сделкой купли-продажи или это понадобится затем, чтобы воспользоваться «дачной амнистией» и приобрести землю в собственность, минуя торги. Для межевания земельного участка имеется ещё одна немаловажная причина – это возникновение спорных ситуаций, связанных с нарушением границ. Но независимо от цели обязательным условием будет соблюдение процедуры, определённой нормативной базой.

Земли, предоставляемые государством на безвозмездной основе для ведения садоводства и дачного хозяйства, могут быть приобретены в общую собственность НКО (некоммерческих организаций), исключая процедуру торгов. Для того чтобы получить подобный земельный надел, необходимо предварительно провести межевание земель общего пользования СНТ. Для этих работ привлекается высококвалифицированный специалист – инженер по кадастру.

• гражданин - пользователь участка;
• сама некоммерческая организация.

Вопрос о межевании надела, выделенного для товарищества, находится в компетенции общего собрания его членов, так же как и распределение уже образованных либо находящихся в процессе образования участков. Происходит это с учётом межевого проекта наделов и присвоенных им условных номеров.

Собрание будет легитимным, если в нём участвовали более половины членов общества. Принятое итоговое решение закрепляется протоколом.

Судебная практика показывает, что наиболее часто конфликты между членами объединений возникают из-за того, что сосед неправомерно пользуется землёй, ему не принадлежащей. Эти ситуации появляются по причине предоставления участков без межевания. Рассмотрение подобных дел в суде невозможно без бумаг, содержащих точное определение границ. На подавшем иск лице лежит бремя доказывания того, что ответчик своими действиями препятствует возможности полноценно пользоваться землевладением. Если документы, устанавливающие право владельца на недвижимое имущество, не дают чёткого понимания того, где расположены ограничительные линии надела, суд, вероятнее всего, откажет в удовлетворении иска.

Межевание земельного участка в СНТ предусматривает предварительное согласование расположения границ. Тогда работы по кадастру направлены на достижение договорённости по установлению такого периметра надела земли, являющегося одновременно границей смежного участка. А лицо, чьи интересы непосредственно затронуты, не имеет права осуществлять данную деятельность за денежное вознаграждение.

Согласование проводится между владельцами смежных участков, принадлежащих им на законном праве: собственности, пользования без установления срока, в силу договора аренды (если его период действия превышает пять лет). Все вышеперечисленные могут принимать участие лично либо через имеющих соответствующие полномочия представителей. В случае НКО этим будет заниматься гражданин, чья компетенция определена общим собранием объединения. В зависимости от заказчика кадастровый инженер при согласовании месторасположения границ может одновременно установить их на местности.

Инженер по кадастру самостоятельно определяет проведение процедуры через собрание интересантов либо в индивидуальном порядке.

Оповещение осуществляется путём вручения извещений владельцам либо их представителям как лично, так и посредством услуг почтовых отправлений. Для некоммерческих организаций допускается опубликование даты и времени собрания в СМИ (средствах массовой информации). К межевому плану прикладывается первый лист печатного издания в подтверждение того, что процедура прошла с соблюдением требований норм.

1. Кто выступает заказчиком работ, его данные, точное местонахождение и телефон.
2. Кто является исполнителем, контактный номер для связи и адрес.
3. Номера надела по кадастру, являющегося предметом согласования, и также смежных с ним.
4. Где и как можно ознакомиться с проектом плана по межеванию и каковы сроки для внесения по нему замечаний.

Вся информация должна быть доведена до интересантов не менее чем за 30 дней до проведения собрания.

Уточнение границ и места их расположения будет осуществляться на основании данных документа о праве владения. В ситуации, когда такая бумага отсутствует, используется информация, существовавшая на момент образования надела. Если нет ничего из вышеперечисленного, местом нахождения ограничительных линий будет то, где они существовали в предыдущие пятнадцать лет и дольше.

Акт, согласовывающий место прохождения границ

Итог согласования местонахождения границ закрепляется в Акте, чья форма разработана соответствующим ведомством, отступления не допускаются. Размещается данный документ с обратной стороны листа, где расположен межевой план, реализованный посредством графики.

Согласие будет являться достигнутым, если все заинтересованные стороны распишутся в Акте. В момент подписания представители прикладывают бумагу, наделяющую их соответствующими полномочиями.

