Перевод договора аренды в концессию. Уход от арендных отношений в жкх простимулируют отменой налога

Концессионеров обещают освободить от уплаты НДС при переходе с договоров аренды - такой законопроект разработал Минстрой. В ведомстве рассчитывают, что это позволит половине арендаторов в ЖКХ перейти на концессионные соглашения - налог не будет учитываться в тарифах или в качестве убытка инвестора. Эксперты отмечают, что число договоров аренды пока значительно: концессии, доля которых к 2020 году должна достигнуть 80%, пока есть даже не во всех крупных городах.

Минстрой планирует устранить проблему, затрудняющую переход с договоров аренды коммунальной инфраструктуры на договоры концессии,- речь идет о возникновении необходимости уплаты НДС. Арендаторы этот налог платить не должны, в отличие от концессионеров. Поэтому договоры аренды сейчас не могут быть трансформированы в концессионные без налоговых последствий.

Как сообщил вчера заместитель главы Минстроя Андрей Чибис, законопроект, предполагающий отмену НДС при переходе от аренды к концессии, уже подготовлен ведомством и направлен в Белый дом. «Предварительно все решения по одобрению приняты, надеюсь, в ближайшее время он будет направлен правительством в Госдуму»,- добавил чиновник. По оценкам Андрея Чибиса, после принятия нормы до половины арендных договоров в ЖКХ за три года могут быть трансформированы в концессию - в Минстрое ожидают, что это даст отрасли дополнительные инвестиции.

Напомним, что в силу хронической недофинансированности сферы ЖКХ (потребность в средствах оценивалась в 500 млрд руб. ежегодно) Минстрой с 2011 года пытается привлечь частные инвестиции в отрасль. Среди целей - передача 80% предприятий ЖКХ (всего около 4 тыс.) в концессию к 2020 году. По данным Минстроя, по итогам первого квартала в сфере ЖКХ действовало 2264 концессионных соглашения, объем обязательств концессионеров оценивается в 288,6 млрд руб.

Стимулы для трансформации договоров аренды (например, в сфере водоснабжения это касается 20% объектов) в концессионные соглашения обсуждались еще в рамках подготовки к заседанию Госсовета по вопросам повышения инвестиционной привлекательности регионов в 2017 году. Недопущение повторного налогообложения НДС при таком переходе предусматривается и в прогнозе социально-экономического развития РФ на 2018–2020 годы. Согласно плану законопроектной деятельности Минстроя, поправки уже должны быть в Госдуме - предполагалось, что законопроект будет внесен в правительство в первом квартале этого года, в парламент - во втором.

Как поясняет глава ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин, арендаторы тоже занимаются модернизацией объектов ЖКХ, но договоры концессий более регламентированы и удобны для всех участников рынка. Возможность трансформации аренды в концессии, напоминает эксперт, существует, но на практике при попытке такого перехода компании «попадали на НДС». «Предложение Минстроя представляется правильным - тарифы не будут меняться, поскольку в них не придется учитывать налог»,- считает Алексей Макрушин. Как отмечает исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, НДС может быть учтен в тарифном плане, но не его двухпроцентное повышение (с 2019 года ставка налога увеличивается с 18% до 20%.- “Ъ” ). В ближайшие несколько лет, подчеркивает госпожа Разворотнева, по замыслу Минстроя, все договоры аренды должны быть преобразованы в концессии. «Это дело непростое - сплошь и рядом возникали ситуации, когда договоры аренды истекали, а предприятия оказались неинтересными для инвесторов»,- говорит она. По словам Светланы Разворотневой, концессии сейчас существует даже не во всех крупных городах, хотя именно там находятся наиболее интересные для инвесторов предприятия - договоры аренды пока преобладают.

Евгения Крючкова

03 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 275-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» (далее – Федеральный закон, ФЗ), существенно изменяющий с 1 января 2017 года концессионный режим в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем (далее – Объекты).

Ключевые изменения концессионного режима в отношении Объектов
1. Установлена обязательность участия в качестве третьей стороны по концессионному соглашению в отношении Объектов, субъекта РФ , в границах территории которого находится имущество, передаваемое концессионеру.
Обязательность т акого участия предусматривается в случае, если концедентом выступает муниципальное образование и полномочия по государственному регулированию тарифов в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения не переданы муниципальному образованию в соответствии с законодательством субъекта РФ (ч. 1 ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Обязанности субъекта РФ , от имени которого выступает высшее должностное лицо такого субъекта РФ (руководитель высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ), в части тарифного регулирования и утверждения инвестиционных программ концессионера определены в ч. 4 ст. 40 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ.
Названная новелла вводится, прежде всего, «в целях реализации определенных действующим законодательством полномочий субъекта РФ в части тарифного регулирования и инфраструктурного планирования в сфере коммунального комплекса»* как гарантия исполнения концессионного соглашения и окупаемости инвестиций концессионера.
Важно:
1 .Федеральным законом предусмотрены последствия неподписания субъектом РФ концессионного соглашения . В этом случае такое концессионное соглашение считается незаключенным (ч. 2 ст. 40 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
2 . Закреплена возможность заключения концессионного соглашения в отношении Объектов, которые принадлежат унитарному предприятию или учреждению на праве оперативного управления (ч. 2. ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Справочно:
Действующая редакция Закона о концессионных соглашениях предусматривает возможность заключения концессионных соглашений лишь в отношении Объектов, находящихся в казне либо переданных в хозяйственное ведение унитарных предприятий.

