Право преимущественной покупки доли в квартире. Право преимущественной покупки Приоритетное право выкупа доли в квартире

Есть определенные виды недвижимости, которые находятся в общей собственности. Такой вид собственности имеет несколько преимуществ, но его основные недостатки будут проявляться в момент продажи жилой площади. Законодательство регулирует многие эти вопросы. Он гласит, что если один из участников долевой собственности соберется продать свою долю квартиры, то первоочередное право ее приобрести будет у других участников. Перед приобретением обладатели частей должны получать от потенциального продавца уведомление с указанием его намерения.

Оформление преимущественного права покупки доли в квартире

Оформлять преимущественное право не нужно. Оно принадлежит участникам долевой собственности по умолчанию. Такая норма определена 250-ой статьей ГК РФ.
Больше обязанностей у лиц которое желают продать свою часть. Они в обязательном порядке сообщает каждому владельцу доли о том, что они собираются продать свою часть жилья. Соблюдена должна быть письменная форма для уведомления. Эта процедура обязательна даже в том случае, если такой участник один. Он также имеет первоочередную возможность осуществить приобретение части недвижимости по сравнению с посторонними лицами.

У собственников есть право на любое из трех решений после получение уведомления:

отказаться от предложенной части;
не отказываться, но при этом и не покупать часть;
купить долю.

Однако на приобретение доли квартиры при данных обстоятельствах отводят ровно месяц. Далее продавец сможет искать покупателей на стороне.

Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

Считается, что лучше отправлять извещение заказным письмом с описью вложения. Специальной формы для него нет. Для его оформления будет достаточно одного листа А4. На котором стоит написать название документа – «Уведомление о намерении продать часть квартиры…». Также заявителю необходимо указать свои реквизиты и сообщить, что он намерен продать принадлежащую ему площадь. Указать, на основании чего данное право у заявителя возникло. Далее заявителю следует предложить собственникам воспользоваться их преимущественным правом. Также зачастую добавляют, что возможность рассрочки или снижения цены не допускается.

Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире

Право на отказ дает возможность человеку, продающему свою комнату или любую другую площадь, сделать это раньше, чем за месяц. Но для этого другие лица должны написать заявление об отказе от преимущественной возможности покупки доли квартиры. Оно направляется руководству службы госрегистрации. К котором необходимо указать всю информацию о квартире, а также о всех участниках долевой собственности.

Преимущественное право покупки доли в квартире сроки

На реализацию данного права у любого человека есть ровно месяц, если он является собственником данного жилища. Отсчет этого месяца начинается с момента получения на руки уведомления о намерении продажи от другого собственника. Эти тридцать дней лицо, желающее продать свою площадь, обязано ожидать решения других собственников. Если приобретение не было осуществлено, продажа является возможной. Также продать часть квартиру можно будет и раньше, однако для этого следует иметь официальный отказ от собственников с преимущественным правом на приобретение.

Судебная практика по преимущественному праву покупки доли в квартире

Случаи, когда собственники продают комнаты без ведома других владельцев, на практике имеют место. Однако суд становится полностью на сторону участников долевой собственности. Для этого им дается три месяца, чтобы обратиться в судебную инстанцию.

В судебной практике присутствуют дела, когда возникали следующие проблемы: извещение за месяц было составлено и отправлено, но истец так и на забрал письмо. Соответственно месячный срок он пропустил, но желает осуществить приобретение. Такие дела решаются не в его пользу, ведь все свои обязанности уже экс-собственник исполнил.

Преимущественное право покупки доли в комнате в коммунальной квартире

Для коммуналок действуют общие правила ЖК РФ. Если продается комната, у владельцев других комнат есть первоочередная возможность приобретения отчуждаемой жилой площади. Поэтому продавец комнаты в коммуналке точно так же в течение месяца должен уведомить остальных владельцев комнаты о том, что в ближайшее время хочет продать свою жилую площадь.

Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.

1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).

2. Процедура реализации права преимущественной покупки:

Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.

Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:

В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;

В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.

3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.

4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:

а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;

б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.

Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.

5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:

а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;

б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.

Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.

Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.

(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)

Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.

Судебная практика

Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).

Судебная практика

Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.

6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).

Судебная практика

Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).

Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.

7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:

Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.

Судебная практика

Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).

Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.

(Л.А. Новоселова)

Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.

Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.

Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?

Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев - имущество находится в долевой собственности, если не определены - в совместной.

Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников - для этого потребуется предварительный раздел.

Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.

В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.

Кому предоставляется право в первую очередь?

Право выкупа доли квартиры имеют:

собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
владельцы долей в квартирах.

Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты. Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества. И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат .

Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.

Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю - разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.

Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?

Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:

доли недвижимости на публичных торгах;
доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.

Исключение составляют договора дарения - этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями. Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог - если он не близкий родственник или супруг дарителя. Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.

Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли

Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?

В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:

рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
получение письменных отказов от права выкупа;
в отсутствие отказов - ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.

Шаг 1. Уведомление собственников

Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.

Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении - оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.

Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат - копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.

Шаг 2. Месяц на ожидание

По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.

Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.

Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки

Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс - однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.

Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли

Вне зависимости от того, кому достанется доля - бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу - договор подлежит обязательному нотариальному заверению.

Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.

Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.

Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения - письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.

Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов - в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.

Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.

Как оформить отказ?

Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.

Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей - участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.

Допускается и другой способ - отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки - но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.

Продажа доли жилой недвижимости - занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца - действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.

