Договор купли продажи долевого участия. Договор участия в долевом строительстве и его отличие от других видов договоров. Обременения квартиры при Переуступке

Сейчас достаточно остро стоит проблема« обманутых дольщиков» - граждан, которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов, но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье. Государство в последние годы принимает множество законодательных мер, направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков, и заканчивая ужесточением их ответственности.

В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами, непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ« »(далее - Закон). Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов, жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы.

Тем не менее, денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства, предварительных договоров купли-продажи, а также договоров займа. Кроме того, подобные схемы используют не только застройщики, но и различного рода посредники(соинвесторы, подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13, в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции, все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя. Несмотря на то, что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна, в данной ситуации их смутил тот факт, что на момент привлечения денежных средств гражданина, многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены, рассмотрим в данном материале.

Фабула дела

Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома. Согласно договору, впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств, дом не был введен в эксплуатацию.

В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства(далее - Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона. По итогам проверки Комитет пришел к выводу, что общество нарушило Закон, так как не является застройщиком, и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом.

Общество привлечено к административной ответственности(штраф 500 тыс. руб.) по . Не согласившись с этим, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета.

Спорные нормы

Первая, апелляционная и кассационная инстанции

Как отметил суд первой инстанции, по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество, а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства, перечисленные обществу гражданином - являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил, что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества, что прямо оговорено в предварительном договоре - он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Помимо этого, суд подчеркнул, что гарантийный взнос гражданина, как и гарантийные взносы, перечисленные другими физическими лицами, находится на счете общества. Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир, так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен, за счет средств соинвесторов, а не физических лиц.

Так, одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином, оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства( Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул, что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании в отношении уже построенного объекта недвижимости, и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него. Договор участия в долевом строительства, напротив, должен иметь цель создания объекта недвижимости за счет средств гражданина и предполагает возникновение у него права собственности.

По мнению апелляционного суда, в связи с этим общество не может нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве( Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. по делу № А40-6078/13). Суд кассационной инстанции выводы нижестоящих судов поддержал( ФАС Московского округа от 30 октября 2013 г. по делу № А40-6078/13-2-35).

Позиция Президиума ВАС РФ

Прежде всего, Президиум ВАС РФ отметил, что согласно , положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть привлечение средств граждан, связанное с возникновением у них права собственности на жилье, которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию, допускается только способами, указанными в . Это выпуск жилищных сертификатов, договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов.

Общество, не являясь застройщиком, заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. По мнению суда, с учетом существа отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд.

Суд отметил, что поскольку целью Закона, в том числе, является защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, то его действие должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем, что общество привлекло денежные средства гражданина, не являясь при этом застройщиком и способом, который не предусмотрен Законом, оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам, в отличие от нижестоящих судов, для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том, что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину(а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод, что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы, которые вытекают из данного дела:

• Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме, который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию, только способами, указанными в Законе.
• Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком, либо эмитентом жилищного сертификата, либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
• Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.
• Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно, так как существо отношений все равно - долевое строительство.
• Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.

Схожие дела

Данный случай необычен, потому что дом был построен за счет соинвесторов, и средства граждан были привлечены на этапе, когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела, когда напротив, застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство. Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под« маскировкой» различных предварительных договоров, которые не требуют государственной регистрации.

Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства, в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства. При этом оговаривается, что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа, а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее, суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица, привлекавшие денежные средства, подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по .

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок, их условия и порядок реализации, одновременность и суммы сделок, суды отмечают, что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, застройщик должен соблюсти следующие условия:

• иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную документацию, осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок

  Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее, результаты те же - застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности. Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов(см. ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

  «Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве . Между тем, общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве, а на основании предварительного договора, чем нарушило положения » , - отмечается в одном из постановлений.

  Таким образом, практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами, как правило, находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают, так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса, сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением, Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области. Тем не менее, очевидно, что подобные схемы никуда не денутся, и пресекать их необходимо не только административными методами, но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках.