Что входит в расходы по управлению домом. Ценообразование управляющих компаний. Учет в ТСЖ
1.1. Настоящая Методика по составлению сметы расходов по управлению многоквартирным домом (далее - Методика) разработана с целью установления единых подходов к формированию расходов управляющей организации по управлению многоквартирным домом.
1.2. Предлагаемая Методика носит рекомендательный характер и определяет перечень основных расходов, учитываемых при расчете затрат по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома исходя из их экономически обоснованной стоимости (фактической), а также принцип расчетов за коммунальные услуги.
1.3. Методика предназначена для определения цены договора управления многоквартирным домом, которым предусматривается оказание управляющей организацией собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома за плату услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ст. 162 ЖК РФ).
1.4. Настоящая Методика разработана в отсутствие Регламента работ управляющей организации и предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация, определяются договором управления многоквартирным домом. Предлагаемая Методика не предполагает наличие закрытого (всеобъемлющего) перечня расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом виды расходов по оказанию услуг, поименованных в пп. 1.1.1-1.1.6 раздела II Методики, определены нормативными правовыми документами Российской Федерации и являются обязательными для управляющей организации, собственников и пользователей помещений, в интересах которых указанные услуги предоставляются.
1.5. Управляющая организация независимо от ее организационно-правовой формы, выбранная на конкурсной основе исполнительным органом власти, обязана при составлении сметы расходов на управление многоквартирным домом руководствоваться Методикой формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, утвержденной первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляком и согласованной с первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.Н. Аксеновым 03.09.2004. Указанная Методика используется для формирования сметы доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом последних изменений налогового и иного законодательства, а также нормативных правовых актов города Москвы.
Смета расходов на управление многоквартирным домом, включая расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке подлежит ежегодному утверждению на собрании собственников помещений этого дома или в случаях, установленных статьями 156 (п. 3), 158 (п. 4), 161 (п. 4) Жилищного кодекса РФ, - в установленном Правительством Москвы порядке.
II. Смета расходов на управление многоквартирным домом
1. Материальные расходы.
1.1.1. Расходы по технической эксплуатации и текущему ремонту внутридомового оборудования, относящиеся к общему имуществу, включая расходы по осмотрам его технического состояния.
1.1.2. Расходы по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
1.1.3. Расходы по техническому обслуживанию, текущему ремонту и содержанию лифтового оборудования в домах, оборудованных лифтами.
1.1.4. Расходы по обеспечению мер пожарной безопасности.
1.1.5. Расходы по сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов.
1.1.6. Расходы по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
1.1.7. Расходы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, за исключением вышеперечисленных.
Примечание. Статья применяется по мере готовности управляющей организации обеспечивать предоставление коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.
2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды управляющей организации.
4. Прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.
Для поля «Фаза» доступен шаблон. Введите даты, когда цены на параметры станут эффективными и когда они истекут. Установите этот флажок, чтобы скопировать только те параметры, которые вы выбрали в области подробностей. Когда вы выберете опцию, в левом столбце области детали появится галочка. Установите этот флажок только в сочетании с параметрами, выбранными в области подробностей.
Установите этот флажок, чтобы включить информацию о ценах из первоначальной опции. Установите этот флажок, чтобы скопировать расширенные данные из исходной опции. Затраты и риски, связанные с созданием нового сообщества, могут быть значительными, учитывая высокую стоимость земли и строительных материалов. Чтобы оправдать и обеспечить необходимый капитал, вы должны иметь первоначальный прогноз рентабельности.
III. Составление расходной части сметы управления многоквартирным домом
1.1. Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
По статье "Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме" отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор должен содержать перечень услуг, оказываемых подрядной организацией, или выполняемых ею работ по содержанию общего имущества жилого многоквартирного дома, в том числе работ, связанных с его текущим ремонтом. При этом перечень дополнительных работ и услуг сверх работ и услуг по пп. 1.1.1-1.1.6 сметы, должен быть утвержден решением общего собрания собственников или определен по результатам конкурсного отбора.
