Что такое преимущественное право покупки доли и как его обойти? Продажа доли и преимущественное право покупки Право преимущественной покупки доли.

Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю. Суд при этом не может проигнорировать выбор собственника доли и обязать его продать долю иному лицу.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Так же можно направить телеграмму.
Когда один из сособственников согласен приобрести долю дома, квартиры по цене, указанной продавцом, однако при этом ставит неприемлемые для продавца условия (рассрочка, отсрочка платежа и др.), то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.
Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
В письменной форме направляется извещение о продаже доли дома, квартиры другим сособственникам, при этом указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.
Сособственники не вправе передать преимущественное право покупки посторонним лицам, так как данное право является личным, но при этом они могут от него отказаться. Доказательством такого отказа будут выступать их письменные заявления об отказе от реализации преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.
В случае если договор, по которому происходит отчуждение доли, нотариально удостоверяется, нотариусу предоставляются заявления сособственников об отказе от преимущественного права покупки, заверенные надлежащим образом, и он должен проверить соблюдение правил ст. 250 ГК РФ. Сособственники могут сами явиться к нотариусу для подачи соответствующего заявления. В этом случае на основании паспорта либо иных документов устанавливается их личность, проверяется подлинность подписи, об этом на заявлении нотариус ставит запись. Для государственной регистрации достаточно предоставления нотариально заверенных копий данных заявлений.
На практике довольно часто возникает следующий вопрос: должен ли нотариус в рамках соблюдения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ истребовать данные о надлежащем уведомлении продавцом как участников общей долевой собственности, так и их супругов?
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан заблаговременно уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем отчуждении доли. Как представляется, подобная обязанность ограничивается по кругу лиц лишь участниками, указанными в правоустанавливающем документе. При ином подходе на продавца доли, по существу, возлагалась бы обязанность устанавливать семейное положение каждого из участников долевой собственности, а также возможность распространения на другие доли режима общей совместной собственности супругов. Такая обязанность для продавца действующим законодательством не предусмотрена и не может существовать ввиду отсутствия правовых механизмов ее реализации. Более того, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого. Отказ одного из супругов от реализации права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, можно рассматривать как определенное распоряжение общими семейными средствами от имени обоих супругов, так как в этом случае денежные средства будут потрачены не на покупку доли в праве общей собственности, а на иные цели.
При отчуждении доли в праве общей долевой собственности требуется обязательное извещение всех других участников, указанных в правоустанавливающих документах.
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю и указывающие цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.
При возникновении спора доказательства об извещении сособственников о продаже доли, а также об их отказе от преимущественного права покупки исследуются судом, если они отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Поскольку как извещение, так и отказ от преимущественного права покупки необходимо совершать в письменной форме, то доказательствами данных фактов могут быть только письменные документы.
Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. Полагаем, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, ответ адресного бюро и т.д.). Необходимо учитывать, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имуществом. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Соответствующие правила применяются при исчислении срока исковой давности для лиц, которые фактически вступили во владение наследственным имуществом, не получив при этом свидетельство о праве на наследство в отношении причитающейся им доли недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что возникновение преимущественного права покупки не ставится в зависимость от регистрации права собственности на полученную долю недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Таким образом, фактически приняв наследство, состоящее из доли недвижимости, наследник имеет преимущественное право покупки, и если данное право нарушается, он может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного законом срока.
В судебных делах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости (учитываются как цена, по которой приобретена доля, так и другие необходимые расходы покупателя, произведенные им при покупке доли). Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно, речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Довольно часто предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки. При удовлетворении такого иска наступают последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, следовательно, невозможна замена покупателя по договору, поскольку сделка признается недействительной с момента ее заключения, а продавец, как и ранее, становится собственником доли недвижимости (ст. 167 ГК РФ).
Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.
При определении порядка пользования помещениями общая собственность на недвижимость не прекращается, и соответственно у сособственников остается преимущественное право покупки.

Продажа доли или комнаты связана с определенными трудностями. Помимо расширенного пакета документации это еще и необходимость соблюдения преимущественного права покупки.
Что это такое, как его нужно оформлять и чем грозит его несоблюдение, будет рассмотрено в представленной статье.

