Решение суда о сносе постройки. Судебная практика по самовольным постройкам. Признание права, снос. Обзор Верховного Суда РФ

"Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года; опубликован в "Бюллетене Верховного Суда РФ", N 6, 2014 года

Предисловие

Обращаем внимание : С 1 сентября 2015 года внесены изменения в , согласно которым уточнены понятие самовольной постройки и условия признания права собственности на нее, установлены исключения из общего правила о сносе такой постройки.

С 1 сентября 2015 года статья 222 ГК РФ дополнена пунктом 4, согласно которому, с указанной даты в ряде случаев принять решение о сносе самовольной постройки вправе органы местного самоуправления, т.е. введен внесудебный порядок сноса. В пункте 4 статьи 222 ГК указаны условия для принятия такого решения, сроки его принятия, порядок размещения сообщения о планируемом сносе, уведомления об этом собственника и сноса постройки.

Конституционный Суд РФ уже констатировал, что "пункт 4 статьи 222 ГК Российской Федерации - как по своему буквальному смыслу, так и в системном единстве с положениями действующего гражданско-правового регулирования и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Определении, - не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции Российской Федерации» (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О ).

См. также некоторые комментарии к указанному определению КС РФ в статье "Снос самовольной постройки органом местного самоуправления. Позиция Конституционного Суда РФ ".

Разъяснения, содержащиеся в нижеприведенном обзоре судебной практики сохраняют актуальность, несмотря на ряд изменений, внесенных в статью 222 ГК РФ в 2016 году.

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Признание ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку

Что такое «самострой» или самовольная постройка?

Самовольной постройкой является – здание, строение, сооружение, осуществленное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и (или) на земельном участке, не отведенном в соответствии с законодательством для такой цели. Лицо, осуществившее незаконное строительство, в соответствии с действующим законодательством, является – застройщиком. У застройщика, не образуется право собственности на такое строение и поэтому отсутствует законное право полноценно его использовать – продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие действия. Самовольное строение подлежит немедленному демонтажу. Демонтаж производится самим застройщиком, либо за его средства. Самострой может быть узаконен только в судебном порядке, если строение находится на участке, принадлежащем застройщику. Действующее законодательство предусматривает два способа регистрации права собственности на самострой: административный и судебный.

Административный способ легализации применяется только к жилым строениям, не требующим оформления разрешений на строительство, и объектов садового и дачного хозяйства. Регистрация самовольной постройки осуществляется Федеральной регистрационной службой. Основаниями для регистрации самостроя являются: документы на земельный участок; акт от властного органа о предоставлении участка; кадастровый план земельного участка; декларация о недвижимости.

Судебный способ легализации самостроя применяется в случае невозможности соблюдения административного порядка, при условии представления в суд доказательств о праве застройщика на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство. А также, если это строение не несет никаких угроз жизни и здоровью граждан, и построено с соблюдением всех норм и правил.
Столкнувшись с проблемой «самостроя» необходимо в совершенстве понимать положение ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, норм других кодексов, Законов и подзаконных актов России.

Следует помнить, что:

1.) ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

2.) Принудительный снос только капитальной самовольной постройки может осуществляться на основании вступившего в законную силу решения суда.

3.) Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом, при наличии условий указанных в ст. 222 ГК РФ.

Незаконное строительство. Снос или оформление?

В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).

Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство. В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.

В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.

В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда, как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы. В отношении 19 были вынесены положительные решения судов. Получено свидетельство о праве собственности или объекты были исключены из перечня к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге, Севастополе и других городах Российской Федерации.

Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.

Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.

Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.

Если мы Вас не убедили. Вы желаете самостоятельно решить вопрос самовольного строительства – напоминаем о некоторых аспектах проблемы:

О лицах полномочных на заявление иска в суд, о сносе самовольных построек:

С заявлением о сносе самовольной постройки и/или освобождении земельного участка в суд вправе обратиться:

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Прокурор, в целях защиты публичных интересов.

Государственный строительный надзор — орган, осуществляющий строительный надзор, в целях защиты публичных прав и интересов от постройки, созданной без получения необходимых разрешений и/или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

О законности разрешения на строительство:

Само по себе признание незаконным имеющегося разрешения на строительство и признание постройки (пристройки, надстройки) самовольной, не всегда влечет за собой снос последней. Однако если при создании постройки или самим фактом ее существования существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка, безусловно, подлежит сносу.