• в установленный регламентом период не дали своего согласия, подписав документ;
• не предоставили аргументов против.

При возникновении спорной ситуации и отсутствии возможности достичь договорённости вопрос выносится на рассмотрение суда.

По результатам сделанного межевания составляется соответствующий план. Документ подготавливается в электронном формате, пригодном для размещения на официальной интернет-площадке для публичного просмотра. Все необходимые приложения также переводятся в подобный формат. Достоверность в нём содержащихся сведений подтверждается подписью инженера по кадастру в электронном формате. План изготавливается на бумаге согласно тому, как это предусмотрено договором подряда.

1. Информация, находящаяся в ЕГРН (единый госреестр недвижимости).
2. Имеющиеся в наличии картографические материалы.
3. Землеустроительная документация.
4. Планы межевания территории.
5. Схемы по расположению участка на плане территории по кадастру.
6. Возражения, связанные с определением прохождения границ, поданные в письменном виде и аргументированные.
7. Бумага, являющаяся подтверждением того, что все указанные возражения сняты.
8. Иные материалы, предусмотренные нормативной базой.

План является документом, созданным на основе плана территории по кадастру, выбранной для предстоящего проведения межевания, или исходя из данных, содержащихся в реестре недвижимого имущества.

• о вновь создаваемых наделах;
• о новых данных, подлежащих передаче в гос.кадастр, и пр.

План двусоставный (текст/графика), каждая его часть поделена на разделы, какие-то из них подлежат обязательному включению в документ, внесение других обусловлено видами выполняемых работ по кадастру.

• носящие общий характер о проводимых работах (данные о заказчике и исполнителе);
• о произведённых измерениях и расчётах;
• о вновь образуемых либо изменённых наделах;
• каким образом обеспечен доступ к вышеназванным владениям от земель, находящихся в общем пользовании садоводства;
• заключение инженера по кадастру;
• акт, согласовавший расположение границ.

1. Чертёж геодезических построений, определяющий, как именно расположен надел.
2. Схема землевладения.
3. Абрисы узловых точек по границам надела.

Адрес надела прописывается в соответствии с ФИАС (федеральной адресной системой), а при отсутствии такового в процессе определения местонахождения участка указывается РФ (Российская Федерация), наименование края/области, город, посёлок и т. п.

В дополнительных сведениях о землевладении, находящемся в садоводческом товариществе, указывается полное наименование НКО и номер по кадастру, присвоенный ему при создании проекта по территориальному межеванию или посредством другого документа.

При заполнении сведений о категории земель необходимо, чтобы они соответствовали информации, содержащейся в реестре недвижимости.

Для нормального функционирования объединения необходимо наличие инфраструктуры: дорог, подъездных путей, газо- и водопроводов, контейнерных площадок для сбора мусора. Данные объекты располагаются на землях общего пользования. Иными словами, это территория, не входящая в наделы членов СНТ. Для объединений некоммерческого характера земли предоставляются в пользование на безвозмездной основе, соответственно, они являются собственностью муниципалитета. Такое положение ограничивает право СНТ как юридического лица по их распоряжению. Например, при возможности увеличить за счёт таковых земельные участки. Как правило, на подобных землях нет установленных границ, что ведёт к их захвату некоторыми активными гражданами, естественно, без учёта интересов остальных собственников.

Решить данную проблему можно, проведя межевание ЗОП в СНТ (где ЗОП – земли общего пользования) и зарегистрировав право общей собственности на них самим объединением. Алгоритм действий в этом случае будет аналогичен тому, как делать межевание земельного участка. Прежде всего, потребуется провести общее собрание участников товарищества, где должен быть решён вопрос о подписании договора с инженером по кадастру и определена сумма денежных взносов для каждого члена объединения. Принятое решение оформляется протоколом. Заключив договор подряда, инженер приступает к согласованию расположения границ и подготовке межевого плана.

1. По договорённости сторон может быть предусмотрена обязанность инженера предоставить в регистрирующий орган изготовленные в результате кадастровых работ бумаги.
2. Для установления цены сторонами сделки составляется сметный расчёт, исключающий увеличение стоимости за выполненные работы. Смета является частью договора, без которой он будет считаться недействительным.
3. Соглашением между заказчиком и исполнителем допускается включение в документ условия о выплате полной суммы за работу по кадастру после внесения данных о наделе земли регистрирующим органом.