Важно:
Федеральным законом предусмотрены последствия передачи в концессию Объектов, находившихся во владении и (или) в пользовании унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, бюджетного или автономного учреждения на праве оперативного управления.
Так, не позднее чем по истечении 1 календарного года после вступления в силу концессионного соглашения в устав (иной документ, определяющий порядок деятельности) унитарного предприятия, бюджетного или автономного учреждения, во владении и (или) в пользовании которых находилось указанное имущество, должны быть внесены изменения, предусматривающие исключение видов деятельности в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения или водоотведения на территории муниципального образования, на которой находится имущество, в полном составе переданное по концессионному соглашению.
Унитарное предприятие, бюджетное или автономное учреждение, в устав (или иной документ, определяющий порядок деятельности) которого были внесены изменения, предусматривающие исключение всех видов деятельности, ранее осуществляемых такими унитарным предприятием, бюджетным или автономным учреждением, подлежат ликвидации в порядке, предусмотренном требованиями законодательства (части 3, 4 ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Проблема:
По нашему мнению, исключение из устава (иного документа, определяющего порядок деятельности) унитарного предприятия, во владении и (или) в пользовании которого находились Объекты, видов деятельности в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения или водоотведения после заключения концессионного соглашения , не исключает риск признания концессионного соглашения недействительной сделкой как совершенной в нарушение целевой правоспособности унитарных предприятий (ст. 18, 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).
3 .Предусмотрены условия и порядок передачи в концессию в составе Объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру недвижимого имущества незарегистрированного имущества (водопроводных сетей и насосных станций, канализационных сетей, канализационных насосных станций, тепловых сетей) с установлением обязательств концессионера по его регистрации за счет собственных средств (часть 5 ст. 39, часть 3 ст. 42 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Возможность передачи в концессию незарегистрированного имущества может быть реализована при выполнении следующих условий:
а ) наличие документов, подтверждающих факт и (или) обстоятельства возникновения у концедента права собственности на незарегистрированное недвижимое имущество, и (или) документов, подтверждающих факт и (или) обстоятельства возникновения у унитарного предприятия, бюджетного или автономного учреждения, учредителем которых является концедент, права владения или пользования данным незарегистрированным недвижимым имуществом;
б ) балансовая стоимость незарегистрированного недвижимого имущества не превышает 50% балансовой стоимости всего включаемого в объект концессионного соглашения имущества, определенной на последнюю отчетную дату по данным бухгалтерской отчетности на момент принятия решения о заключении концессионного соглашения;
в ) опубликование концедентом не менее чем за 3 месяца до заключения концессионного соглашения в Едином федеральном реестре юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (далее — Реестр) перечня незарегистрированного недвижимого имущества.
Важно:
а ). Расходы концессионера в связи с государственной регистрацией права собственности концедента на незарегистрированное недвижимое имущество, в том числе в связи с выполнением кадастровых работ, подлежат учету в тарифах концессионера в порядке и размере, предусмотренных нормативными правовыми актами Правительства РФ в сфере государственного регулирования тарифов (ч. 18 ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
б ). Если по истечении одного года с момента заключения концессионного соглашения права на незарегистрированное недвижимое имущество не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, незарегистрированное недвижимое имущество считается возвращенным во владение и в пользование концедента, а с концессионером в отношении такого незарегистрированного недвижимого имущества заключается договор аренды на срок действия концессионного соглашения без проведения конкурса в порядке и на условиях, определенных Правительством РФ.
При заключении такого договора аренды обязательства концессионера, установленные ранее концессионным соглашением в отношении передаваемого в аренду незарегистрированного недвижимого имущества, сохраняются. При этом в случае одностороннего отказа концедента от исполнения концессионного соглашения концедент также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, предметом которого является незарегистрированное недвижимое имущество, переданное концессионеру ранее в соответствии с таким концессионным соглашением (ч. 3 ст. 42 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Проблема:
Необходимо отметить, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). При этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, передача в аренду незарегистрированного недвижимого имущества на срок действия концессионного соглашения не менее 1 года сопряжена с рисками отказа в гос.регистрации такого договора аренды и квалификации договора аренды незаключенным (включая инвестиционные риски, связанные с вложением инвестиций в имущество, права на которое не оформлено).
В. Обременение объекта незарегистрированного недвижимого имущества считается возникшим со дня включения в перечень незарегистрированного недвижимого имущества, опубликованный в Реестре, отметки о наличии обременения такого объекта (часть 12 ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Проблема:
Обращает на себя внимание то, что указанное положение не согласуется с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации (в т.ч. обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр , если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).
Полагаем, что подобная неоднозначность в решении вопроса о моменте возникновения обременения Объекта незарегистрированного недвижимого имущества правами концессионера может иметь своим результатом трудности толкования и применения названных положений в правоприменительной практике.
4 .Конкретизированы условия установления концессионной платы за пользование Объектами:
а) установлено, что по концессионному соглашению «может предусматриваться концессионная плата» (ч. 1 ст. 41 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ), что позволяет предположить допустимость заключения концессионного соглашения в отношении Объектов в отсутствие концессионной платы;
б) закреплена возможность учета при определении размера концессионной платы (и утверждении тарифов для концессионера) неисполненных на момент принятия решения о заключении концессионного соглашения долговых денежных обязательств унитарных предприятий , учреждений, имущество которых передается в рамках концессионного соглашения. Речь идет исключительно об обязательствах по оплате труда, энергетических ресурсов, обязательствах по кредитным договорам, заключенным в целях финансирования мероприятий инвестиционных программ таких организаций, а также об обязательствах по уплате налогов и сборов в случае, если срок между датой возникновения соответствующих долговых обязательств и датой принятия решения о заключении концессионного соглашения составляет более 2-х лет (ч. 2, 3 ст. 41 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Негативные аспекты и риски:
Указанная конструкция, по сути, предполагает переложение обязательств предприятий, учреждений, имущество которых передается в рамках концессионного соглашения, по погашению накопленных долгов на потребителей,финансовые риски, связанные с невозможностью включения в тариф всех расходов концессионера на погашение долгов предприятий, учреждений,
отсутствует четкий механизм погашения названных долгов унитарных предприятий, учреждений за счет концессионной платы, поступающей в соответствующий бюджет.
5. Вводятся запреты в отношении:
а ) заключения концессионных соглашений одновременно в отношении нескольких видов объектов коммунальной инфраструктур ы, а также заключение концессионных соглашений в отношении такого имущества и других объектов концессионного соглашения, предусмотренных статьей 4 Закона о концессионных соглашениях (ч. 21 ст. 39 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Справочно:
Действующая до 01 января 2017 года редакция Закона о концессионных соглашениях (ч. 5 ст. 4) запрещает заключение концессионного соглашения в отношении нескольких объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем. Данное нормативное положение вызывало на практике проблемы, связанные с его применением и толкованием.
Новая редакция Федерального закона, вступающая в силу с 01 января 2017 года, также, по нашему мнению, может иметь своим результатом трудности в правоприменении в связи с неопределенностью «видов объектов коммунальной инфраструктуры».
б ) передачи концессионером прав владения и (или) пользования Объектами, передаваемыми концессионеру по концессионному соглашению, в том числе передача таких Объектов в субаренду;
в ) передачи Объекта концессионного соглашения в собственность концессионера и (или) иных третьих лиц, в том числе в порядке реализации преимущественного права на выкуп имущества, переданного в соответствии с концессионным соглашением;
Справочно:
Действующий концессионный режим допускает передачу концессионером с согласия концедента объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру имущества в пользование третьим лицам (п. 1 ч. 1 ст. 8 Закона о концессионных соглашениях), а также предусматривает преимущественное право концессионера на выкуп объекта концессионного соглашения в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ч. 4 ст. 4 Закона о концессионных соглашениях).
г) передачи прав по концессионному соглашению в отношении Объектов в доверительное управление (ч. 7 ст. 42 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
6. Дополнены существенные условия концессионного соглашения в отношении Объектов (ч. 1 ст. 42 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ):
а ) обязательствами концессионера в отношении всего незарегистрированного недвижимого имущества по обеспечению государственной регистрации права собственности концедента на указанное имущество, а также государственной регистрации обременения данного права в срок, равный 1 году с даты вступления в силу концессионного соглашения;
б ) условием о возможности переноса сроков реализации инвестиционных обязательств концессионера, являющегося регулируемой организацией, осуществляющей деятельность в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения, в случае принятия Правительством РФ соответствующего решения, предусмотренного Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 291-ФЗ, в связи с существенным ухудшением экономической конъюнктуры.