В договоре между управляющей компанией и специализированной подрядной организацией должны указываться: перечень оказываемых услуг и выполняемых работ, стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок расчетов за выполненные работы и оказанные услуги; порядок приема управляющей организацией выполненных работ и оказанных услуг и расчетов за них; порядок оформления актов сдачи-приема выполненных работ и оказанных услуг; ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договорных обязательств.
Неотъемлемой частью договора являются перечень и описание передаваемых подрядчику для эксплуатации объектов и оборудования (жилых и нежилых строений, данные о площади придомовой территории и объектах, расположенных на ней, и т.п.), а также акты их технического состояния.
1.2. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).
Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета.
Если в многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета, стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг (в натуральных единицах - куб. м воды, Гкал тепловой энергии, 1 кВтч электрической энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. При этом в смету расходов на управление многоквартирным домом включается стоимость коммунальных услуг, рассчитанная исходя из объема коммунальных услуг, потребленных за период, предшествующий планируемому, с последующим уточнением сметы по фактическим показаниям приборов учета.
Если в многоквартирном доме отсутствуют общедомовые приборы учета, стоимость предоставленных коммунальных услуг определяется исходя из тарифов, установленных РЭК г. Москвы для определенного вида потребителей, нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных в установленном порядке нормативными правовыми актами города Москвы, и количества пользователей.
Программа получает базовый доход от каждого мастера плана, который присваивается сообществу. Вы можете манипулировать сочетанием планов, предположениями о стоимости партии, дополнительными расходами и дополнительным доходом. Основываясь на предположениях о доходах и затратах, вы можете прогнозировать прибыльность сообщества. Переопределяет затраты на определенный процент от общей выручки. Вы можете использовать процент переопределения доли, чтобы связать процент затрат, который применяется с расширенным базовым доходом для всех позиций плана. Система допускает 10 дискретных средних средних процентов, и она отслеживает каждый отдельно, когда вычисляет суммы.
- Отслеживает значительное количество переменных доходов и затрат.
- Выполняет обширные, что делать, если анализировать.
1.3. Материальные расходы управляющей организации.
В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:
- приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
- оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
- коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
- транспортные услуги;
- другие расходы.
Выбор способа управления
Параметры затрат включают затраты на землю, прямые затраты, распределенные накладные расходы, косвенные затраты и категории затрат по конкретным компаниям. Вы можете применять параметры дохода и стоимости в равной степени ко всем партиям сообщества или применять их на уровне плана и смешивания. В качестве альтернативы вы можете решить, что, поскольку более дорогие планы этажей требуют большей средней продажи и маркетинговой нагрузки, вы будете распределять эти затраты по конкретным планам, чтобы более дорогостоящие планы получали более крупные ассигнования.
2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников управляющей организации.
В расходах управляющей организации на оплату труда работников с отчислениями учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием (иным документом, определяющим численность и оклады (ставки) работников), а также отчисления на уплату единого социального налога с учетом начислений на пенсионное обеспечение.
При этом в расходы на оплату труда включаются средства на оплату труда персонала управляющей организации, занятого начислением и сбором платежей в случае, если управляющая организация не передала эту функцию ГУ ЕИРЦ АО.
Если исходные предположения о доходах и расходах не приводят к приемлемому отчету о прибылях и убытках, вы можете изменить основные параметры, связанные с прибылью, в том числе.
- Накладные расходы и другие косвенные затраты.
- Доход за план.
- Многочисленные пользовательские переменные затрат и доходов.
Чтобы проецировать наиболее точные оценки затрат и доходов, убедитесь, что эта информация доступна: Распределенные сметы расходов, включая земельные и другие затраты за пределами участка. Прогнозы доходов, в том числе доход от базового дома, стимулы к ставкам и варианты.