Регионы до 1 марта 2018 г. имеют возможность устанавливать максимальные цены на кадастровые работы.

Для приобретения в собственность надела, относящегося к имуществу общего пользования, подаётся заявление во властный орган. Представлять интересы общества может либо лицо, наделённое правом действовать без доверенности, либо гражданин, получивший полномочия от собрания участников НКО.

• схема, определяющая, каким образом участок земли располагается на территориальном плане по кадастру;
• заверенная копия протокола общего собрания с принятым решением о приобретении земли в собственность объединения или выписка из него;
• бумаги, подтверждающие право на обладание землевладением;
• уставные документы (в данном случае – товарищества).

Пользоваться участками в СНТ возможно и без уточнения их периметра. Нужно ли проводить кадастровые работы, каждый из членов общества решает самостоятельно. А то, как сделать межевание землевладения, определяет нормативная база.

Россия – страна большая, и в ней многие простые вопросы вырастают в проблему именно за счёт грандиозных масштабов. Её огромные территории до сих пор плохо учтены государством, и это особенно наглядно проявилось в рамках программы «Дальневосточный гектар».

Надо сказать, что этой проблемой озаботились не сегодня. Слишком много в стране «ничейной» земли, которая, кстати, не всегда является бесхозной. Получается, что не с кого собирать налоги, если не известен собственник.

Законы, направленные на наведение порядка с землёй, принимались и в 1997 году (№122-ФЗ), и в 2006 (№ 93-ФЗ – «О дачной амнистии»), и в 2007 (№ 221-ФЗ – «О госкадастре»).

В 2012 году было озвучено распоряжение №2236-р правительства РФ, направленное на приведение в порядок государственного кадастрового учёта и вопросов регистрации недвижимости.

Эта «дорожная карта» была рассчитана на продолжительное время, поскольку земельный вопрос – дело громоздкое, и трансформируется со скрипом.

Уточнил ситуацию закон № 447-ФЗ, подписанный президентом в 2014 году и посвящённый межеванию земельных участков (ЗУ). Согласно ему, владельцам ЗУ предлагалось до конца 2017 года провести межевание , чтобы затем они не столкнулись с проблемами при совершении сделок. Этим же законом были регламентированы комплексные кадастровые работы, в том числе межевые, которые осуществляются за счёт бюджета.

Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 предполагает создание с 01.01.2017 года Единого реестра недвижимости, в который загрузят данные из ГКН и ЕГРП.

Каждый владелец недвижимости обязан присутствовать в этом реестре, причём данные о его собственности, в том числе земельной, должны быть полными и достоверными. Вот для чего необходимо осуществить межевание огромной массы ЗУ.

Под термином «межевание» понимают фиксацию границ ЗУ на поверхности земли с помощью геодезических методов. И далее — юридическое оформление полученных показателей: конфигурации участка, его площади и пр. в межевое дело, с последующим включением полученных сведений в Единый реестр.

После межевания и регистрации ЗУ имеет собственный индивидуальный номер и имя владельца, а Единый реестр предоставляет госорганам данные, в полной мере описывающие данный объект.

В идеале там будут присутствовать такие сведения о ЗУ:

• основания, позволившие передать объект в собственность данному лицу, физическому или юридическому;
• дата регистрации, вид и категория надела;
• описание местонахождения и адрес;
• географические координаты;
• разграничительные линии и поворотные точки;
• площадь.

Также должны быть указаны обременения ЗУ, если они есть, притязания и ограничения.

Собственник обязан выполнить межевание, чтобы иметь возможность распоряжаться своим ЗУ. До 31 декабря 2017 года это было делом добровольным, а теперь стало обязательным. По крайней мере, для тех владельцев, кто хотел бы продать свой участок, или подарить, или затеять на нём строительство, или просто оставить детям в наследство.

С 01.01.2018 ни одна сделка с ЗУ не будет заключена, если не проведено его межевание. Это правило всеобщее, для всех категорий собственников и для ЗУ любого назначения. Исключений не предусмотрено.

