Договор рсо с управляющей компанией. Прямые договора с рсо при управляющей компании

4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04 , в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ : нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ , одно из оснований для заключения прямого договора - прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ . Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ .

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.

Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры

При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ .

Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры

Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение - прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.

Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме. Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой - сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам

Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?

Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ , УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.

Предмет лицензионного контроля - соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ .

Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО. На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.

Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы

Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?

Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ . Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.

Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти . А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в комментариях, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.

Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения. Неопределенность даты заключения договора с РСО Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения.

Блог

Зачем нужны изменения? Официально озвучивается такая позиция: управляющие оргaнизации собирают деньги за коммунaльные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг.
Плюс большая зaдолженнjсть мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги. Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему плaтежей.
При этом не учитывaется, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с сoбственниками, но не пользуется этим правом/ Когда нужны прямые договоры? Изнaчально плaнировалось, что зaключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Зaтем от этой идеи отказались.

Заключение прямого договора с рсо в 2018: особенности и новые правила

Внимание

РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.

Инфо

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях. Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций.

Новый закон о прямых расчетах с рсо

Важно

В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д. Конечно, основная задача закона - установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний.

Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО - об оплате потребленных ресурсов.

Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году

Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений. Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома.

Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме. При отсутствии договора ресурсоснабжения УО получит штраф 3703 0 Переходные положения Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры.

Прямые договоры с рсо: новый закон госдумы

Является ли заключение прямых договоров с РСО обязательным? Нет, вам не обязательно переходить на прямые расчеты. Но решение о переходе может в одностороннем порядке принять РСО.

Но сделать они это могут только в том случае, если у управляющей компании имеется зафиксированная судом двухкратная задолженность перед РСО. Как вы узнаете, что РСО приняло решение о переходе на прямые расчеты? Они уведомят об этом управляющую компанию и с нашей помощью разместят информацию об этом в подъездных стендах.

Договор будет считаться заключенным через 30 дней после такого уведомления. Как вы можете инициировать переход на прямые расчеты? Вам необходимо провести общее собрание собственников, в повестку которого внесен вопрос о переходе на прямой договор с той или иной РСО.

За данное решение должны проголосовать собственники, владеющие не менее 50% имущества дома.
Государственная Дума Российской Федерации приняла новый закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Рассмотрим самые важные вопросы, связанные с этими изменениями.
Как предоставлялись коммунальные услуги до изменения? Предоставлять коммунaльные услуги собственникам квартир должны исполнители коммунальных услуг. Такими испoлнителями являются управляющие организации или ТСЖ.
Это зaвисит от спoсобa управления. Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО кoммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирaет с собственников плату за кoммунaльные услуги и рассчитывается с РСО.
Так должно быть по закону.

Прямые договора с рсо при управляющей компании

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего - невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.
Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении? В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность.

Прямые договора с рсо при управляющей компании судебная практика

А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией.

Для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья

Долгожданный закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году принят Государственной думой в третьем чтении 23 марта. Документ уже подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и вступит в силу после официального опубликования (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Сама идея заключения прямых договоров с РСО и исключения из схемы расчетов посредников, которыми чаще всего являются Управляющие компании, не нова, она уже несколько лет обсуждается на государственном уровне, а некоторых регионах уже активно применяется.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2018 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

Что нужно знать о принятии нового ФЗ?

Закон о прямых договорах с РСО 2018 года (законопроект № 207460-7) 3 апреля подписан Президентом России Владимиром Путиным и вступит в силу после публикации в официальном печатном издании “Российской газете”.

Основные положения закона

Система прямых договоров считается более эффективной по сравнению с существующей в настоящий момент в большинстве регионов РФ. И она уже успешно применяется на практике, и не только в столице. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году введены в СПб. Уже несколько лет подобные схемы применяются в Иркутской области, Ленинградской области, Барнауле и т.д.

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

Конечно, основная задача закона – установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний. Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО – об оплате потребленных ресурсов. Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Новый федеральный закон вводит схему прямых расчетов потребителей с РСО, что позволит избежать образования новых долгов УК, а ведь они уже грозят банкротствам как РСО, так и самим управляющим компаниям.