О получении свидетельства о праве собственности на самовольную постройку:

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (наличие свидетельства о праве собственности), возведенного без правоустанавливающих документов, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки .

Наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства о праве собственности не защищает самовольную постройку от сноса по решению Суда. Более того, в случае принятия Судом решения о сносе такого строения, право собственности будет признано ничтожным, т.е. не действительным с момента его получения. Запись о регистрации такого права собственности будет погашена регистрирующим органом и возбуждено уголовное дело.

О сроках исковой давности:

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком, а также на объекты, представляющие общественную опасность — угрозу жизни и здоровью граждан.

Важным обстоятельством является сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации вцелом или ее части, однозначно указывающий на наличие общественной опасности.

О признании права собственности на самовольную постройку:

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может быть признано судом.

О заявлении прав, собственником земельного участка, на самовольную постройку, возведенную без его согласия:

В случае если собственником земельного участка предъявлен иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия — лицо, осуществившее постройку (застройщик), вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Об обязательном досудебном порядке оформления самовольной постройки:

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без соответствующих разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого всех необходимых мер.

О приобретательной давности на самовольную постройку:

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, возникает в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, при условии, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Важным фактором в данном случае является наличие идеальной совокупности таких обстоятельств как: отсутствие претензий со стороны контролирующих полномочных органов, соответствие целевого назначения и фактического использования земельного участка, характеристик самовольной постройки, отсутствие нарушений законных прав и интересов смежных землепользователей.

Однако, сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации, однозначно доказывает наличие общественной опасности постройки. Учитывая сложность данной конструкции доказывания в судебном порядке, легализация самовольной постройки посредством применения института приобретательной давности — весьма сомнительная затея.

О коммерческих объектах строительства:

Сегодня в Московском регионе самым распространенным и грубейшим нарушением градостроительного законодательства является размещение капитального строения без необходимой документации на месте нестационарного (некапитального) торгового павильона, на размещение и эксплуатацию которого имеется краткосрочный договор аренды земельного участка. В последствие чего, такой самовольный капитальный объект, посредством помощи разного рода «решал», оформляется в собственность. В результате чего, у новоиспеченных собственников капитальных зданий или торговых комплексов создается видимость урегулирования вопроса самостроя и приведения своих дел в законный порядок. Однако следует понимать, что такой способ строительства и оформления прав собственности не защитит от сноса такого здания, от административной и уголовной ответственности.

Особенности таких действий и типичные ошибки были описаны выше.

Как показывает практика, такие объекты сносятся властями, без каких либо проблем. Гражданский Кодекс Российской Федерации возлагает обязанность по сносу самовольной постройки и возмещения причиненного вреда такой постройкой на застройщика, и как следствие, на владельца. Стоимость материальных затрат на снос таких строений, как правило, сопоставима с рыночной стоимостью таких же, но законных строений.

Судьба самовольных некапитальных строений Москве решается гораздо проще. В декабре 2013 года, Правительством Москвы было издано революционное Постановление № 819 — ПП, устанавливающее и облегчающее порядок их сноса. Теперь окружные межведомственные комиссии вправе принимать решение о сносе и сносить без судебного решения любые некапитальные объекты, не внесенные в схему дислокации, не имеющие разрешений на размещение и эксплуатацию. Как говорится «без суда и следствия».

Более того, 08.12.2015 года, Правительством города Москвы было издано Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Это Постановление устанавливает следующее: любое строение, в том числе зарегистрированное в Росреестре, расположенное с нарушением градостроительных норм, а также строительных норм и правил признается представляющим угрозу жизни и здоровью граждан и по этой причине подлежит безусловному сносу. Указанное Постановление основано на произведенных изменениях в ст.222 ГК РФ и полностью соответствует действующему Законодательству. В связи с этим, снос или демонтаж построек, включенных в перечень приложения к указанному Постановлению, осуществляется без решения суда и в срок не позднее трех месяцев.

Будьте бдительны! Не изучив законодательство, Вы можете ускорить наступление вредных последствий. Желаем Вам удачи в начинаниях!!!