Если человек ничего не планирует менять, просто пользуется своим ЗУ с незапамятных времён, используя его для отдыха или для выращивания цветов, то ему можно и не спешить с межеванием. Надо только не забывать, что бездействие иногда может повлечь за собой неожиданные последствия: такой ЗУ могут при определённых обстоятельствах снять с кадастрового учёта и передать в пользование муниципалитета.

Информацию о зарегистрированных ЗУ можно получить, обратившись на портал Росреестра к публичной кадастровой карте: www.rosreestr.ru .

В СНТ остаётся солидное количество участков, которые фигурируют в ЕГРП, но координаты их очертаний не определены.

Такие ЗУ можно найти на публичной кадастровой карте, они так и помечены: «Без координат границ». Сюда относятся и участки, оформленные по «дачной амнистии», они числятся под названием «ранее учтённые».

Границы таких ЗУ даже могли быть установлены старыми способами, например, в 90-х годах, когда эти наделы нарезались. Но сегодня требуются данные, полученные с помощью современных геодезических технологий, в электронном виде, подлежащие включению в цифровую базу данных.

К началу 2018 года собственникам таких ЗУ было предложено провести межевание, уточнить площадь и размещение на местности. Тем более, что времени прошло немало, эрозия почвы или изменения русла рек могли привести к тому, что конфигурация участка претерпела изменения. Всё это надо зафиксировать документально и отразить в государственных базах данных.

Выходит, что сам по себе кадастровый номер не гарантирует спокойствия владельца ЗУ. При любых спорных ситуациях потребуется межевое дело с заключением специалистов.

По сути дела, межевание ЗУ полезно и для собственника, тем более, что в некоторых случаях допускается увеличение площади. По итогам межевания владелец ЗУ законно оформит своё право на земельную недвижимость, отрегулирует отношения с соседями и будет ограждён от возможных неопределённостей в дальнейшем.

Повторное межевание, целесообразность и порядок проведения

Владельцам участков в СНТ и дачных кооперативах, а это в основном пенсионеры, заниматься межеванием трудно и хлопотно. Тем более, делать это повторно они не хотят до последнего.

Их можно понять, но, если они (или их наследники) надумают продать свой дачный участок в текущем году без размежевания, то стоит ожидать, что в регистрации сделки им будет отказано.

Останется уповать на то, что нотариус проявит сочувствие и оформит сделку с покупателем, который возьмёт на себя все хлопоты по проведению размежевания. Однако же и цена сделки при этом будет совершенно другая.

Таких собственников ЗУ достаточно много, поскольку 01.03.2008 было объявлено о необязательности повторного межевания при смене собственника. Новым владельцам выдавали кадастровые паспорта без документации о границах ЗУ, особенно, если споров с соседями не наблюдалось. Там значилась площадь ЗУ, адрес, кадастровый номер и разрешённый вид деятельности.

В 2018 году повторное межевание снова обрело актуальность, и тянуть тут нечего. Прежде всего потому, что соседи, осознав его необходимость, могут начать процесс первыми и ненароком Ваш участок ущемить. Мало ли что – кто первым встал, того и тапки. Если даже был не умысел, а просто ошибка геодезистов не в Вашу пользу, то замучаетесь потом по судам бегать и доказывать. Уж лучше начать первым обеспечивать свои интересы.

Бывают и вполне конкретные случаи, когда без повторного межевания не обойтись. Например, раздел участка или присоединение к нему новой части.

Стоимость межевания, если делать его в частном порядке

Межевание по «дачной амнистии» было бесплатным и добровольным. Эти времена прошли, и теперь придётся размежёвывать территорию СНТ или ДНП за свой счёт, обратившись к кадастровым инженерам.

Они занимаются вневедомственной деятельностью, и цены тоже формируют сами. Общепризнанная методика расчёта, естественно, существует, но пользуются ею только в муниципальных службах. А частные руководствуются рыночным спросом на свои услуги.

При прочих равных условиях на цены влияют категория земель, местоположение, площадь участка, его конфигурация и другие критерии.

Если говорить о средних цифрах по стране, то стоимость собственно межевания колеблется от 2 до 15 тыс. руб. Технический план будет составлен за 4 тыс. руб., а топографическая съёмка обойдётся в 1 тыс. руб.