Вопросы применения нового закона

Преимущества заключения прямых договоров очевидны:

• исключение из взаимоотношений посредника и экономия на его услугах;
• расчеты за потребленные ресурсы напрямую с РСО.

При этом пока не ясно, как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей компании в качестве аккумулятора всех платежей. Так, специалисты высказывают сомнения, каким образом собственники будут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни доступа к сетям. Ответственность за содержание внутридомовых сетей по-прежнему лежит на УК, но каким образом они будут участвовать во взаимоотношениях собственников и РСО, не являясь стороной в договоре, не понятно. Рядовой гражданин не имеет ресурсов для определения источника проблемы, а участники системы ЖКХ склонны перекладывать ответственность друг на друга.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законопроект предусматривает две возможности заключения прямого договора с РСО:

• собственники принимают соответствующее решение на общем собрании собственников жилых объектов в многоквартирном доме;
• РСО по собственной инициативе прекращает договорные отношения с УК (при наличии подтвержденной задолженности за два месяца) и заключает автоматически со всеми жильцами договор об оплате ресурсов напрямую.

Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего .

Таким образом, для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья, инициатором которого может быть любой собственник. Для приятия такого решения требуется более двух третей голосов всех собственников, при этом голосование может проводиться и в заочной форме. Согласие РСО не требуется, однако законодатель оставил за ними право на разработку схемы взаимоотношений с потребителями в течение трех месяцев.

Если УК управляет многоквартирным домом, то даже в отсутствие договорных отношений она должна оплатить РСО стоимость коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды. Собственники помещений – даже при наличии договоров с РСО – оплачивать "общедомовые" коммунальные услуги не должны. Однако УК включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения.

К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах ().

• лицом, обязанным производить РСО оплату поставленных коммунальных ресурсов является, по смыслу Жилищного кодекса и Гражданского кодекса, исполнитель коммунальных услуг. Он же вправе требовать оплаты предоставленных коммунальных услуг от потребителей;
• по УК приобретает статус исполнителя коммунальных услуг не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному ей с РСО. До указанного момента исполнителем коммунальных услуг является ТСЖ (если договор управления с УК был заключен органами управления ТСЖ и именно оно ранее выполняло функции исполнителя) или сама РСО;
• договорные отношения между водоканалом и УК отсутствуют;
• при этом если УК фактически управляет общим имуществом МКД, собственники помещений вносят ей плату за коммунальные услуги, а РСО выставляет счета за поставку соответствующего ресурса, то отношения между УК и РСО квалифицировать как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, а за самой УК признать статус исполнителя коммунальных услуг;
• однако в рассматриваемом случае - в отсутствие договора водоснабжения между РСО и УК – водоканал выставлял платежные документы именно потребителям (собственникам и нанимателям помещений), а не УК, и оплачивали эти счета тоже потребители непосредственно и напрямую, минуя счета УК;
• следовательно УК не является исполнителем коммунальной услуги, а значит, и оплачивать "общедомовую" холодную воду не обязана.

Арбитражные суды двух инстанций полностью поддержали УК и отказали водоканалу.

Однако ВС РФ не мог согласиться с указанными выводами. Он обратил внимание на следующее:

• бремя расходов на содержание общего имущества в МКД собственники помещений в многоквартирном доме;
• при этом расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе холодной воды, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, в состав платы за содержание жилого помещения;
• плата именно за коммунальные услуги вноситься потребителями услуг либо УК, либо напрямую ресурсоснабжающей организации;
• однако плата за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, – поскольку она включена в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, – с 1 января 2017 года при управлении МКД УК подлежит возмещению потребителями услуг исключительно данной УК, но не РСО;
• следовательно, независимо от решения собственников МКД, РСО не вправе предъявлять им и взимать плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества МКД, а потребители не могут быть обязаны оплачивать непосредственно РСО покупку коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании общего имущества МКД и необходимых, в том числе для надлежащего оказания услуг по содержанию общего имущества МКД;
• сам по себе факт отсутствия договорных отношений между водоканалом и УК в рассматриваемом случае не изменяет статуса УК по отношению к собственникам помещений в МКД как исполнителя коммунальных услуг и лица, осуществляющего содержание общего имущества МКД, ведь УК обязана содержать общедомовое имущество МКД, предоставлять собственникам помещений весь комплекс коммунальных услуг по общему имуществу МКД и принимать от жителей МКД плату за содержание жилого помещения.