Доверив решение своей проблемы «Лорис-Меликофф Лигал Групп», Вы существенно снизите Ваши материальные траты на легализацию самовольных строений, приобретете, личное спокойствие и стабильность Вашего бизнеса, собственности, имущества, оградите себя от возможных неблагоприятных последствий.

В номере журнала «Legal Insight» за март 2016 г. опубликована статья Александра Надмитова и Максима Ерохина «Законность сноса самовольных построек в административном порядке». Анализируя ситуацию по сносу самовольных построек, Александр и Максим приходят к выводу, что мнение о том, что административный порядок сноса самовольных построек противоречит Конституции РФ, является неоднозначным, и КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса о самовольной постройке.

З а к о н н о с т ь сноса самовольных построек в административном порядке

В ночь на 9 февраля 2016 г. власти г. Москвы начали снос ряда торговых киосков и павильонов у станций Московского метрополитена, причем в отношении части объектов было оформлено право собственности или были вынесены судебные решения об отказе в их сносе. Это стало первым примером массового применения новой редакции ст. 222 ГК РФ и вызвало широкий общественный резонанс. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку сама по себе не является гарантией ее защиты от сноса во внесудебном порядке, но снос постройки, в отношении которой было вынесено судебное решение, является незаконным и противоречит принципам разделения властей, самостоятельности судебной власти и общеобязательности судебного акта. Высока вероятность оспаривания положений ст. 222 ГК РФ в Конституционном Суде РФ (далее — КС РФ), но перспективы такого оспаривания не являются очевидными. В данной статье мы представляем наш анализ ситуации по сносу самовольных построек.

И с тория вопроса

13 июля 2015 г. были внесены существенные изменения в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, посвященную самовольной постройке, что осталось практически не замеченным широкой публикой. Наиболее значимой новеллой, введенной законом, является возможность сноса самовольной постройки во внесудебном порядке по решению органов местного самоуправления при одновременном наличии двух условий:

1) отсутствие у застройщика прав на земельный участок, допускающих возведение капитальных построек и

2) расположение земельного участка в следующих местах:

a.на территории общего пользования или b.в границах зон с особыми условиями использования.

Предоставленной законодателем возможностью поспешило воспользоваться Правительство г. Москвы, которое издало Постановление от 08.12.2015 г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (далее — Постановление Правительства г. Москвы). Данным постановлением был утвержден перечень подлежащих сносу объектов, включающий в себя 104 объекта, среди которых в большинстве своем небольшие здания, кафе, магазинчики, рестораны быстро- го питания, небольшие офисные здания, стоящие на своих местах уже не первый год. Большая часть указанных объектов была возведена еще в 2000-х годах во времена предыдущей администрации города без предоставления земельных участков на территориях общего пользования, на земельных участках в границах охранных зон, где возведение таких построек не допускается. На данный момент, как известно из новостных лент, часть включенных в список объектов уже была снесена.

П р а во ва я оценка ситуации

Введенная законодателем норма является достаточно противоречивой и неоднозначной и вызывает множество вопросов. Можно выделить следующие основные проблемы.

1 . Снос зарегистрированных в реестре построек

Можно заметить, что среди подлежащих сносу объектов, указанных в списке, есть и те, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРП (по- скольку в списке иногда перечисляются кадастровые номера, так же в постановлении для них указана выплата компенсации за снос).

В юридическом сообществе это вызвало неоднозначную реакцию, поскольку в Федеральном за коне о государственной регистрации прав предусмотрено, что «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Меж ду тем необходимо учитывать следующее:

• Во-первых, нормы о самовольных постройках, устанавливающие административный порядок сноса, не делают исключения для построек, право собственности на которые уже зарегистрировано.
• Во-вторых, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности».
• В-третьих, сам по себе акт государственной регистрации не порождает право собственности на постройку. Для этого нужны материально-правовые основания, которые в вышеуказанных случаях отсутствуют (имеются в виду грубые нарушения, допущенные при создании самовольной постройки). Так, Пленум ВС РФ и ВАС РФ в п. 23 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. указал, что наличие государственной регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки.Так им образом, вышеуказанные аргументы в целом допускают снос уже зарегистрированных построек, учитывая, что в большинстве случаев указанные сведения были внесены противоправным способом без подтверждающих документов. Хотя само по себе такое законодательное решение вызывает возражение с юридической точки зрения, так как не произойдет отмены решений о регистрации права собственности и привлечения виновных в такой регистрации лиц к ответственности за незаконные действия регистрирующего органа.Более того, такое законодательное решение скажется на стабильности реестра, поскольку наличие записи в реестре говорит, по крайней мере, о том, что государство в лице регистрирующих органов уже признало законность возникновения права собственности на объект недвижимости, что и создает презумпцию законности существования права (она может быть опровергнута, как оказалось по общему правилу, в судебном порядке).