Нередко мы сталкиваемся с ситуациями, когда одним объектом недвижимости владеет несколько человек, так как при приватизации имущество оформлялось на всю семью. Иногда кто-то из владельцев решает свою часть продать, подарить или обменять, однако не знают, как правильно это сделать. Продать долю проще всего, опираясь на преимущественное право покупки других собственников. Что это такое, мы рассмотрим ниже.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Доли в квартире

По закону, если у квартиры есть несколько собственников, то у них долевое владение объектом недвижимости, а значит и равные права. Если же части четко не определены, то речь идет о совместном владении имуществом. В любом случае, если доли не выделены, то сложно сказать какая именно часть имущества принадлежит определенному человеку, и является ли она преимущественной, ведь даже в документах встречаются обозначения по типу 1/3 или 1/6. Все это осложняет , поэтому необходимо обратиться к правам первостепенной покупки. Если же доли выделены внатуре, то использовать это правило не нужно.

Преимущественное право покупки

В законе Российской Федерации, который регулирует данный вопрос, говорится о том, что гражданин, решивший продать свою часть квартиры, дома или земли, в первую очередь должен предложить ее других владельцам. Именно это является первостепенным правом покупки. Делается это для того, чтобы продавец был уверен в том, что собственники не против продажи и не претендуют на нее. Подтверждением этого будет их письменный ответ на ваше предложение.

Получить согласие на продажу можно несколькими способами. Самый простой – поговорить с другими владельцами и получить их ответ. Если они не против, то нужно оформить это в виде документа, который заверяется у нотариуса. Тогда не нужно выжидать целый месяц, согласно преимущественному праву, а можно сразу начинать поиск покупателей.

Но бывает и по-другому, когда отношения в семье не лучшие. Тогда нужно составлять специальное письмо, где вы описываете свое предложение, точные доли, цену и прочее. Можно даже предложить продажу части недвижимости в рассрочку, и четко описать ее условия. Отправляется такое предложение заказным письмом, под подпись, и с уведомлением о получении. Если в течение месяца вы не получили ответа, то можете начинать процесс продажи. При возникновении проблем, уведомление об отправке письма будет служить доказательством того, что вы соблюдали все правила о первостепенном праве покупки.

При этом вы не должны запрашивать сумму выше, чем указывали в письме. Это может стать причиной обращения в суд со стороны покупателя. Если вы решили понизить цену или сменить условия, то необходимо известить об этом покупателей и отправить новый документ.

Игнорирование письма другими владельцами будет служить для суда и соответствующих органов отказом, поэтому никаких препятствий у вас не возникнет.

Когда проходит отчуждение?

Иногда вы можете не знать о том, где находятся другие жильцы и собственники долей квартиры. Тогда нужно отправить письмо по последнему адресу проживания владельца части недвижимости и ждать ответа от них.

Возможны варианты, при которых продавец сразу же может договориться с одним из владельцев о продаже своей части. Тогда не нужно извещать других, потому что право первостепенной покупки жилья не будет нарушено, так как это распространяется только на посторонних граждан.

Ещё одним важным моментом считается вопрос об извещении супругов. Но так как до сих пор не разработано специальной нормы, то делать это не нужно. Считается, что один из супругов изъявляет волю двоих, поэтому извещение придет только третьим лицам. Заверяется их отказ по желанию. Регистрировать договор купли-продажи у нотариуса все же придется.

Цена за долю в квартире

Многие считают, что недвижимости по стандартной рыночной цене. Это не так, ведь определить точную долю в квартире без ее выделения внатуре невозможно. Квартиру, в отличие от частного дома, очень тяжело оборудовать отельным выходом и местами общего пользования, поэтому нужно быть готовым к тому, что цена будет на 30% ниже рыночной.

Можно ли обойти закон?

Если один из владельцев находится в тюрьме, то вопрос будет решаться не через него, а при помощи начальника учреждения. Если же собственники специально избегают получения уведомления, то некоторые риэлторы прибегают к обходным методам. К примеру, доля в квартире может быть подарена, а деньги переданы через ячейку в банке. Доказать незаконность подобной манипуляции практически невозможно. При этом право первостепенной покупки совершенно не работает, потому что дарение не требует согласия других.

Если будет доказано, что сделка была осуществлена незаконно и имела фиктивный характер, чтобы скрыть продажу, то дело будет передано в суд и её признают недействительной.

В таком случае все будет происходить по следующей схеме. Собственнику будет предложено купить долю в квартире за ту сумму, которую назначит покупатель. Если он согласится, то должен будет представить доказательства своей готовности, то есть показать суду всю сумму, которую готов заплатить. Если деньги не будут представлены, то дело будет закрыто, а квартира окажется в собственности нового владельца.

Продажа части в однокомнатной квартире

Сложней всего продать часть однокомнатной квартиры, так как эта доля очень маленькая и не определена по документам. В таком случае лучше сразу договориться со всеми собственниками о совместной продаже всего объекта недвижимости, а после поделить деньги поровну. Если же вы получите отказ, то нужно будет осуществлять процедуру с уведомлением и ждать их решения месяц.

Чаще всего подобные доли в домах и квартирах нужны только профессиональным перекупщикам. Они обладают определенными связями и легко находят компромисс с другими владельцами. В итоге перекупщики выкупают все доли и получают целый объект недвижимости, который впоследствии продают по рыночной цене целиком. Такие сделки более выгодные, поэтому лучше найти компромисс между членами семьи, чтобы не потерять деньги.