Значит, указал ВС РФ, УК даже в случае прямых заключенных договоров между собственниками помещений МКД и РСО обязана в целях содержания общего имущества МКД заключить с РСО договор, которым определить виды и объем коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества МКД и подлежащего оплате именно управляющей организацией, а не потребителями. А названные расходы УК, в свою очередь, включает в состав платы за содержание жилого помещения.

Противоположная позиция, ошибочно поддержанная судами, сводится, по существу, к полному освобождению УК от оплаты стоимости ресурса, отпущенного на общедомовые нужды, что противоречит требованиям , .

Итог: предыдущие судебные акты отменены, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который должен будет, в том числе, рассмотреть вопрос о злоупотреблении управляющей компанией своим правом вследствие уклонения от заключения договора на поставку коммунального ресурса на общедомовые нужды.

Концепция «исполнителя коммунальных услуг» , утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ.

Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю.

Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы.

При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс .

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ.

При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг.

Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК).

Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?

Отрасли: жкх

По данным ВЦИОМ, уже не первый год ЖКХ является в России политической проблемой №1. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Разумеется, накопленные негативные эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, как всем хорошо известно, являются управляющие организации и ТСЖ.

В данной статье попробуем разобраться, что же могут предпринять добросовестные УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК) в ситуации, когда их заочно назначили виноватыми?

Ежедневно мы слышим из телепередач про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников УК и ТСЖ (производители коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» «традиционно» не относятся). Печатные СМИ публикуют статьи про «громкие разоблачения» управляющих компаний, РСО постоянно твердят, что исполнители коммунальных услуг их обворовывают, чиновники всех уровней заявляют о недобросовестности УК как о главной проблеме в ЖКХ.

И, что удивительно, никакие государственные меры не могут урезонить «воров управдомов» - и прокуратура, и ГЖИ, и общественные организации, включая целые политические партии, всегда готовы оказать помощь простым гражданам в борьбе против «недобросовестных управляющих компаний». И штрафы увеличивают, и судопроизводство переводят из гражданского в уголовное, и перечень обязанностей постоянно пополняют - а они всё живут!

Бедные РСО из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду, газ, свет, самостоятельно решают вопрос качества этих коммунальных услуг. А подлые УК умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг (даже при отсутствии технических возможностей!) - целенаправленно остужают горячую воду (что приводит к неудовлетворительному отоплению и ГВС), добавляют в питьевую воду ржавчину, обеспечивают перебои в подаче электроэнергии и т.д. и т.п.

Политики всех уровней и кандидаты в политики обещают наладить ЖКХ перед каждыми выборами, а после выборов уже традиционно признаются в отсутствии полномочий и невозможности бороться с непобедимыми монстрами - управдомами.

И, оказывается, только сами пострадавшие (т.е. собственники и наниматели помещений) могут победить страшное зло путём многочисленных жалоб, заявлений, отказами устанавливать экономически обоснованный тариф за содержание и ремонт - в общем, любыми действиями, создающими помехи деятельности по управлению МКД. Ведь у нас квартиры в частной собственности, и никто не может вмешиваться в дела управления собственника своим имуществом.

Но тут же периодически обнародуются интересные факты (упоминающиеся без всякой связи с «ворами УКашками»).