✔
✔
✔
✔

✔
✔

○ Что такое преимущественное право на покупку доли или комнаты в квартире?

Это право другого собственника или соседа получить предложение о покупке реализуемой квартиры до того, как она будет предложена стороннему покупателю. Оно регулируется Гражданским кодексом РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, продавец должен убедиться в том, что все сособственники или соседи по коммуналке уведомлены о планируемой сделке и не хотят использовать свое право преимущественной покупки. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме.

○ Какие проблемы могут возникнуть при продаже доли?

Общая долевая собственность предполагает риск возникновения разногласий между совладельцами недвижимости.

Например, они могут создавать препятствия при продаже доли, мешая ее реализации. Рассмотрим, с какими проблемами чаще всего сталкиваются дольщики при планировании сделки купли-продажи.

✔ Другие дольщики отказываются принять уведомление о продаже.

В этом случае нужно иметь доказательство соблюдения необходимых условий с вашей стороны. Для этого уведомление о планируемой продаже нужно направить заказным письмом с уведомлением о получении.

Если сособственников не будет дома в момент доставки письма, они получат извещение, что им необходимо забрать его в почтовом отделении в течение 30 дней. Если и этой возможностью они не воспользуются, можно приступать к продаже доли третьим лицам, потому что свою обязанность по соблюдению преимущественного права покупки вы выполнили.

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

✔ Другие дольщики сначала не хотели покупать долю в квартире, а после продажи подали в суд.

В этом случае вам также нужно доказать факт соблюдения преимущественного права покупки. Если сособственники отказались от покупки доли в письменном виде, это является доказательством того, что вы выполнили свои обязательства по их уведомлению.

А если письменного отказа нет, суду нужно предъявить почтовые квитанции об отправке уведомлений и соблюдении положенного срока ожидания ответа (30 дней).

✔ Продажа при условии, что один из дольщиков несовершеннолетний.

В этом случае для возможности совершения сделки купли-продажи, нужно получить согласие органов опеки и попечительства, доказав, что права несовершеннолетнего не нарушаются. А для этого нужно приобрести для несовершеннолетнего собственника долю, не меньше продаваемой.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

✔ Несколько дольщиков проявили желание на покупку.

В этом случае продавец вправе сам сделать выбор, потому что для заключения сделки требуется согласие обеих сторон. Если продавец изначально решил, кому будет продавать свою долю из совладельцев, он может даже не уведомлять остальных дольщиков. Объясняется это тем, что необходимость соблюдения права преимущественной покупки появляется только тогда, когда в роли покупателя выступает стороннее лицо, не входящее в число совладельцев.

Ст. 246, 250 ГК РФ закрепляют особенности распоряжения долевой собственностью. В первой норме, в частности, говорится о том, что сделки с такими объектами должны осуществляться по соглашению всех участников.

Вместе с тем для субъекта, желающего распорядиться своей частью, установлено ограничение. Он должен соблюсти принадлежащее другим долевым собственникам право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ закрепляет особенности выполнения этого условия. Рассмотрим ее подробнее.

Общие сведения

Как устанавливает ст. 250 ГК РФ , при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях. Исключение предусмотрено для заключения сделок в ходе публичных торгов, а также продажи доли участка собственником части сооружения/здания или помещения в нем, расположенного на таком наделе.

При отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Обязанности продавца

Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ , должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.

Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ , если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.

Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.

Ограничения и ответственность

В случае нарушения лицом права преимущественного приобретения доли, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ , другие участники собственности могут в трехмесячный срок подать требование в суд о переводе обязанностей и прав покупателя на них.

Законодательство запрещает уступку преимущественной покупки.

Положения 250 статьи распространяются и на случаи отчуждения долей по договорам мены.

Ст. 250 ГК РФ с комментариями

В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).

Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218. Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников. В случае их отсутствия уполномоченному служащему надлежало приостановить процедуру на 60 дней, направить уведомления всем участникам, не выразившим согласия на сделку, в течение 3-х дн.

Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения , внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.

Категории сделок

После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.

Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.

Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ .

Особенности преемства

Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.

Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.

Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

Особенности подачи иска

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд. При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

Следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

Предмет договора.
Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Стоит прочесть дополнительно :

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

приватизации;
наследования;
покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
когда имущество реализуется через публичные торги.

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело. И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: