Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры. Покупка вторичного жилья: необходимые документы и возможные риски
Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .
Если у вас есть вопросы или что-то неясно или оставить комментарий. Возможно, у вас есть другие проблемные случаи, с которыми вы столкнулись во время приема апартаментов? Выбор квартиры непросто, независимо от того, покупаете ли вы квартиру, чтобы занять свой дом или как инвестировать в свою будущую аренду. Вы должны решить размер квартиры, ее местоположение, его происхождение. И как только вы выбрали конкретное жилье, вы найдете лавину формальностей, которая будет дополнять. В зависимости от типа квартиры или формы оплаты эти формальности будут незначительно отличаться.
«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
Разработчик - перспектива инвестиций
Если вы решите купить квартиру у застройщика, первые шаги должны быть направлены непосредственно в его офис. Разумеется, выбор разработчика не должен быть случайным, но тщательно продумано заранее. На первом заседании попросите проспект. Это мой инвестиционный опыт. Он содержит всю информацию, необходимую для принятия решения, а также сроки завершения строительства или график платежей.
Следующий этап - подписание предварительного договора. Это нотариальный акт. Согласно польскому законодательству сбор за его подготовку зависит от цены имущества и должен быть оплачен покупателем и застройщиком в равных количествах - на 50%. Очень важно, чтобы в договоре содержались все соответствующие данные о покупке квартиры, в том числе: описание предмета договора, уровень отделки, график оплаты и время получения квартиры. Также приятно интересоваться подпиской «фиксированная цена», которая гарантирует, что вы будете платить точно так же, как вы изначально согласились с разработчиком.
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
Пришло время заплатить первый взнос за вашу квартиру. Если инвестиции только начинаются, они не должны превышать 10% от общей суммы. Если помещения уже находятся в закрытом состоянии, будут добавлены более ранние взносы из графика платежей, и вам придется потратить около 60% суммы на первый депозит. Затем вам придется оплачивать оставшиеся взносы в соответствии с графиком депозита и ждать завершения.
Прием квартиры - окончательное соглашение
Как только работа будет завершена, вы получите свою собственность в присутствии разработчика. Во время этой встречи вы должны проверить, все ли сделано в соответствии с контрактом. Если это так, вы подписываете перевод и получаете ключи от квартиры. При покупке будет завершена подпись другого нотариального акта. Нотариальный сбор в этом случае 100% оплачивается покупателем. На момент подписания договора вы станете владельцем недвижимости.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Процесс покупки квартиры с вторичного рынка должен начинаться с поиска того места, которое вы ищете. Вы можете найти себя самостоятельно или получить помощь от посредников или агентств недвижимости, но это связано с дополнительными расходами. Прежде всего, вы должны проверить статус планшета в квартире, которую собираетесь купить. Важно определить, является ли человек, который хочет продать вам квартиру, является владельцем. Кроме того, в ваших книгах вы найдете информацию о возможной задолженности, такой как закладная.
Право на жизнь и нежелательные арендаторы
Помните, прежде чем покупать, убедитесь, что все эти долги заложены. Если у вас нет земельного и ипотечного реестра, вы должны попросить арендодателя предоставить доказательства вашего права на собственность, например права собственности. Закон о спасении жизни не обязательно должен быть раскрыт в судах и ипотечных регистрах, поэтому вы должны убедиться, что в соглашении о покупке содержится заявление о том, что квартира не подпадает под права третьих лиц. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, вам также необходимо обратить особое внимание на арендаторов, которые зарегистрировались.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Очень важно не иметь никого в день покупки. Поэтому лучшим решением является запрос сертификата из городской канцелярии о том, что ни одно лицо не зарегистрировано по указанному адресу с датой, соответствующей дате продажи. В качестве покупателя вы также должны быть заинтересованы в том, не снимается ли квартира в жилищном кооперативе за неоплачиваемую арендную плату или коммунальные услуги. Если ваш текущий владелец является владельцем бизнеса, вы также заинтересованы в том, имеете ли вы невыплаченные взносы.
Когда вы проверите все документы, которые мы перечислили, вы можете обратиться к владельцу нотариуса, чтобы заключить договор купли-продажи. Покупка квартиры, независимо от того, идет ли она с основного или вторичного рынка, связана со многими формальностями. Хорошо быть готовым к этой сделке, чтобы впоследствии вы могли наслаждаться своей мечтой, а не беспокоиться о неприятных сюрпризах.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Строительство требует от инвесторов не только денег, но прежде всего времени и терпения. Чем больше внимания может быть уделено поиску земли, а затем посетить офисы, чтобы контролировать сюжет, тем лучше. Чтобы купить хороший строительный участок, вам, как правило, потребуются длительные поиски и утомительные поездки в офисы, чтобы проверить все юридические и полезные параметры области интересов. Каждый момент, посвященный этому моменту, придет в виде несложного строительства в будущем, а затем и в комфорте домашнего использования.