Оказывается, РСО (без стеснения заявляющие, что УК воруют их деньги) сопротивляются введению непосредственного управления - как раз той модели управления МКД, когда посредников между поставщиком коммунального ресурса и потребителем коммунальной услуги не существует (т.е. когда «воров» лишают возможности воровать). Более того, недавно принятый «Закон о лицензировании деятельности по управлению МКД» (Федеральный закон от 21.07.2014г. N255-ФЗ) подразумевает ликвидацию института непосредственного управления МКД, по крайней мере, в домах, количество квартир в которых более 16 (п.5 ст.7 Закона о лицензировании ЖКХ).

Безусловно, РСО громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, оказывается, не хотят исчезновения УК! Ведь УК и ТСЖ даже при прямых расчетах населения с РСО остаются исполнителями коммунальных услуг, несут всю полноту ответственности за качество этих услуг, да еще и при «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников, если те, потребляя коммунальные услуги, вдруг решили их не оплачивать. При этом исполнитель коммунальных услуг выступает для РСО в качестве бесплатного коллектора, работающего с должниками-потребителями (расходуя на это свои финансовые и человеческие ресурсы) и в полном объеме (не оставляя себе ни копеечки, не компенсируя свои расходы на «выбивание» этих денег, да еще дополнительно тратя средства на банковские переводы) перечисляющего деньги в РСО. «Под шумок» РСО умудряются взыскивать с управляющих организаций деньги даже за несуществующие услуги, например, за «водоотведение на ОДН». Да и удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах, «вешая на них всех собак».

В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от "нерентабельных" домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть "нерентабельные" дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.

Целью данной статьи, впрочем, не стоит поиск причин такой ситуации. Хочется попытаться выработать эффективную модель действий УК и ТСЖ в сложившихся условиях.

Итак, первое, что надо понять - против УК и ТСЖ ведётся настоящая информационная война. Если это не так, то происходящая вакханалия в СМИ может быть только последствием массового помешательства. А поскольку в такое повальное нарушение психики верится с трудом, признаем, что происходит борьба в информационном поле.

И одной из сторон этой борьбы (между прочим, традиционно проигрывающей) являются как раз УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а другой стороной могут выступать и РСО, и органы власти, и надзорные инстанции, и политики (представляющие как власть, так и оппозицию), и различного рода коммерческие и некоммерческие организации, и отдельные граждане.

И что же делать управляющим организациям?

Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против УО, то этим самым УО надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для УО при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. И поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.

Самое главное в информационной войне - поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УО управляет. Таким образом, важнейшая задача - создание у собственников и нанимателей помещений управляемых МКД положительного образа управляющей организации, превращение этих самых собственников и нанимателей в надежных сторонников, соратников, сподвижников. Тут же надо отметить, что информационные атаки, в принципе-то, и направлены на жильцов домов. Поэтому взаимодействие с этими жильцами просто необходимо как минимум для нейтрализации вражеских атак.

Управляющей организации необходимо выстраивать с жильцами взаимодействие, конструктивный диалог (или, на худой конец - монолог). Необходимо направлять на них информационный поток «своей» информации, не давать «разным врагам» возможности «промывать мозги» потенциальным союзникам.

Далее позволю себе дать несколько советов управляющим организациям о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением (предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций различных регионов РФ):

1. Информируйте население

Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.

Естественно, информационные сообщения, статьи, обращения должны быть объективными, соответствующими действительности, хотя в отдельных случаях и допустимы субъективные оценки, мнения, высказывания, не искажающие общеизвестные факты.

2. Проводите обучение

Прошедшие обучение компетентные жильцы - Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.

3. Будьте открытыми

Необходимо вести прием жильцов. Приём должны вести не только специалисты «паспортного стола» и бухгалтерии по начислению коммунальных услуг, но и, например, директор, инженер, юрисконсульт, прочие специалисты. Создайте максимально комфортные условия для ожидающих приёма граждан. Украсьте не свой кабинет, а приёмную, в которой ждут своей очереди посетители.

Позволяйте жильцам участвовать в осмотрах общедомовых приборов учёта, в иных мероприятиях, старайтесь развивать позитивное сотрудничество во время такого рода совместной работы.

Участвуйте в различного рода собраниях, совещаниях, обсуждениях, высказывайте своё мнение, комментируйте события.