7. Скорректированы условия допустимости заключения концессионного соглашения без конкурса в порядке т.н. «трансформации» договора (договоров) аренды в отношении Объектов (ст. 51 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ):
а ) в концессию могут быть переформатированы договоры аренды, заключенные в установленном законом порядке до 1 января 2015 года;
Справочно:
Действующая редакция Закона о концессионных соглашениях допускает трансформацию в концессию договоров аренды в отношении Объектов, заключенных до 1 января 2010 года (ч. 2.1 ст. 37 Закона о концессионных соглашениях).
б ) введено новое условие переформатирования аренды в концессию: отсутствие подтвержденной вступившим в законную силу решением (решениями) суда и (или) признанной обеими сторонами договора аренды задолженности по арендной плате за имущество, являющееся объектом концессионного соглашения, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения концессионного соглашения.
Важные уточнения:
А. Действие договоров аренды прекращается с момента подписания концессионных соглашений (ч. 2 ст. 51 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Б. Заключаемое концессионное соглашение в отношении Объектов может предусматривать увеличение инвестиционных обязательств концессионера по созданию и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения по сравнению с инвестиционными обязательствами арендатора, предусмотренными договором (договорами) аренды, в случае, если такое увеличение инвестиционных обязательств обосновано в схеме теплоснабжения или в схеме водоснабжения и водоотведения и долгосрочные параметры регулирования деятельности концессионера согласованы в установленном Правительством РФ порядке с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, осуществляющими регулирование цен (тарифов) в соответствии с законодательством РФ в сфере регулирования цен (тарифов) (ч. 4 ст. 51 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Дополнены требования к решению концедента о заключении концессионных соглашений в отношении Объектов и к конкурсной документации, необходимой для проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения в отношении Объектов.
Так, решение концедента должно содержать, в т.ч.:
а ) перечень и состав долговых обязательств унитарных предприятий, учреждений, определяемые в соответствии с положениями части 2 статьи 41 Закона о концессионных соглашениях;
б) права и обязанности, осуществляемые субъектом РФ, участвующим в концессионном соглашении в качестве самостоятельной стороны (ч. 1 ст. 45 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Конкурсная документация включает, в т.ч., состав и описание незарегистрированного недвижимого имущества, передаваемого в составе объекта концессионного соглашения, включая копии документов, подтверждающих факт и (или) обстоятельства возникновения у концедента права владения и (или) пользования данным незарегистрированным недвижимым имуществом. Перечень таких документов должен быть утвержден Правительством РФ (п. 15 ч. 1 ст. 46 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ).
Уточнены условия передачи в концессию без проведения торгов бесхозяйных Объектов, являющихся частью относящихся к объекту концессионного соглашения систем теплоснабжения, систем водоснабжения и (или) водоотведения, выявленных в течение срока реализации концессионного соглашения (части 5, 6 статьи 51 Закона о концессионных соглашениях в редакции ФЗ):
В этом случае не допускаются:
Уменьшение размера расходов концессионера на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, определенного на основании конкурсного предложения концессионера и установленного в концессионном соглашении,
увеличение объема расходов, финансируемых за счет средств концедента, на использование (эксплуатацию) объекта концессионного соглашения на каждый год срока действия концессионного соглашения (в случае, если решением о заключении концессионного соглашения и (или) конкурсной документацией предусмотрено принятие концедентом на себя расходов на использование (эксплуатацию) этого объекта),
ухудшение плановых значений показателей надежности, качества, энергетической эффективности объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, плановых значений показателей надежности и энергетической эффективности объектов теплоснабжения, плановых значений иных предусмотренных концессионным соглашением технико-экономических показателей этих систем и (или) объектов.
Важно:
Передача указанных объектов в концессию не должна приводить к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Изменения в общем концессионном режиме
Кроме того, следует отметить важные изменения в общем концессионном режиме (действующем в отношении всех объектов концессионных соглашений):
Закреплена возможность осуществления уполномоченными Правительством РФ федеральными органами исполнительной власти мониторинга заключения и реализации заключенных концессионных соглашений, в том числе на предмет соблюдения сторонами концессионного соглашения взятых на себя обязательств по достижению целевых показателей, содержащихся в концессионном соглашении, сроков их реализации, объема привлекаемых инвестиций и иных существенных условий концессионного соглашения. Порядок проведения указанного мониторинга должен быть утвержден Правительством РФ (часть 6 ст. 4 Закона о концессионных соглашениях в новой редакции).
Установлены требования к порядку определения размера арендной платы (ставки арендной платы) за пользование земельными участками, предназначенными для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, исходя из обязательных платежей, установленных законодательством РФ и связанных с правом владения и пользования концедента земельным участком, в течение срока действия концессионного соглашения (пункт 5 части 1 статьи 10 Закона о концессионных соглашениях в новой редакции).
Факультативные (несущественные условия) концессионного соглашения дополнены обязательствами концессионера по возмещению расходов концедента на организацию конкурса на право заключения концессионного соглашения и подготовку конкурсной документации (п. 17 ч. 2 ст. 10).

Ознакомьтесь с правилами и шагами по подготовке конкурса на право заключения концессионного соглашения в рамках государственно-частного партнерства.

• 1. Создание Центра ГЧП по вопросам ЖКХ

  Центр ГЧП по вопросам ЖКХ является центром компетенции по подготовке и продвижению концессионных проектов на территории субъекта Российской Федерации.

  Основными функциями Центра ГЧП является:

  • формирование перечня проектов и периодическая оценка их фактического исполнения и перспектив реализации;
  • координация действий органов местного самоуправления, органов власти субъекта Российской Федерации по подготовке и проведению концессионных конкурсов, подготовке концессионных соглашений по частной инициативе, при трансформации договоров аренды в концессию, реализации концессионных соглашений;
  • организация взаимодействия органов власти с представителями бизнеса, кредитными и экспертными организациями;
  • урегулирование разногласий по концессионным проектам, заключенным концессионным соглашениям;
  • накопление и распространение опыта по подготовке и реализации концессионных соглашений;
  • взаимодействие с представительными органами местного самоуправления, законодательными органами субъекта Российской Федерации в целях продвижения концессионных проектов.

  Центр ГЧП по вопросам ЖКХ создается при Правительстве субъекта Российской Федерации с привлечением сотрудников ответственных органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации (министерство жилищно-коммунального хозяйства, министерство финансов, министерство экономического развития, органы, ответственные за регулирование имущественных и земельных отношений), представителей органов местного самоуправления, юридических служб, экспертных организаций. Работу Центра ГЧП по вопросам ЖКХ курирует ответственный заместитель руководителя субъекта Российской Федерации.

  Ответственные исполнители

  • Ответственный заместитель руководителя субъекта Российской Федерации
  • Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации: Министерство жилищно-коммунального хозяйства, Министерство финансов, Министерство экономического развития, Региональная служба по тарифам, органы исполнительной власти, осуществляющие регулирование имущественных и земельных отношений, и т.д.
  • Представители органов местного самоуправления
  • Экспертные организации

  Ожидаемый результат

  Скоординированная работа органов местного самоуправления и органов власти по заключению концессионных соглашений, налаженное взаимодействие бизнеса и власти, повышение качества концессионных соглашений, накопление и распространение положительного опыта по заключению концессионных соглашений.

  Документы

  Распоряжение Правительства субъекта Российской Федерации о создании центра ГЧП по вопросам ЖКХ

  Ассоциация ЖКХ «Развитие» оказывает методическую поддержку региональным центрам государственно-частного партнерства.

• 2. Формирование команды проекта

  Создание рабочей группы по отдельному концессионному проекту с участием профильных органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, экспертных организаций, осуществляющих подготовку конкурса, кредитных организаций. Члены рабочей группы в рамках своих полномочий будут осуществлять согласованные действия по подготовке государственного или муниципального имущества для передачи в концессию.

  Ответственные исполнители

  • Ответственные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации: Региональная служба по тарифам, Министерство жилищно-коммунального хозяйства, Министерство финансов, Министерство экономического развития, Органы субъекта Российской Федерации, осуществляющие регулирование имущественных и земельных отношений
  • Органы местного самоуправления, осуществляющие подготовку концессионного проекта
  • Консультанты, осуществляющие подготовку концессионного проекта
  • Кредитные организации и лица, выступающие с инициативой заключения концессионного соглашения

  Ожидаемый результат

  Определение ответственных лиц и распределение задач по подготовке объекта концессионного соглашения для передачи в концессию, организация работы по подготовке конкурсной документации и проведению конкурса.

  Эксперты Ассоциации ЖКХ «Развитие» могут войти в состав рабочей группы в качестве консультантов проекта.

• 3. Инвентаризация и анализ задолженности МУП

  До проведения концессионного конкурса необходимо оценить финансовое состояние предприятия, имущество которого передается в концессию.

  Необходимо:

  • определить суммы, сроки и причины возникновения кредиторской задолженности по отдельным кредиторам;
  • определить суммы, сроки и причины возникновения дебиторской задолженности по отдельным дебиторам, оценить ее собираемость и выявить безнадежную дебиторскую задолженность.

  При необходимости может быть подготовлено соглашение об условиях реструктуризации кредиторской задолженности с кредиторами и кредитными организациями, предоставляющими займы на реструктуризацию задолженности. Для заключения такого соглашения необходимо:

  • определить кредиторскую задолженность, которая подлежит списанию, взаимозачету;
  • оценить размер поступления средств от сбора дебиторской задолженности, от продажи активов, которые могут быть направлены на погашение кредиторской задолженности;
  • оценить размер средств на обслуживание займов и кредитов на реструктуризацию задолженности, которые могут быть учтены в тарифах концессионера;
  • оценить размер бюджетных средств, которые могут быть предоставлены на погашение кредиторской задолженности;
  • определить график погашения задолженности и параметры реструктуризации задолженности;
  • сформировать систему расчетов с поставщиками и потребителями, направленную на предотвращение возникновения новой кредиторской задолженности;
  • определить условия реструктуризации задолженности, которые будут включены в концессионное соглашение.

  Ответственные исполнители

  • Консультанты
  • Потенциальные концессионеры, кредитные организации

  Ожидаемый результат

  Реальная оценка финансового состояния передаваемого имущества, а также возможность реструктуризации задолженности с привлечением кредитных источников финансирования.

• 4. Проведение технического обследования

  Передаваемое в концессию имущество подлежит обязательному техническому обследованию. Техническое обследование необходимо для оценки состояния имущества, передаваемого в концессию, подготовки заключения о техническом состоянии объектов, составления рекомендаций по режимам и срокам эксплуатации, для обоснования плановых значений показателей надежности, качества и энергетической эффективности передаваемых объектов. Копии отчета о техническом обследовании является частью конкурсной документации.

  Техническое обследование объектов водоснабжения и водоотведения проводится в соответствии со статьей 37 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» и приказом Минстроя России № 437. Техническое обследование объектов теплоснабжения проводится в соответствии с приказом Минстроя России от 21.08.2015 № 606/пр.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Консультанты

  Ожидаемый результат

  Получение достоверных данных о техническом состоянии передаваемого в концессию имущества, необходимых для описания объекта соглашения, составления и обоснования задания и плановых показателей деятельности концессионера.

  Документы

  Отчет о техническом обследовании передаваемого по концессионному соглашению имущества.

• 5. Составление перечня неисполненных технических заданий и договоров на подключение к централизованным системам тепло-, водоснабжения и водоотведения

  Необходимо подготовить перечень неисполненных технических заданий и договоров на подключение к централизованным системам тепло-, водоснабжения и водоотведения. Необходимо распределить обязательства по исполнению технических заданий и договоров на подключение между эксплуатирующей организацией и концессионером с учетом графиков поступления платы за подключения и сроков исполнения мероприятий по подключению. Обязательства по договорам, техническим заданиям, по которым не осуществлялась плата за подключение, целесообразно передать концессионеру. Обязательства по договорам, по которым осуществлялась плата за подключение, целесообразно исполнить эксплуатирующей организацией. Обязательства по подключениям, которые планируется передать концессионеру, следует включать в концессионное соглашение.

  Ответственные исполнители

  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Орган местного самоуправления

  Ожидаемый результат

  Определение перечня технических заданий, договоров на подключение к централизованным системам тепло-, водоснабжения и водоотведения, которые передаются концессионеру, и включение их в проект концессионного соглашения. Определение перечня технических заданий, договоров на подключение, которые исполняет оператор. Должно быть обеспечено гарантированное исполнение обязательств по подключениям.

• 6. Составление Задания

  Задание составляется в соответствии с требованиями части 2.4. статьи 22 Федерального закона «О концессионных соглашениях». В Задании в соответствии со схемой водоснабжения и водоотведения устанавливаются цели, которых должен достичь концессионер при выполнении работ по строительству и реконструкции объекта концессионного соглашения. На основании задания определяются мероприятия по строительству и реконструкции, содержащиеся в конкурсных предложениях. Задание должно обеспечивать выполнение задачи и целевых показателей развития систем водоснабжения и водоотведения, предусмотренные в схеме водоснабжения и водоотведения. В Задании должны содержатся мощность в точках подключения, точках присоединения, точках приема, точках подачи и точках отведения по годам, а также сроки ввода и вывода мощностей.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Консультант

  Ожидаемый результат

  Установление в задании основных целей для участников конкурса в части поддержания, ввода и вывода мощностей, выполнения задач и целевых показателей развития систем.

• 7. Расчет минимально допустимых и предельных плановых значений показателей деятельности концессионера

  Плановые значения показателей деятельности концессионера являются критериями конкурса в соответствии с частью 2.3. статьи 24 Федерального закона «О концессионных соглашениях». В конкурсной документации устанавливаются минимально допустимые, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) значения указанных показателей в соответствии с пунктами 1, 9 части 1.2. статьи 23 Федерального закона «О концессионных соглашениях». В число плановых значений показателей деятельности концессионера включаются:

  • плановые значения показатели надежности, качества и энергоэффективности объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, определяемые в соответствии с приказом Минстроя России № 162/пр;
  • плановые значения показателей надежности и энергетической эффективности объектов теплоснабжения, определяемые в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 452;
  • плановые значения иных, предусмотренных конкурсной документацией технико-экономических показателей.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Консультант

  Ожидаемый результат

  Определение минимально допустимых, а также предельных (минимальных и (или) максимальных) плановых значений показателей деятельности концессионера.

• 8. Подготовка описания передаваемого в концессию имущества, копий документов, удостоверяющих право собственности концедента на передаваемое имущество, данных о фактическом состоянии передаваемого имущества

  Состав и описание, в том числе технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения, иного имущества входит в перечень условий концессионного соглашения. В описании объекта могут быть указаны следующие данные: балансовая стоимость, срок эксплуатации, уровень износа, количество аварий на объекте, информацию о фактически проведенных на объекте мероприятиях по ремонту, реконструкции, модернизации, удельные расходы трудовых и энергетических ресурсов, мощность объекта, оборудование, установленное на объекте и т.д. Данными для составления технико-экономического описания передаваемого в концессию имущества является отчет о техническом обследовании, данные по инвентаризации объектов.