- Настройте планы и, факультативно, фазы.
- Прямые сметы расходов, включая базовый дом и опцион.
- Сметные расходы и метод распределения.
- Смета расходов на продажу и маркетинг и метод распределения.
3. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом.
В составе расходов на амортизацию оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых для нужд управления многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по указанным объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации, начисляемые одним из возможных способов.
Например, вы могли бы изменить Маркетинг сбыта для представления другой категории затрат, если это необходимо. Выберите вкладку Количество лотов. Введите значения, которые будут использоваться для расчета части общей стоимости сообщества. Эти четыре компонента стоимости лота определяются на уровне сообщества и умножаются на количество партий, указанных в смете плана сообщества. В общей сложности эти четыре компонента представляют собой увеличенную стоимость лота на уровне плана и базовую стоимость на уровне сообщества.
Выберите вкладку «Переопределение доли». Укажите средний процент затрат для сообщества и фазы. Например: = Средняя другая стоимость. Выберите вкладку «Проформы». Просмотрите суммы, которые система рассчитывает в области заголовка формы. При необходимости введите значения в поля области детали.
4. Прочие расходы.
В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:
- оплата услуг банка;
- платежи по кредитам банков;
- оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
- расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
- платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
- другие расходы.
Введите количество отдельных единиц для плана, который, по прогнозам, будет построен внутри сообщества. Введите оценочный доход из первой категории продаж опционов. Вариант стимула. Введите примерный стимул, который предоставляется покупателю. Это значение сохраняется в таблице «История продаж лота» и используется для расчета цены опциона.
Введите оценочную среднюю скидку или стимул для каждой продажи. Введите расчетную стоимость строительства. Это значение, как правило, исключает все земельные и другие распределенные затраты. Введите процент дохода, который предполагается получать. Система использует это значение для расчета прибыльности от опционов.
Примечание. В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано объединение собственников, которое получает доходы от коммерческого использования нежилых помещений, находящихся в совместной собственности (сдача в аренду помещений, использование общего имущества в рекламных целях и т.д.), то на основании решения общего собрания собственников помещений дома стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, предъявляемая к оплате собственникам помещений, может быть уменьшена на сумму получаемых доходов.
Другие расходы 1-10. Вы не можете вручную ввести значение в поля «Средняя другая стоимость» и «Средние затраты». Эксплуатационные расходы - это текущие расходы на услуги и коммунальные услуги, необходимые для проживания дома. К ним относятся, например, работа системы отопления, сбор мусора и водоснабжения. Эти расходы периодически возникают в обозримые периоды.
Эксплуатационные расходы подробно
В Положении о фактических расходах перечислены 17 видов эксплуатационных расходов. Одной из частых проблем в бухгалтерском учете коммунальных услуг является стоимость уборки. Они не могут включать услуги, перечисленные в других пунктах, например, садоводство или обслуживание системы отопления.
Эксплуатация современного многоквартирного дома (МКД) требует решения многочисленных задач, главные из которых - обеспечение потребностей собственников помещений в коммунальных услугах, техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования, текущий и капитальный ремонт общего имущества. В этих целях собственники помещений должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Варианты предусмотрены в п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса. Остановимся на двух из них, наиболее распространенных, - когда управление осуществляет товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо управляющая организация. Последнюю обычно именуют управляющей компанией (УК). Это юридические лица, функционирование которых немыслимо без отлаженного бухгалтерского учета. В чем его особенности?
Что нельзя выделить через счет за коммунальные услуги
В принципе, ремонт, техническое обслуживание и ремонтные работы не могут быть распределены по счету коммунальных услуг, даже если смотритель это делает. Это также относится к мерам модернизации. Поскольку они увеличивают стоимость имущества, возможно пропорциональное увеличение арендной платы. Кроме того, расходы на управление или надзор за имуществом, например, налоговым консультантом, несет только владелец. Они не должны появляться в счете за коммунальные услуги.