Тут же необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации - раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно.

4. Реагируйте на жалобы

Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами - жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»?

При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ в местных СМИ с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо НПА).

5. Признавайте ошибки и недоработки

Не «отмазывайтесь»! Если Ваша организация допустила просчёт, промах (особенно который невозможно скрыть), обязательно признайтесь в этом. Не стоит, конечно, бравировать своими ошибками, но и отрицать их в ряде случаев глупо. Лучше всего вскользь сообщить о своей ошибке, с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.).

6. «Указывайте виноватых»

При использовании этой рекомендации надо быть осторожным, особенно если придётся балансировать на грани объективного и субъективного. Нельзя «перегибать палку». Но тем не менее, необходимо по возможности перенаправлять негатив со своей организации на других.

Люди недовольны тарифом на воду? Так обязательно говорите им, что тариф утверждают органы госвласти. А Вы со своей стороны тоже сопротивляетесь такому большому тарифу. Мало того, что Вы чисто по-человечески понимаете людей, так Вы еще лично заинтересованы в уменьшении тарифа (Вы же тоже платите квартплату), а Ваша управляющая компания из-за повышения тарифа терпит дополнительные убытки (например, из-за оплаты банковских переводов, плата за которые установлена в % и зависит от перечисляемых сумм). В общем, во всех бедах виноваты совсем не Вы!

7. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям

Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей!

Что касается различного рода вредителей (бьющих стёкла и рисующих на стенах), тут нужны и обращения в полицию, и призывы к жильцам ловить и задерживать таких хулиганов, объяснять недопустимость такого поведения своим детям и т.п.

8. Выстраивайте обратную связь

Проводите анкетирования, опросы жильцов, собирайте информацию. Во-первых, таким образом Вы снимете накапливающийся негатив - вплеснутые на бумагу эмоции уже меньше давят на психику людей. Во-вторых, Вы будете получать информацию о волнующих людей вопросах, получать оценку своей деятельности. И в-третьих, будет создаваться положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней.

9. Вовлекайте жильцов в деятельность по управлению МКД

Организуйте различные мероприятия, в которых могут участвовать жильцы. Инициируйте субботники, организуйте конкурсы на лучший двор, лучший подъезд и т.п. Проводите специализированные конкурсы: среди детей - на лучший рисунок, среди дизайнеров - на лучший логотип, среди творческих коллективов - на лучший слоган и т.п. Привлекайте в комиссии по оценке конкурсантов своих жильцов, представителей общественности. Выбирайте в качестве поощрительных призов связанные с жилищной сферой полезные вещи: например, дому-победителю - детскую площадку, подъезду-победителю - энергоэффективную систему освещения, победителю индивидуального соревнования - установка комплекта водосчётчиков.

Принимайте от людей предложения по совершенствованию деятельности УО, реализуйте совместные проекты.

10. Подчёркивайте единство целей

При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы.

Насколько эффективны предлагаемые мероприятия?

Конечно же, у многих прочитавших советы по информационному взаимодействию возникают некоторые возражения. Ниже приведу часть из них:

1. Подавляющее число жильцов - дилетанты. Они ничего не понимают, им бесполезно что-либо объяснять.

2. Информационное взаимодействие можно налаживать непосредственно перед общим собранием собственников, на котором будут решаться важные вопросы (например, увеличение тарифа на содержание и ремонт), в остальное время отвлекать специалистов на «информационную работу» - глупо, неэффективно, нерентабельно.

3. Предлагаемая работа требует огромных ресурсов - финансовых, трудовых. УК, ТСЖ не могут позволить себе тратить средства на такую работу. Гораздо правильне заниматься именно содержанием и текущим ремонтом, а не глупыми PR-акциями.

Что ж, попробую доказать несостоятельность этих замечаний:

Во-первых, необходимо учитывать, что даже некомпетентные жильцы, ничего не понимающие в жилищном законодательстве, высоко ценят саму деятельность по разъяснению, положительно оценивают открытость УО, ее стремление донести какую-либо информацию до граждан.