2. Снос построек, в отношении которых в судебном порядке уже принималось решение

Нормы Гражданского кодекса о самовольной по- стройке не делают исключения для указанных случаев. Следует заметить, что суды отказали в сносе указанных объектов по причине пропуска органами власти сроков исковой давности (по сути, по причине процедурного характера). Вышесказанное означает, что суды при рассмотрении дела не выясняли, отвечает ли недвижимость признакам самовольной постройки или нет, а отказали по формальному основанию, поэтому и не исключается квалификация таких построек в качестве самовольных. Но насколько справедливо здесь применение срока исковой давности?

В судебной практике сложилась позиция, в силу которой срок исковой давности не применяется к иску о сносе самовольной постройки только тогда, когда последняя представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан. В остальных случаях, в том числе когда самовольная постройка нарушает нормы градостроительного, земельного законодательства (например, не было получено разрешение на строительство), распространяется трехлетний срок исковой давности. Исковая давность начинает исчисляться, как известно, не только с момента, когда лицо напрямую узнало о нарушении, но и с момента, когда лицо должно было узнать о нарушении. В соответствии с позицией вышестоящих судов у органов власти практически всегда есть возможность узнать о возведении самовольной постройки (то есть они всегда должны знать), что практически ведет к тому, что срок исковой давности для них начинает исчисляться практически с объективного момента. Данный подход изначально основан на том, что когда самовольная постройка возведена на чужом земельном участке и собственник земельного участка утратил владение им, то на- ряду с иском о сносе самовольной постройки обязательно должен подаваться и иск о виндикации земельного участка, по которому срок исковой давности и составляет три года. При этом отказ в удовлетворении последнего иска влечет и отказ в иске о сносе.

Так же необходимо принимать во внимание, что самовольна я постройка в ситуации возведения ее на чужом земельном участке зачастую представляет собой не только гражданско-правовое нарушение, нарушающее интересы собственника земельного участка, но и публичное правонарушение (градостроительного, земельного законодательства). Не стоит забывать, что без прав на земельный участок и согласия собственника застройщик не может получить законных разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно и постройка будет отвечать уже двум признакам самовольности — земельный участок не будет отведен в установленном законом порядке, и строительство будет осуществляться без разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Между тем, отсутствие разрешения на строительство означает, что в отношении такой постройки не осуществлялся строительный надзор, проверяющий не только соответствие строящегося объекта проектной документации и разрешению на строительство, но и соответствие его строительным нормам и правилам.

Оставляя за рамками статьи вопрос о целесообразности применения сроков исковой давности в ситуации, когда не было получено разрешение на строительство, авторы настоящей статьи считают, что в любом случае недопустимо его применение в ситуации, когда постройка представляет собой публичное нарушение и затрагивает интересы неопределенного круга лиц.

Частным случаем нарушения интересов нео- пределенного круга лиц на благоприятную гра- достроительную среду является возведение по- стройки на территориях общего пользования. Так, согласно Градостроительному кодексу РФ территориями общего пользования являются «территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)». На данные территории не распространяется градостроительный регламент, а значит и строительство объектов капитального строительства на них запрещено9. Предоставление земельных участков и площа дей на территориях общего пользования допускается только для размещения временных построек, не имеющих капитального характера (палатки, ларьки и т.д.). Целью введения указанной нормы, как представляется, являются именно интересы неопределенного круга лиц, которым и предоставляется возможность пользоваться территориями общего пользования.

Таким образом, с нашей точки зрения, срок исковой давности на требования о сносе построек, возведенных на территориях общего пользования, распространяться не должен, поскольку Градостроительный кодекс РФ запрещает возведение на них объектов капитального строительства, так как указанные территории предназначены для пользования ими неопределенного круга лиц (публичный интерес).