  Помимо технико-экономического описания передаваемого имущества необходимо подготовить копии документов, устанавливающих право собственности на передаваемое в концессию имущество, а также копии документов о государственной регистрации прав собственности концедента, в случае если в соответствии с законодательством требуется обязательная государственная регистрация таких прав. Следует учитывать, что в соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, возникшее до вступления в силу указанного Федерального закона, проводится по желанию правообладателя.

  В соответствии с частями 4, 9 статьи 3 Федерального закона «О концессионных соглашениях» объект концессионного соглашения и иное передаваемое концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущество (далее – иное имущество) должны принадлежать праве собственности концеденту. При этом объект концессионного соглашения должен принадлежать концеденту на праве собственности на дату заключения концессионного соглашения. В отношении иного имущества отсутствует требование о наличии права собственности на дату заключения концессионного соглашения. В этой связи полагаем возможным передачу в качестве “иного имущества”, объектов, незарегистрированных в Едином государственном реестре прав, в качестве иного имущества. В этом случае в конкурсную документацию и концессионное соглашение включается описание такого имущества и обязательства сторон по государственной регистрации права собственности концедента и права владения и пользования концессионера указанным имуществом. Такой подход весьма ограничен, поскольку, предметом концессионного соглашения является передача концессионеру объекта концессионного соглашения, а не иного имущества. Кроме того, частями 4,5 статьи 37 Федерального закона «О концессионных соглашениях» устанавливается ограничение на передачу концессионеру бесхозяйных объектов, обнаруженных в течение срока концессионного соглашения. Следует также учитывать риск возникновения имущественных споров с другими правообладателями.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Органы субъекта Российской Федерации, осуществляющие регулирование имущественных отношений (в случае необходимости государственной регистрации прав собственности концедента на объекты, передаваемые в концессию)
  • Консультанты

  Ожидаемый результат

  Подготовленное технико-экономическое описание передаваемого в концессию имущества, позволяющее участникам конкурса сформировать адекватные конкурсные предложения (плановые значения показателей деятельности концессионера, инвестиционные мероприятия, долгосрочные параметры). Подготовленные копии документов, подтверждающих право собственности концедента на передаваемое в концессию имущество.

  Документы

  • Проект приложения к концессионному соглашению «Состав и технико-экономическое описание объекта концессионного соглашения и иного имущества»;
  • Перечень и копии документов, удостоверяющих право собственности концедента на передаваемое в концессию имущество.

• 9. Составление перечня земельных участков

  В соответствии со статьей 11 Федерального закона «О концессионных соглашениях» концедент обязан предоставить концессионеру земельные участки для осуществления деятельности по концессионному соглашению в соответствии с земельным законодательством. Сроки передачи участков определяются в концессионном соглашении. Договоры аренды земельных участков должны быть заключены в течение 60 рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если сроки в концессионном соглашении не установлены. В концессионном соглашении следует определить перечень и описание таких участков, а также подготовить информацию о наличии права собственности концедента на такие участки, определить график их передачи концессионеру. При этом необходимо учитывать случаи, установленные земельным законодательством, о возможности осуществления ряда работ без предоставления земельных участков (статья 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1300). Рекомендуется дополнить концессионное соглашение следующим условием: в случае если в результате отказа в доступе к земельным участкам, принадлежащим третьим лицам, невозможно выполнить мероприятия по концессионному соглашению, то концессионное соглашение подлежит изменению в порядке, предусмотренном законодательством. Целесообразно на этапе конкурса определить перечень участков, принадлежащий третьим лицам, которые необходимы для осуществления деятельности концессионера по концессионному соглашению.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Органы субъекта Российской Федерации, осуществляющие регулирование имущественных отношений

• 10. Разработка финансовой модели (бизнес-плана)

  Финансовые расчеты необходимы для определения тарифных последствий, бюджетного планирования и финансовых потоков концессионера, кредитной организации.

  Финансовая модель должна предусматривать:

  • расчет тарифов;
  • расчет индекса роста платы граждан за коммунальные услуги при осуществлении концессионного проекта;
  • планирование финансовых потоков концессионера, в том числе возврат вложенных средств, расчет долга концессионера и кассовых разрывов, расчет показателей эффективности инвестиций (NPV, IRR);
  • расчет размера возмещения расходов концессионера, подлежащих возмещению в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения и невозмещенными ему на момент окончания срока действия концессионного соглашения;
  • определение расходов концедента на создание, реконструкцию или эксплуатацию объекта концессионного соглашения;
  • планирование графика погашения долгов эксплуатирующей организации.

  Финансовая модель является основой для определения предельных значений долгосрочных параметров деятельности, размера субсидий концедента, индекса роста платы граждан за коммунальные услуги, уточнения условий реструктуризации кредиторской задолженности МУП (иной эксплуатирующей организации), которые будут включены в концессионное соглашение.

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Региональная служба по тарифам
  • Консультанты

• 11. Согласование предельного индекса роста платы платежа граждан за коммунальные услуги

  Реализация инвестиционных мероприятий по концессионному соглашению требует привлечения значительного объема финансовых средств частных инвесторов и кредитных организаций. При этом предельный индекс роста платы граждан за коммунальные услуги, установленный для муниципального образования в рамках максимального отклонения от индекса по субъекту Российской Федерации, может не соответствовать уровню тарифа, обеспечивающего окупаемость инвестиций в пределах срока действия концессионного соглашения.

  В этом случае требуется принятие решения об утверждении индекса роста платы граждан за коммунальные услуги, превышающего уровень, определенный максимальным отклонением от индекса по субъекту Российской Федерации в соответствии с разделом IV Основ формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. № 400.