Форма, расположение и топография
Что вы должны проверить, прежде чем покупать сюжет? Из формы сюжета и его топографии напрямую зависит кубатура и функциональность дома. Удобная посылка для отдельно стоящего дома должна иметь площадь поверхности не менее 700 м², предпочтительно на квадратном или прямоугольном краю с довольно вытянутой стороной. Эта область позволяет практически любой дизайн здания и сада. В идеале, это место, где здание может быть расположено так, что сад расположен с полудня, вход с севера, спальни с востока и гостиная с запада, что позволяет вам создать удобный, функциональный и энергоэффективный дом.
Шаг 3 – проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Если ширина участка меньше 16 м, будет сложно спроектировать функциональное здание. Также стоит обратить внимание на топографию участка, т.е. ландшафт - дом на склоне может выглядеть живописным, но стоимость строительства и управления садом будет выше, чем на плоском участке.
Официальный и правовой статус имущества
Погодные капризы в последние годы также проявляли большую осторожность при выборе места для проживания - в настоящее время на поймах или оползнях предлагаются очень привлекательные озера. Перед покупкой участка вы должны обратиться в отдел геодезии местного районного отделения, чтобы проверить статус земли в записях земли и зданий. Каждое свойство так называется. служба регистрации, которая состоит из.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
Местоположение геодезической карты, личные и адресные данные владельца, местоположение, границы и площадь участка, площадь регистрации и название единицы регистрации, тип землепользования вместе с площадью и контурами земли и классом грунтов для сельскохозяйственных и лесных угодий,, расположение зданий, их назначение и общие технические данные для застроенной земли, название реестра недвижимости. После проверки службы регистрации можно оценить, действительно ли официальный статус сюжета соответствует предлагаемой земле.
Затем вам необходимо обратиться в отдел земельного реестра местного районного суда, чтобы проверить юридический статус участка, предлагаемого в земельной книге. Книга содержит информацию, такую как местоположение участка, его площадь, регистрационный номер и номер посылки, записи прав собственности, установленные в пользу имущества, права собственности или вечные узуфрукты, ограничения прав собственности и ипотечные кредиты. Проверка земельного и ипотечного реестра является обязательным условием для любого сознательного инвестора, поскольку права на любую собственность в нем могут быть заявлены, несмотря на смену собственности на землю.
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
При проверке земельного и ипотечного реестра может случиться так, что площадь участка отличается от площади, указанной в муниципальном земельном реестре. Такие ситуации возникают, когда геодезические измерения обновлялись после создания книги. Если это так, то область из земельного регистра считается соответствующей, а обязательство по оформлению земельного участка находится на стороне продавца и должно быть завершено для приобретения участка, полностью свободного от юридических дефектов. Различия могут достигать нескольких метров, что особенно важно на небольших участках - после пренебрежения обновлением земельного реестра может оказаться, что, по данным судебных заседаний, новопостроенный дом частично находится в районе соседа!
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Является ли предлагаемая земля предназначенной для строительства и которая может быть построена на ней, может быть выяснена из плана развития земельного участка или, если муниципалитет или город не имеет ее, прося предоставить жилищные условия. С обоими документами инвестор будет знать, какой тип дома он может построить, как высока здание может иметь полы, а какая высота и какая архитектура приемлема в этом районе. Эта информация чрезвычайно важна, потому что может оказаться, что мы не построим дом мечты на выбранном участке - например, планируемый дом должен иметь три этажа и мансардную крышу и только двухэтажные здания с скатными крышами без хребта.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
Если местное правительство имеет локальный план пространственного развития, его одобрению предшествовало изучение условий и направлений пространственного развития муниципалитета. Из этого документа можно ознакомиться с намеченной целью прилегающих территорий с участком земли, что позволит избежать ситуации, когда за забором будет построена установка для сжигания отходов, быстрая дорога или свиноферма.
Неблагоприятные условия грунта и высокие уровни грунтовых вод могут увеличить стоимость строительства дома наполовину. Поэтому, изучая регистр земель и зданий в районном отделении, стоит обратить внимание на тип земли на предлагаемом участке. Его конструкция будет зависеть от типа фундамента, водоизоляции здания и стоимости установки воды и канализации и электрических соединений. Лучше всего однородная почва с хорошей проницаемостью, например, гравий и песчаники. Хуже всего считаются субстраты слоев песчаной и глинистой почвы, переплетенные с органическими почвами и чисто органическими почвами - торфом, гумусовыми песками и хвойными песками.
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).