В месте с тем, даже учитывая наше несогласие с судебной практикой по поводу срока исковой давности, следует признать, что снос постройки, в отношении которой было принято решение суда, является незаконным и должен допускаться только в порядке обжалования судебного акта в вышестоящую инстанцию.

По нашему мнению, снос построек, в отношении которых принято судебное решение, в административном порядке нарушает положения Конституции и федеральных конституционных законов о разделении властей и независимости судебной власти как самостоятельной ветви государственной власти, основное предназначение которой и заключается в осуществлении правосудия, а так же принцип общеобязательности судебного акта. Так, ст. 10 Конституции РФ гласит, что «органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны». Ст. 2ФКЗ «О судебной системе», дополняя Конституцию РФ, предусматривает, что «судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной властей». А ст. 6 ФКЗ «О судебной системе» закрепляет принцип общеобязательности судебных актов, предусматривая их обязательность, в том числе и для органов власти.

Подтверждается данный вывод и, например, Постановлением КС РФ от 18.10.2011 г. № 23-П, в котором последний указывает, что «в Российской Федерации не могут издаваться законы и иные нормативные правовые акты, отменяющие или умаляющие самостоятельность судов, независимость судей (статья 5), и устанавливает обязательность вступивших в законную силу судебных постановлений (статья 6)».

Из вышесказанного следует и то, что уже вынесенные судебные решения могут быть отменены и пересмотрены только в особом порядке (апелляционное, кассационное обжалование, надзор, а так же в связи с новыми и вновь открывшимися обстоятельствами). На недопустимость подмены указанного законного порядка, в частности, неоднократно указывал и КС РФ13.

Т а к и м о б р а з о м , снос постройки, в отношении которой было принято решение суда, является незаконным, поскольку противоречит принципам разделения властей, самостоятельности судебной власти и общеобязательности судебного акта, и должен допускаться только в порядке обжалования судебного акта в вышестоящую инстанцию.

3. Соответствие Конституции РФ внесудебного порядка признания постройки самовольной

Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту частной собственности. В ней провозглашено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». В связи с этим возникает вопрос — не противоречит ли административный порядок сноса постройки Конституции РФ, поскольку предусматривает лишение собственности не по решению суда?

Проблема сноса самовольной постройки в административном порядке уже возникала ранее в судебной практике, поскольку в Гражданском кодексе РФ прямо не сказано, что снос самовольной постройки допускается только в судебном порядке, чем и попытались воспользоваться органы местного самоуправления.

Однако в ситуацию вмешался Высший Арбитражный Суд РФ, который в Информационном письме № 143 от 09.12.2010 г. указал, что принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда. При этом ВАС РФ ссылался именно на статью 35 Конституции РФ. Таким образом, в данном случае есть основание для оспаривания норм Гражданского кодекса в Конституционном Суде РФ как противоречащих ст. 35 Конституции РФ, защищающей частную собственность.

Между тем, следует учитывать, что КС РФ может признать указанный закон не противоречащим Конституции РФ, руководствуясь следующим. Во-первых, нормы о самовольной постройке в качестве санкции за ее возведение предусматривают, что право собственности на нее не возникает. Так, в п. 2 ст. 222 ГК РФ указано, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности». А если никаких прав на постройку не возникает, то лишать то по сути застройщика нечего, так как частной собственности на постройку не возникает. В частности, в одном из определений КС РФ указал, что«предписание ст. 35 (часть 3) выступает конституционной гарантией права собственности для тех субъектов, которым конфискуемое имущество принадлежит на законных основаниях ».

Во-вторых, КС РФ может прийти к выводу, что частная собственность не лишается судебной защиты, поскольку застройщик все равно сможет подать иск о признании права собственности на самовольную постройку или оспорить указанный ненормативный акт. Так, КС РФ, рассматривая законность применения таможенными органами такой санкции, как конфискация, указал, что «вынесение таможенными органами постановления о конфискации имущества в виде санкции за таможенное правонарушение при наличии гарантии последующего судебного контроля как способа защиты прав собственника не противоречит требованиям Конституции Российской Федерации». Например, налоговые органы могут принимать решения, касающиеся по сути нашей собственности, связанные с возможностью взыскания неуплаченных налогов, что не мешает нам их оспаривать в судебном порядке. При этом решения таможенных и налоговых органов вступают в силу не сразу, а по истечении определенного срока, в течение которого лицо, права которого затрагиваются этими решениями, имеет право его обжаловать.