Межевание в полном объёме стоит 10-30 тыс. руб. в Московской области, 7-8 тыс. руб. в Ленинградской, а в регионах – порядка 5 тыс. руб.

В отдельных случаях бывает и бесплатное межевание, а именно:

1. При выкупе или арендовании ЗУ через аукцион, тогда оплату работ берёт на себя государство или муниципалитет.
2. Если данный участок попадает в зону комплексных кадастровых работ. При этом охватывается большая территория (кадастровые кварталы), и частные участки в этих зонах тоже подвергаются межеванию за счёт средств, выделенных из бюджета.

Такие крупные мероприятия предусмотрены в рамках федеральной финансовой программы, цель которой — уменьшить количество неучтённой земли и увеличить базу налогообложения. А сама программа рассчитана на период до 2020 года.

Какие документы нужны для проведения межевания

Собираясь произвести межевание своего ЗУ, собственник обращается в специальную геодезическую службу или в МФЦ, где для этих целей созданы отдельные подразделения кадастровых инженеров.

Там его информируют о необходимом наборе документов, но в общем и целом список таков:

• гражданский паспорт для физлиц; для юридических лиц – уставные документы;
• выписка из ЕГРН и другие документы, удостоверяющие право собственности на ЗУ;
• кадастровый паспорт или схема планировки участка.

В результате проводимых работ формируется кадастровый паспорт, выписку из которого получает заказчик, а также межевой план.

В сущности, схема проста, главные трудности относятся к разряду организационных.

1. Готовим документы

Обращаемся с заявлением в МФЦ, платим 250 руб. и получаем выписку из ЕГРН. Также для этого можно найти другие сервисы, в частности, https://ktotam.pro .

2. Заказываем землеустроительные работы

Для этого выбираем кадастрового инженера, в этом нам помогает официальный сайт Росреестр, и заключаем договор.

3. Организуем соседей

Сообщаем им, желательно письменно, что в определённый день и час они приглашаются с документами на границу смежных участков для проведения согласования. Те, которые уже прошли путь размежевания с Вашим участком, не принимают участия в этом мероприятии.

Эта часть работы порой проходит гладко, но иногда возникают проблемы. Бывают жаркие споры за какие-то сантиметры; враждебно настроенные граждане просто не приходят, срывая работу. А иногда дело доходит и до суда, длящегося годами. Чтобы не втягиваться в склоку, бывает дешевле пойти на компромисс.

4. Присутствуем при проведении геодезических работ

В итоге получаем технический и межевой план участка примерно через 10-14 дней после завершения работ на местности.

Итоговые документы проверяем тщательно, только потом ставим свою подпись как заказчик.

Заканчиваем оформление, регистрируя в местной администрации межевое дело. После этого уточнённые данные о ЗУ уходят в Единый реестр, и Ваш долг перед государством в этой области считается выполненным.

А заодно и Вы сами можете больше не ждать неприятностей ни от кого, начиная от соседей и заканчивая контролирующими органами.

Разговор о необходимости размежевания с соседями идет уже не первый год. Закон, регулирующий деятельность кадастровых специалистов принят еще в июле 2007 года № 221-ФЗ. Часть его положений уже отменена и порядок серьезно изменился. Кроме того, проводить межевание участка в СНТ закон строго не требует. Разберем, обязательно оно или нет. В каких ситуациях не обойтись без межевого плана.

Теоретические основы вопроса

Садоводов, не погруженных в юридические тонкости, интересует, зачем нужно межевание. Что оно дает человеку, десятилетиями возделывающему грядки и не собирающемуся избавляться от надела. Государство считает, что права собственника должны быть защищены и гарантированы. А это невозможно без скрупулезного учета земель, выделенных при различных обстоятельствах и по множеству законов, действовавших в России в последние десятилетия.

К 2018 году накопился большой объем правоприменительной практики, касающейся земельных дел. Именно его анализ подтолкнул законодателя ввести новые нормы и предложить собственникам делать межевание. Суть процедуры сводится к следующему:

• специалист выявляет точные (до 5 см) границы участка;
• наносит их на и на натуру;
• проводит согласование с соседями и иными заинтересованными лицами;
• на основании изготовленной документации проводится .