Бесплатно без согласия
Если этого не хватает, владелец не может впоследствии попросить арендатора оплатить счет за коммунальные услуги. Если не оговорено иное, правовые нормы распространяются на распределение расходов. После этого расходы на отопление и горячую воду распределяются в соответствии с потреблением, а оставшиеся расходы - в зависимости от жилой площади. Однако при определенных обстоятельствах арендодатель может иметь другой распределительный ключ для счета за коммунальные услуги, например, количество лиц в домохозяйстве или совместное владение кондоминиумом, более благоприятное.
Выбор способа управления
Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, которая создается собственниками помещений для совместного управления общим имуществом и его содержания, а также для получения коммунальных услуг. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников большинством голосов (ст. 135 ЖК РФ). А количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
С 1 сентября 2014 г. ТСЖ относятся к товариществам собственников недвижимости (ст. ст. 123.12 - 123.13 ГК РФ, пп. 6 п. 8 ст. 3 Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ). Отметим, что субъектом малого предпринимательства ТСЖ не считается.
На общем собрании собственники должны решить, организовать ли им ТСЖ либо нанять специализированную УК (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Закон допускает и такую конструкцию, когда ТСЖ заключает договор управления с УК. Но эту схему мы рассматривать не будем.
А вот если ТСЖ не создается, то выбранная собственниками УК заключает договор с каждым из них на условиях, указанных в решении общего собрания (п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая компания - это коммерческая организация. По договору управления за плату она обязуется:
- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- предоставлять коммунальные услуги владельцам помещений.
ТСЖ основано на членстве собственников (п. 1 ст. 143 ЖК РФ). Источником финансирования его деятельности являются обязательные платежи и взносы членов товарищества, размеры которых определяет общее собрание. Кроме того, общее собрание утверждает смету доходов и расходов товарищества на год (пп. 4, 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Этот отклоняющий ключ распределения должен быть указан для соответствующего типа эксплуатационных затрат в договоре аренды. Обзор всей информации по теме можно найти в разделе «Жилье». Также обратите внимание на контакты, материалы и ссылки, перечисленные внизу этой страницы.
В случае квартир, для которых применяется Закон об аренде, и для кооперативного жилья, эксплуатационные расходы указаны в законе. Арендаторам могут взиматься только следующие расходы. Как правило, взимается ежемесячная операционная пошлина, и фактические расходы оплачиваются один раз в год. Расчет операционных расходов должен быть доступен не позднее июня следующего года. Арендаторы также могут проверять доказательства. Если выставление счетов приводит к кредитным остаткам для арендаторов, это должно быть возвращено, требуются дефициты.
Справочно. ТСЖ и УК применяют код 70.32 "Управление недвижимым имуществом" (70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда", 70.32.2 "Управление эксплуатацией нежилого фонда") ОКВЭД.
Статус коммерческой либо некоммерческой организации определяет особенности бухгалтерского учета и налогообложения ее деятельности. Однако в любом случае бремя расходов по содержанию общего имущества МКД несут собственники помещений. А деятельность по управлению многоквартирными домами регламентируется едиными Правилами, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
Рассмотрим основные положения учетной политики ТСЖ и УК.
Регулярно проверяйте свои счета за коммунальные услуги. На практике часто случается, что также оплачиваются счета за ремонт линий, лифтов, дымоходов и т.д. кроме того, установка внутренней системы может не взиматься с арендаторов. Это касается как аренды, так и кондоминиумов.
Расходы на энергию делятся в зависимости от потребления для отдельных клиентов. С этой целью устройства для определения соответствующего потребления необходимы для отдельных объектов использования. В зависимости от потребления взимается от 55% до 75% стоимости энергии. Остальная часть делится в зависимости от теплоносителя. Точная часть, которая рассчитывается согласно потреблению, должна быть согласована в письменной форме. Если соглашение не достигнуто, 65% затрат на энергию следует распределять в соответствии с потреблением и 35% в зависимости от используемой площади.