А с учётом желания довольно большой части людей постоянно бравировать своими знаниями, будет отмечаться цитирование информации, предоставляемой УО. И, естественно, цитирующий то или иное сообщение человек будет с большим доверием относиться к источнику такого сообщения. А ведь источником как раз и является УО. А уж грамотные компетентные жильцы наверняка оценят информационно-разъяснительную работу очень высоко и могут стать настоящими союзниками УО.

Что же касается «периодичности» информационной работы (т.е. её востребованности именно перед Общим собранием или в какой-либо другой конкретный момент и "ненужности" во все остальные периоды), тут необходимо понимать, что «глубина» информационного воздействия, влияющая на степень доверия, - величина, безусловно, зависящая от времени этого воздействия.

Жильцы дома нанимают УК, и после проведения общего собрания продолжают платить этой УК за услуги по содержанию и ремонту, т.е. остаются ее клиентами. Нельзя считать целью работы УК «протаскивание» нужных решений через ОССП с целью дальнейшего получения максимальной прибыли и минимизации издержек (даже в ущерб качеству обслуживания).

Надо помнить главное - жильцы могут нанести существенный, даже непоправимый урон деятельности УО не только на общем собрании собственников, но и в любой момент, когда им это заблагорассудится! Примеров - масса.

Поэтому информационно-разъяснительную работу надо вести постоянно! И пусть Вас не пугает большое число неадекватных, неправильно воспринимающих ситуацию жильцов. Большинство граждан - всё же адекватные разумные люди, готовые воспринимать и усваивать информацию.

В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.

Поэтому важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности (количества и качества) мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов.

Что касается «нерентабельности» информационной работы, тут надо проводить анализ занятости специалистов. Могу лишь привести такой пример: одна из управляющих компаний договорилась с местной газетой о ведении рубрики, посвященной ЖКХ. В этой рубрике разъяснялись различные аспекты жилищного законодательства, давалась информация о планах компании по повышению качества управления МКД и - самое главное - давались ответы на поступающие от жильцов вопросы.

В итоге за два месяца публикаций количество обращений в УК (жалобы, заявления и т.п.) снизилось в пять раз (!), уменьшилось количество проверок прокуратуры, снизилось количество запросов из надзорных инстанций, органов местного самоуправления и т.п. А ведь каждая жалоба требовала ответа и конкретных действий специалистов, даже разъяснения одних и тех же типовых вопросов отнимали довольно-таки много времени на подготовку ответа, требовали финансовых расходов на ту же бумагу, конверт, оплату почтовых расходов.

Каждый запрос надзорных инстанций и органов местного самоуправления оборачивался необходимостью копирования десятков, а то и сотен листов различных документов - а это опять бесполезный расход рабочего времени специалистов и материальных ценностей - бумага, картриджи, электричество и т.п.

Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы - очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.

Отсутствие же такой работы приводит к накоплению "текучки" в виде неотвеченных писем, как следствие, росту жалоб, повышенныму интересу надзорных инстанций. В итоге вполне может создаться ситуация, когда все специалисты УК целые дни будут писать ответы на жалобы, готовить документы по запросам, давать объяснения проверяющим. А работать-то будет некогда и некому!

Ну, и ещё один совет напоследок: даже если Вы высоко оцениваете потенциал информационно-разъяснительной работы, не спешите сразу же заниматься этой деятельностью. Ведь на это направление Вам нужен будет специалист, и специалист очень высокого уровня, хорошо разбирающийся и в юридических, и в технических вопросах, умеющий грамотно довести до сведения населения нужную информацию.

Иными словами - смотрите, чтобы опрометчивая деятельность не привела к ситуации, описанной в одной притче:

«Лесоруб пилит дерево тупой пилой. Проходящий мимо человек спросил:
- Почему бы Вам не прерваться на некоторое время, чтобы заточить пилу?
Лесоруб подумал и ответил:
- Мне некогда этим заниматься, мне надо работать! - и продолжил пилить дерево тупой пилой».

договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.