Таким образом, владелец закрепляет свое право на каждый клочок земли (повторимся, разрешенная погрешность составляет 5 см). Это дает гарантию от претензий со стороны иных собственников (или мошенников). Государству же данная процедура необходима для учета наделов и их владельцев. Территория у РФ огромная, ее следует использовать по-хозяйски.

Подсказка: законодательством вменено в обязанности муниципальных властей проведение работ по определению точных границ владений юридических и физических лиц. В период с 2017 по 2020 год садоводы теоретически имеют возможность провести межевание бесплатно.

В законодательстве разъясняется, для чего нужно межевание земельного участка. В первую очередь узаконенная и полностью завершенная процедура предоставляет гарантии владельцам собственности. Претендентам на их земли придется отстаивать свою позицию в суде. Следовательно, обязанность по межеванию возлагается на хозяев наделов.

Все довольно понятно и однозначно. Если земля в собственности у физического лица, то ему предоставляется возможность очертить границы надела с точностью до сантиметров. Причем только в строго ограниченных ситуациях. К ним относятся следующие:

• образование новых угодий, которые ранее не регистрировались в качестве частной собственности;
• выделение долей или объединение нескольких кусков в один объект недвижимости;
• решение споров или исправление кадастровых ошибок и др.

В садовом товариществе иная ситуация. Особенно в тех, время существования которых больше, чем возраст нынешнего Российского государства. Дело в том, что угодья садоводам и огородникам выделялись местными властями комплексно, одним участком. Потом садоводческий кооператив распределял наделы. То есть прослеживается двойной учет одного и того же участка:

• с одной стороны, у него есть владелец – конкретный садовод;
• с другой – он является частью земельного комплекса, подлежащего единому управлению.

Возникает естественный вопрос, кто обязан инициировать межевание земельного участка в садоводстве: собственник или руководство СНТ?

В нормативных документах записано, что межевание проводит лицо, которому принадлежит право собственности на надел, либо юрлицо, арендующее угодья для сельскохозяйственного или промышленного использования. Владельцы (арендаторы), кроме того, обладают всей необходимой для проведения работ документацией. Ведь одним из основных документов для кадастрового инженера является правоустанавливающая бумага.

СНТ не является коллективным собственником. Свое правление садоводы формируют для удобства ведения организационных мероприятий. Начальник не может без поручения садоводов дать старт межевым мероприятиям, так как не является собственником.

Таким образом, закон предоставляет право инициативы в проведении межевания каждому владельцу надела в товариществе. Хотя оставляет возможность для того, чтобы мероприятие было проведено организованно для всех участков СНТ одновременно. .

Инициировать процесс межевания может только собственник надела, коим является член СНТ.

Как передать полномочия руководству СНТ

Закон, как уже сказано, оставляет организационную возможность для членов товарищества по передаче права начальству. Так, не запрещено делегировать инициативу доверенному лицу. То есть с кадастровыми инженерами и госорганами может взаимодействовать не сам собственник, а его представитель, обладающей доверенностью.

Следовательно, члены СНТ могут передать право одному человеку. Для этого необходимо, чтобы каждый собственник написал доверенность на руководителя СНТ. Тот будет действовать от их имени, но процесс связан со многими сложностями, хорошо знакомыми садоводам:

1. Необходимо, чтобы гражданин согласился выполнять общее поручение. Это довольно хлопотное дело. Придется выделять на него свое время.
2. Межевание садового участка, если не подпадает под дачную амнистию, требует затрат. Размер вложений напрямую зависит от региона расположения СНТ. Смогут ли все члены товарищества в одно и то же время выделить полагающуюся сумму из семейного бюджета? Практика показывает, что добиться такого единодушия довольно сложно.

К преимуществам коллективной работы через доверенное лицо следует отнести высвобождение времени. Садоводы смогут спокойно заниматься своими делами. Кроме того, единовременное межевание снижает вероятность возникновения споров из-за границ наделов.

Нужно ли межевать наделы в СНТ

Межевой план дает ряд преимуществ собственнику. Однако, он требует вложений сил и средств. Поэтому люди предпочитают подождать. Думают, что сделают межевание, если без этого невозможно будет уже обойтись. Законодательство продумано таким образом, чтобы не создавать ажиотажа вокруг процедуры. В России сейчас десятки миллионов собственников. Если они одномоментно понесут , то непременно создадут сложности и себе, и госорганам.