  Ответственные исполнители

  • Высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации
  • Орган местного самоуправления
  • Представительный орган местного самоуправления
  • Региональна служба по тарифам
  • Эксплуатирующая организация (МУП, арендатор или иное лицо, эксплуатирующее муниципальный объект тепло-, водоснабжения, водоотведения)
  • Консультанты

В соответствии с требованиями части 1.2. статьи 23 Федерального закона «О концессионных соглашениях» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации должен определять (согласовывать):

• метод регулирования тарифов;
• предельные минимальные и (или) максимальные значения критериев конкуса в соответствии с пунктами 2-5 части 2.3. статьи 24 Федерального закона «О концессионных соглашениях»;
• минимально-допустимые плановые значения показателей деятельности концессионера (данные значения частично совпадают с предельными плановыми значениями показателей деятельности концессионера, которые являются критериями конкурса);
• значения долгосрочных парараметров, которые не являются критериями конкурса (за исключением динамики изменения расходов, связанных с поставками соответствующих товаров, услуг);
• иные цены, значения параметры, которые используются для расчета прогнозных тарифов и указываются в конкурсной документации в соответствии с пунктами 4-7, 9-11 части 1.2. статьи 23 Федерального закона “О концессионных соглашениях”

Согласование осуществляется в порядке, определенном Правилами регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 № 1075, Правилами регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2013 г. № 406.

Ответственные исполнители

• Региональная служба по тарифам, иные уполномоченные органы
• Орган местного самоуправления
• Консультанты

Ожидаемый результат

Официальный ответ региональной службы по тарифам с согласованным методом регулирования, долгосрочными параметрами, не являющимися критериями конкурса, с предельными максимальными/минимальными значением конкурса, предельным ростом прогнозного НВВ и иными параметрами необходимыми для расчета прогнозного НВВ.

• 13. Подготовка концессионного соглашения

  Проект концессионного соглашения является неотъемлемой частью конкурсной документации. Все условия концессионного соглашения, за исключением условий, которые указываются в конкурсном предложении, должны быть определены в проекте концессионного соглашения, включаемом в конкурсную документацию. Изменение проекта концессионного соглашения после проведения конкурса не допускается в соответствии с частью 1.2 статьи 35 Федерального закона « О концессионных соглашениях».

  Подготовку проекта концессионного соглашения следует осуществлять с момента формирования команды проекта на этапе 2. Финальная редакция проекта концессионного соглашения, должна учитывать результаты, полученные на предыдущих этапах.

  Проект концессионного соглашения должен включать существенные условия в соответствии со статьей 10 Федерального закона “О концессионных соглашениях”:

  • обязательства концессионера по созданию, реконструкции объекта концессионного соглашения, с указанием сроков;
  • задание, определяемое на этапе 6;
  • основные мероприятия с описанием основных характеристик таких мероприятий (определяются в конкурсном предложении);
  • предельный размер расходов на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения, которые предполагается осуществлять в течение всего срока действия концессионного соглашения концессионером (определяется в конкурсном предложении);
  • плановые показатели деятельности концессионера (определяются в конкурсном предложении);
  • обязательства концессионера по осуществлению деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;
  • цели и срок использования (эксплуатации) объекта концессионного соглашения;
  • срок действия концессионного соглашения;
  • описание, в том числе технико-экономические показатели, объекта концессионного соглашения, подготовленное на этапе 8;
  • срок передачи концессионеру объекта концессионного соглашения;
  • порядок предоставления концессионеру земельных участков, предназначенных для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, с учетом результатов, полученных на этапе 9;
  • обязательства сторон по подготовке территории;
  • способы обеспечения исполнения концессионером обязательств по концессионному соглашению, размеры предоставляемого обеспечения и срок, на который оно предоставляется (в обязательном порядке должна быть банковская гарантия в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 19.12.2013 № 1188);
  • объем валовой выручки, получаемой концессионером в рамках реализации концессионного соглашения на каждый год срока действия концессионного соглашения (гарантия выручки дается в обязательном порядке для случаев, установленных частью 1 статьи 20 Федерального закона «О концессионных соглашениях);
  • значения долгосрочных параметров регулирования деятельности концессионера (определяются в конкурсном предложении, за исключением долгосрочных параметров, не являющихся критериями конкурса);
  • порядок возмещения расходов концессионера, подлежащих возмещению в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации в сфере теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения и не возмещенных ему на момент окончания срока действия концессионного соглашения (порядок должен соответствовать требованиям части 1.3 статьи 10 Федерального закона «О концессионных соглашениях»).
  • порядок возмещения расходов сторон в случае досрочного расторжения концессионного соглашения (порядок должен соответствовать требованиям части 5 статьи 15 Федерального закона «О концессионных соглашениях»).

  Ответственные исполнители

  • Орган местного самоуправления
  • Команда проекта
  • Консультанты

  Ожидаемый результат

  Подготовленный командой проекта в соответствии с требованиями законодательства проект концессионного соглашения, подлежащий включению в конкурсную документацию.

  Ассоциация ЖКХ «Развитие» разработала проект типового концессионного соглашения в соответствии с Федеральным законом № 115-ФЗ и подзаконными нормативными актами.

В пакет документов, необходимый для проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения входит решение о заключении концессионного соглашения, конкурсная документация, проект концессионного соглашения.

Проекты документов, необходимые для проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, следует готовить с момента формирования команды проекта на этапе 2. Финальная редакция документов, должна учитывать результаты, полученные на предыдущих этапах.

Решение о заключении концессионного соглашения оформляется в соответствии с требованиями статьи 22 Федерального закона «О концессионных соглашениях» и включает:

• условия концессионного соглашения;
• критерии конкурса и их параметры (предельные значения критериев конкурса, согласованные уполномоченным органом исполнительной власти на этапе 13);
• задание, подготовленное на этапе 6;
• вид конкурса: открытый или закрытый (закрытый конкурс проводится, если сведения об объекте концессионного соглашения составляют государственную тайну или объект имеет стратегическое значения для обороноспособности и безопасности государства, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации в сфере водоснабжения и водоотведения);
• иные документы и данные в соответствии с требованиями статьи 22 Федерального закона «О концессионных соглашениях».