Источники средств товарищества собственников жилья
Для начала определимся с характером поступлений ТСЖ. Средства ТСЖ состоят из (п. 2 ст. 151 ЖК РФ):
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
3) субсидий (на обеспечение эксплуатации общего имущества, ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и др.);
4) прочих поступлений.
Средства обязательных платежей и (или) взносов ТСЖ направляет на оплату расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг (п. 5 ст. 155 ЖК РФ). Доходов они не образуют.
Перечень видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься ТСЖ, носит закрытый характер. Это:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.
Доходы от такой деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).
Важный нюанс: ТСЖ осуществляет управление домом в целом и для этого собирает денежные средства со всех собственников помещений. Между тем не все они являются членами ТСЖ (ст. 143 ЖК РФ). Такие лица вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Эти средства относятся к прочим поступлениям.
Как видно, в ТСЖ поступают средства различного характера. Классификация поступлений определяет учетную политику.
Расход отопления и горячей воды должен регистрироваться отдельно. Если это невозможно, предполагается доля расходов на отопление 70% и доля расходов на горячую воду 30%. Разрешено другое соглашение, доля расходов на отопление должна составлять от 60 до 80%.
Маржа прибыли несет ответственность за указание прибыльности продукта, услуги или бизнеса и выражается в процентах, чем выше число, тем более прибыльным является бизнес. Это указывает на эффективность продукта для продажи. Это разница в пользу, которая, как ожидается, будет получена в компании. Он получается путем вычитания общих затрат из общего дохода, рассчитанного в определенное время, называемого «отчетным периодом», который может быть годовым, полугодовым или квартальным.
Учет в ТСЖ
Большинство бухгалтеров (и не без оснований!) считают более ответственной постановку налогового учета. Поэтому с него и начнем. А учетную политику в целях бухгалтерского учета сформируем исходя из потребности в исчислении налогов.
Как правило, ТСЖ выбирают упрощенную систему налогообложения. Дело в том, что применение этого спецрежима позволяет применять пониженные тарифы страховых взносов. А именно: взносы за работников уплачиваются только в ПФР, причем по тарифу 20 процентов. Основание - пп. "я.2" п. 8 ч. 1 и ч. 3.4 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования".
Поступления ТСЖ, которые не порождают доходов при "упрощенке", перечислены в Письмах Минфина России от 21.01.2014 N 03-11-11/1653 и от 16.08.2013 N 03-11-11/33417. В соответствии с налоговым законодательством это:
- взносы членов (вступительные, членские, паевые) на содержание ТСЖ и ведение им уставной деятельности;
- средства собственников помещений на финансирование проведения ремонта общего имущества;
- средства бюджетов, выделяемые ТСЖ на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и с Жилищным кодексом;
- денежные средства, полученные ТСЖ в качестве комиссионера, агента и (или) иного поверенного, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.
Уставная деятельность ТСЖ охарактеризована в п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса. В частности, она подразумевает содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в МКД. Следовательно, поступления от членов ТСЖ на эти цели считаются членскими взносами и доходов в целях налогообложения они не образуют. А вот средства на те же цели, поступающие от нечленов, - уже доходы.
Существует два типа прибыли. Применяется к конкретному продукту или строке вместо полного бизнеса. Расчет этой маржи помогает компании определить цену, поскольку низкая валовая прибыль может означать, что компания должна взимать больше, чтобы стоило продать свою продукцию.
Эта маржа рассчитывает разницу между общей выручкой компании или продажей ее продуктов и услуг, а также расходами на их производство и продажу, также называемыми расходами на товары или стоимостью продаж. Он рассчитывается путем вычитания стоимости товара из чистой прибыли, результат делится, и это будет процент. Пример: у вас есть продажи 000, а общая стоимость - 000, разница между ними - Разделить разницу между продажами и умножить на 100, чтобы получить процент, в данном случае 25%. Этот процент является валовой прибылью.
Важно знать. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ.
Объем прав и обязанностей членов ТСЖ и нечленов (собственников помещений) - одинаковый (ст. 143.1 ЖК РФ), поэтому для снижения суммы налога при "упрощенке" агитируйте собственников за вступление в ТСЖ. К тому же собственник, не являющийся членом ТСЖ, находится в невыгодном положении. Не участвуя в общих собраниях членов ТСЖ, он может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ.
Спрашивается: а нельзя ли в расчетах за индивидуальное потребление коммунальных услуг рассматривать ТСЖ в качестве посредника между собственниками и ресурсоснабжающими организациями? Такая позиция актуальна в отношении "нечленов" ТСЖ. Универсального ответа на этот вопрос не существует. Потребителем ресурсов являются владельцы помещений. Но отдельно взятый собственник принципалом выступать не может, постольку ТСЖ заключает договор на снабжение электроэнергией, водой, теплом и прочим дома в целом (всех собственников). Кроме того, сделка, совершенная до установления отношений по агентскому договору, не может быть признана заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). Не считается для ТСЖ принципалом и ресурсоснабжающая организация, если она не выплачивает ТСЖ обязательное вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Добавим, что посреднические договоры ТСЖ охарактеризованы в Письме ФНС России от 22.04.2011 N КЕ-4-3/6526@.
Итак, в составе поступлений ТСЖ - облагаемые и необлагаемые суммы. ТСЖ в качестве получателя целевых поступлений обязано вести раздельный учет расходов, понесенных в рамках целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ). А значит, перед бухгалтером встает задача: обеспечить распределение затрат косвенного характера, обеспечивающих деятельность ТСЖ. В большинстве случаев базой распределения общих расходов является площадь помещений. А если ТСЖ еще и оказывает собственникам платные услуги (скажем, по ремонту сантехники), то затраты на них можно выделить исходя из удельного веса такой выручки в общей сумме поступлений.
Затраты, произведенные в рамках целевого финансирования, в расходы не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). В отсутствие раздельного учета средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Дополнительные разъяснения - в Письме Минфина России от 21.02.2014 N 03-11-06/2/7386.
В итоге работа бухгалтера начинается с формирования постатейной сметы расходов и их последующего распределения. В этой связи предстоит организовать детализированный аналитический учет.
На основании сметы в отношении каждого собственника помещений производятся начисления:
Дебет 76 Кредит 86
- отражена задолженность члена ТСЖ (по обязательным платежам, в том числе за индивидуальное потребление, а также по взносам);
Дебет 62 Кредит 90, субсчет "Выручка",
- отражена задолженность собственника помещений, не являющегося членом ТСЖ (по тем же статьям).
О расходах ТСЖ производятся записи:
Дебет 26 Кредит 70, 69, 71, 01, 10 и пр.
- признаны затраты на содержание ТСЖ;
Дебет 26 Кредит 68
- начислен налог, связанный с применением упрощенной системы налогообложения;
Дебет 26 Кредит 60
- отражены затраты на содержание общего имущества МКД (согласно счетам ресурсоснабжающих организаций, а также за услуги и работы других сторонних организаций - например, за вывоз твердых бытовых отходов);
Дебет 86, 20 Кредит 26
- распределены между собственниками помещений (членами ТСЖ и лицами, не являющимися таковыми) затраты на содержание ТСЖ и содержание общего имущества МКД (пропорционально площади помещений);
Дебет 86, 20 Кредит 60
- отражена задолженность собственников помещений за индивидуальное потребление коммунальных ресурсов;
Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж", Кредит 20
- списаны затраты, связанные с обслуживанием нечленов ТСЖ.
А поскольку ТСЖ выставляет счета членам и нечленам по единому принципу, финансовый результат по счету 90 "Продажи" не образуется.
Расчеты с банком ведутся в следующем порядке:
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 51
- отражены расходы на расчетно-кассовое обслуживание;
Дебет 51 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы",
- получены проценты за остаток средств на счете;
Дебет 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов", Кредит 99
- выявлена прибыль по операциям с банком;
Дебет 99 Кредит 84
Дебет 84 Кредит 86, субсчет "Фонд общего потребления",
- нераспределенная прибыль отнесена к средствам целевого финансирования;
Дебет 99 Кредит 91, субсчет "Сальдо прочих доходов и расходов",
- выявлен убыток по операциям с банком;
Дебет 84 Кредит 99
- произведена реформация баланса;
Дебет 76, 62 Кредит 84
- убыток предъявлен к покрытию собственникам помещений.
Формирование и использование ремонтного фонда бухгалтер ТСЖ отразит записями:
Дебет 86, 20 Кредит 96
- произведены отчисления в ремонтный фонд;
Дебет 96 Кредит 60
- отражены фактические затраты на ремонт общего имущества МКД.
Затраты на оказание собственникам помещений платных услуг в индивидуальном порядке ТСЖ аккумулирует на счете 29 "Обслуживающие производства и хозяйства".
Такая учетная политика в целом соответствует Рекомендациям по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденным Приказом Госстроя России от 14.07.1997 N 17-45. Правда, этот документ не является нормативным. Кроме того, в нем применены устаревшие номера счетов.
Размер платежей на содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Пример. Нераспределенная прибыль ТСЖ от банковских операций и от оказания платных услуг индивидуального характера за год составила 20 000 руб. По решению собственников помещений эти средства были направлены на обустройство детской площадки на придомовой территории МКД. Бухгалтер ТСЖ сделал учетные записи:
Дебет 84 Кредит 86 "Фонд благоустройства территории"
- 20 000 руб. - прибыль от предпринимательской деятельности признана средством целевого финансирования;
Дебет 10 Кредит 60
- 20 000 руб. - отражены затраты на сооружение детской площадки силами подрядчика (включая НДС);
Дебет 60 Кредит 51
- 20 000 руб. - оплачены работы подрядчика;
Дебет 86 "Фонд благоустройства территории" Кредит 10
- списаны средства целевого финансирования, использованные по назначению;
Дебет 012, субсчет "Имущество ТСЖ, приобретенное за счет средств целевого финансирования",
- 20 000 руб. - сооружения на детской площадке приняты на забалансовый учет (п. 1 ст. 151 ЖК РФ).
На заметку. ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов товарищества. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах своих членов (Постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57).
Учетная политика управляющей компании
Как уже отмечено, управляющая компания - коммерческая организация, целью деятельности которой является извлечение прибыли. Деятельность в сфере ЖКХ прибыльной не считается, поэтому каждая УК обычно принимает на обслуживание несколько МКД. В результате по критерию величины дохода управляющие организации не имеют возможности применять "упрощенку". Они уплачивают налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.
Обратите внимание: на отношения между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2013 г., утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014).
Условия деятельности УК охарактеризованы в ст. 162 Жилищного кодекса. Бухгалтеру важно уяснить следующее. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. На основании указанного договора УК по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления. В договоре должны быть указаны: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.
При таких обстоятельствах все средства, поступившие от собственников, признаются доходами УК, а ее издержки, связанные с получением этих доходов, - расходами.
В итоге УК организует учет по схеме оказания возмездных услуг и выполнения работ по договору подряда. Поэтому все поступления от собственников помещений считаются доходами УК, за исключением тех расчетов, в которых УК выступает в качестве агента. Этот подход применяется как в целях бухгалтерского учета, так и в целях налогообложения. Подробности - в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29.01.2014 N Ф03-6635/2013.
Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД подписывает председатель совета многоквартирного дома (пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