Заняться урегулированием вопроса рано или поздно придется. Возделывать землю, без проведённого межевания никто не запретит. Если соседи не скандальные, то можно ждать десятки лет (до вероятного нового закона или поправки). Нельзя с начала 2018 года поменять собственника. То есть, заняться межеванием все равно придется в случае необходимости передачи права владения наделом.

Если у участка не установлены границы в рамках действующего законодательства, то его невозможно завещать, продать, подарить (с 01.01.2018).

Государство пока еще мягко подталкивает граждан к тому, чтобы все постройки и участки были узаконены. Практика показывает, что в России существует множество объектов собственности, не числящихся в госреестре. Ими люди пользуются, а налоговых платежей не осуществляют. Государственный бюджет несет потери.

Но есть и еще ряд проблем, решить которые позволяет межевание. И касается это в основном «старых» владений. При оформлении земель в обязательном порядке проводится регистрация строений. Кадастровый инженер создает не только межевой план. Он проводит замеры, определяет площадь недвижимости, делает привязку к местности.

В ходе мероприятий выявляются ошибки в планировании зданий, возведении заборов и тому подобное. Кадастровый специалист проводит мероприятия по унификации документации всего СНТ. То есть он накладывает отдельные чертежи участков на общий план угодий. При этом возможно выявление неиспользуемых площадей.

Закон позволяет в ходе межевания «прихватить» свободные земли. В чем может помочь специалист по вычислению точных границ.

Теоретически считалось, что основным неприятным моментом при проведении межевых работ являются соседские споры. В обязанности нанятого инженера входит составление актов согласования с каждым владельцем смежного надела. Как правило, он справляется с недовольством собственников, так как обслуживает большинство членов одного СНТ. Кроме того, в ходе работ применяется точнейшая аппаратура, которой у огородников нет.

Если же кооператоры нанимают разных специалистов, то споры могут довести до судебного производства. Законодательство отвечает на вопрос о том, что делать, если соседи не могут прийти к согласию. Предлагается спорщикам собирать доказательства для судебного разбирательства.

На практике оказалось, что соседские споры – это не самый критический момент при уточнении границ участков в СНТ. Многие «старые» садоводческие товарищества расползлись далеко от красных линий, существующих на бумаге. Это происходит по различным причинам:

1. При нарезке наделов использовалась неточная аппаратура, колышки вкапывали в землю на глаз. Их координаты соответствовали плану лишь приблизительно.
2. В процессе возделывания хозяева дач сами «прирезали» себе свободные участки.

Все эти недочеты будут выявлены при проведении межевания. Придется объяснять, почему ограда стоит далеко от линий плана. Как правило, если рядом нет иных претендентов на кусочек земли, вероятно «расширение» плановых параметров до реальных. Но закон разрешает увеличивать надел не более, чем на 10%. Остальное придется отдать обратно в государственный фонд. То есть перенести ограду на точки, вынесенные инженером в ходе проведения межевания на натуру.

Целесообразность межевания в СНТ

Специалисты видят ряд преимуществ в проведении процедуры межевания. Их нужно понимать садоводам, не желающим ввязываться в затратное мероприятие. Целесообразность процедуры состоит в следующем:

1. Урегулирование вероятных споров с соседями по поводу границ. Если все члены СНТ сделали межевание, то судебные процессы между ними маловероятно.
2. Выявление свободных пространств на территории товарищества, которые можно разделить между собственниками в ходе проведения процедуры.
3. Увеличение рыночной привлекательности надела. С начала 2018 года выставить на продажу участок, на который нет межевого плана, будет невозможно. Да и в 2018 году его стоимость занижается из-за необходимости оплатить процедуру.
4. Определение точных координат наделов сложной формы. Без точных приборов сделать это нереально.
5. Подготовка к возведению объектов капитального строительства. Без координат с привязкой к местности нет уверенности в том, что здание будет стоять на красной линии или в запрещенной зоне. А такое в действие ввести невозможно, его не зарегистрируют в Росреестре.

Вывод: межевые мероприятия, предлагаемые гражданам действующим законодательством, выгодны в первую очередь владельцам садовых наделов. Инициировать их должен собственник, даже если его участок является частью СНТ.