Конкурсная документация оформляется в соответствии с требованиями статьи 23 Федерального закона «О концессионных соглашениях» и включает:

• проект концессионного соглашения, подготовленный на этапе 14;
• состав и описание, в том числе технико-экономические показатели, объекта концессионного соглашения и иного имущества подготовленные на этапе 8;
• требования к победителю конкурса о предоставлении документов, подтверждающих обеспечение обязательств по концессионному соглашению (отношении объектов тепло-, водоснабжения, водоотведения обязательным документом обеспечения обязательств по концессионному соглашению является банковская гарантия);
• предельные значения критериев конкурса, определенные на этапе 13;
• минимально-допустимые плановые показатели деятельности концессионера, определенные на этапах 7, 13;
• иные цены, значения, параметры, определенные на этапе 13;
• метод регулирования тарифов, определенный на этапе 13;
• копия отчета о техническом обследовании, подготовленного на этапе 3;
• копии бухгалтерской отчетности организации, эксплуатирующей передаваемое в концессию имущества, за три последних отчетных периода;
• копии предложений об установлении цен, поданные в орган, осуществляющий регулирование тарифов;
• размер концессионной платы (для объектов в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения концессионная плата не должна превышать расходы концедента на уплату установленных законодательством обязательных платежей, связанных с правом владения объектом концессионного соглашения);
• иные документы и данные в соответствии с требованиями статьи 23.

Для объектов тепло-, водоснабжения, водоотведения в конкурсную документацию не включаются требования, предусмотренные пунктом 3 части 1 статьи 23 Федерального закона “О концессионных соглашениях”.

Ответственные исполнители

• Орган местного самоуправления
• Команда проекта
• Консультанты

Ожидаемый результат

Подготовка полного пакета документов для проведения концессионного конкурса.

Ассоциация ЖКХ «Развитие» » разработала проект типовой документации для проведения концессионного конкурса, а также типовое концессионное соглашение в соответствии с Федеральным законом № 115-ФЗ и подзаконными нормативными актами.

Новый законопроект "О концессии" предусматривает ранее не использовавшийся механизм трансформации аренды в концессию. Об этом идет речь в материалах Минэкономразвития и торговли, розданных в ходе презентации указанного законопроекта в Киеве в пятницу, 8 сентября, передает Интерфакс-Украина .

Согласно им, документ также позволяет арендатору выступать инициатором государственно-частного партнерства в форме концессии.

Условиями применения такого механизма являются: соответствие арендатора требованиям закона к концессионеру; срок концессионного договора не должен превышать срок договора аренды; арендатор должен выполнять обязательства согласно договору; в договоре аренды должны быть обязательства об улучшении арендованного имущества. Заключение и выполнение договора концессии не должно приводить к уменьшению объема инвестиций концессионера, сравнительно с договором аренды.

Согласно законопроекту, сроки концессии определяются с учетом сроков эксплуатации объекта концессии и сроков его амортизации; сроков, необходимых концессионеру для возмещения его инвестиций и получения установленного уровня прибыли; срока, необходимого для достижения целей и задач концессии. Срок концессии может составлять от трех до 50 лет.

Инициаторами концессии могут выступать государство, органы местного самоуправления, юридические лица частного права. Возможными видами платежей по договорам концессии могут быть: плата концессионеру от пользователей; плата концессионера в пользу концессиедателя; концессиедателя в пользу концессионера.

Кроме того, предусматривается господдержка концессионных проектов, но она не должна покрывать в полном объеме риск спроса и/или предложения и превышать инвестиции концессионера.

Еще одним новшеством документа является возможность замены концессионера. Ее могут инициировать концессиедатель или кредитор в случае, если концессионер не выполняет свои обязательства по договору. Кредиторы могут воспользоваться правом вступления в концессионный договор и замены концессионера. Концессиедатель или кредиторы имеют право временно принять на себя обязательства концессионера по договору. Новый же концессионер должен соответствовать всем квалификационным требованиям и требованиям, которым соответствовал предыдущий.

Сам договор концессии должен предусматривать обязательства концессиедателя компенсировать концессионеру часть внесенных им инвестиций, которую последний не может восполнить вследствие установления госрегуляторами тарифов ниже, чем было предусмотрено в договоре. Если такого пункта в договоре нет, то он должен предусматривать право концессионера отказаться от договора или приостановить исполнение инвестобязательств до утверждения тарифов в соответствии с договором, или же должно быть установлено право концессионера инициировать внесение изменений в договор.

Помимо прочего, указанный законопроект предусматривает два способа определения концессионера. Первый - концессионный конкурс с предварительным отбором претендентов, подачей предложений, их оценкой и переговоров с победителем. Второй - прямые переговоры по решению Кабмина. Такой метод применим в случае необходимости обеспечения национальной безопасности и обороны; возможности выполнения работ только одним лицом (ноу-хау, авторские права и т.д.); по результатам анализа предложения арендатора имущества.

При процедуре конкурса конкурсную комиссию предлагается формировать двумя способами: Кабмином в случае, если стоимость госимущества превышает 1 млрд гривен, а ожидаемые объемы инвестиций превышают 50 млн евро; органом управления объектом концессии для всех остальных проектов.

Среди критериев оценки конкурсных предложений: технические характеристики проекта; соблюдение экостандартов; качество работ; объем господдержки; NPV всех денежных потоков на протяжении срока концессии.

Новшеством документа также является возможность концессиедателя по привлечению советников для разработки технико-экономического обоснования проектов, подготовки конкурсной документации, поиска инвесторов.

Положения концессионного договора могут быть пересмотрены в случае изменения законодательства или принятия госорганами решений, меняющих условия осуществления концессионных проектов.

Ранее первый вице-премьер - министр экономразвития и торговли Степан Кубив заявлял, что первыми пилотными проектами государственно-частного партнерства в форме концессии в Украине будут проекты в инфраструктуре, а именно портовые проекты: концессия государственного стивидора "Ольвия", Херсонского морского торгового порта и железнодорожно-паромного комплекса порта Черноморск.