Решения же о сносе самовольных построек в административном порядке в соответствии с нормами гражданского кодекса так же не подлежат немедленному исполнению, если известен обладатель постройки. Изначально требуется уведомление владельца постройки о принятии такого решения и назначения ему срока для добровольного сноса указанной постройки, по истечении которого и возможен снос в принудительном порядке.

В третьих, следует заметить, что в административном порядке могут признаваться самовольными постройки только при наличии очевидных нарушений, не требующих высокой квалификации для признания постройки самовольной. Существует и возможность оспаривания п. 4 ст. 2 2 2 ГК в КС РФ как не соответствующе- го ст. 54 Конституции РФ, запрещающей обратную силу закона, ухудшающего положение граждан. Так, в одном из постановлений КС РФ указал, что «общим для всех отраслей права правилом является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, а соответственно и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет»16. В случае с административным порядком сноса самовольной постройки можно сказать, что положение застройщика ухудшается, поскольку вместо судебного порядка сноса самовольной постройки вводится административный.

Вместе с тем перспектива такого оспаривания так же не однозначна, поскольку в указанной статье говорится о положениях, ухудшающих ответственность, то есть изменяющих вид санкции, ее размер или условия привлечения к ответственности (например, сроки), но не об изменении порядка привлечения к ответственности. Санкция за правонарушение и ее размер в виде сноса само- вольной постройки остается прежней.

Более того, как уже было сказано, запрет сноса самовольной постройки в административном порядке не закреплен в ГК РФ, а сформировался только в судебной практике. В подтверждение последнему выводу можно привести и отдельные выдержки из правовой позиции, сформулированной КС РФ в одном из его постановлений. В данном постановлении КС РФ, говоря о возможности придания обратной силы постановлениям Президиума и Пленума ВАС РФ, имеющим значения новых обстоятельств и влекущих пересмотр судебных актов, указал, что допускается применение дифференцированного подхода по вопросу об их обратной силе в зависимости от характера спорного правоотношения. Далее КС РФ сделал вывод, что возможно и придание обратной силы решениям ВАС РФ «в исключительных случаях по делам, вытекающим из гражданских правоотношений , если этого требуют — по своему существу публичные — интересы защиты неопределенного круга лиц или заведомо более слабой стороны в правоотношении. Во всяком случае недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, — иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации».

Из приведенных выдержек можно так же сделать вывод, что КС РФ однозначно не допускает придания обратной силы закону, толкованию, ухудшающему положение лица в публичном правоотношении (уголовном, гражданском, административном), где речь идет всегда о защите слабой стороны, противостоящей государству. Если же речь идет о гражданско-правовых отношениях или это необходимо для защиты неопределенного круга лиц, то обратная сила закона допустима. Не стоит забывать, что самовольная постройка, располагаясь на территории общего пользования, затрагивает интересы неопределенного круга лиц в благоприятной градостроительной среде.

Таким образом, мнение о том, что административный порядок сноса самовольных построек противоречит Конституции РФ, является не- однозначным, и КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса о самовольной постройке. В итоге, можно сделать следующие выводы:

1) Снос самовольной постройки в административном порядке допускается, но только при наличии серьезных нарушений (мало того, что постройка должна быть возведена в отсутствие прав на землю, так еще и земельный участок должен находиться либо на территории общего пользования, либо в зоне с особыми условиями использования, где их предоставление под цели строительства запрещено). В остальных случаях административный порядок не применяется, например, когда постройка признается самовольной по причине того, что нет разрешения на строительство или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2) Снос у же зарегистрированных самовольных построек допускается, поскольку для них не сделано исключения в ст. 222 ГК РФ и с учетом судебной практики, определяющих значение акта государственной регистрации.

3) Снос самовольной постройки, в отношении которой было принято решение суда в отказе ее сноса, является незаконным и допускается только в процессуальном порядке обжалования судебного акта.

4) Возможно, положения ст. 222 ГК РФ в текущей редакции будут оспорены в КС РФ, но вместе с тем исход такого оспаривания неоднозначен, так как КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке.