Обязательно ли создание совета дома. Не ленитесь быть активным! Как избирается председатель совета дома
Не знаю как у вас, а у нас управдом – друг человека
Впервые о необходимости выбрать способ управления своим домом мы узнали от муниципального депутата Людмилы Богачевой в марте 2012 года. Людмила Валентиновна рассказала, что в прошлом году были приняты важные поправки в Жилищный кодекс РФ, которые никак нельзя игнорировать, поскольку речь идет о новых правах и обязанностях собственников жилья, функциях управляющих организаций и участии собственников в управлении домом. На тот момент в нашем доме с незапамятных времен существовал домком, сам дом с тех же времен находился под управлением РЭУ-22 и представлял из себя типовую многоэтажку. Из других признаков стандартного жилья для нашего района можно было бы назвать состав его обитателей – треть пенсионеров, четверть молодых семей, несколько «нехороших» квартир и много сдаваемых внаем. В первую очередь, мы взялись за изучение законов — прочитали статьи 161 и 161.1 Жилищного кодекса РФ и поняли, что дело предстоит непростое, но необходимое. Иными словами, придется и груздем назваться, и в кузов полезть. В управляющей организации мы взяли также «методичку» по выбору способа управления многоквартирным домом и начали ее штудировать.
Жилищный кодекс предложил собственникам квартир определиться, каким образом они будут управлять своим домом: в индивидуальном порядке, с помощью управляющей организации или создав специализированный кооператив (ТСЖ, ЖСК и т.п.), причем при первых двух способах управления собственники жилья должны выбрать себе Совет дома.
Мы оценили реальную обстановку в доме и пришли к выводу, что для индивидуального управления у нас дом, пожалуй, слишком многочисленный, а создание ТСЖ вызывает страх от одного только упоминания. Оставался только один, на наш взгляд, приемлемый способ – остаться под управлением РЭУ-22, плюс избрать Совет дома, тем более, что особого смысла менять РЭУ-22 на другую организацию не было. Перед нами встали две последовательные глобальные задачи – разъяснить соседям суть жилищных нововведений и затем провести очное(!) общее собрание собственников жилья, на котором выбрать способ управления нашим домом.
В случае неудачи с очным собранием, соответственно, организовать заочное голосование. Вообще, собственник жилого помещения играет главную роль в этой пьесе. Прописка и факт проживания в данном доме, как выяснилось, не имеют никакого значения. Только обладатель свидетельства о праве собственности может входить в Совет дома, инициировать проведение общего собрания и голосовать на нем. А что же делать тем, кто снимает жилье по договору социального найма? Интересы таких жильцов вроде какзащищает «город Москва» в лице ГКУ «Инженерная служба района Измайлово», это учреждение в Совет дома не входит, но его в обязательном порядке нужно приглашать на собрания собственников, если в доме есть муниципальное жилье.
К слову, в нашем доме оказалось всего 8% жилой площади в муниципальной собственности. В законе, в принципе, довольно подробно описана процедура подготовки и проведения общего собрания собственников жилья, обработка результатов голосования, функции Совета дома и другие необходимые сведения. Однако мы очень были рады тому, что среди жильцов нашелся юрист, который дополнительно разъяснил нам сложные понятия и помог перевести выдержки из законов на нормальный человеческий язык.
Также пришлось покопаться в интернете для того, чтобы узнать опыт подобных выборов и взять готовые образцы документов, бланков, объявлений, уведомлений, явочных и прочих подписных листов, бюллетеня для голосования, протокола собрания и т.д. и т.п. Ведь перед тем, как выйти к жильцам с предложением избрать Совет дома или более того, выдвинуть кандидатуру, необходимо было подготовить ряд документов и соблюсти ключевые сроки.
Требования, описанные в законе, вполне логичны и обоснованны, во многом направлены на защиту интересов собственников. Остается непонятным лишь одно – КАК это ухитриться воплотить в жизнь?! Взять хотя бы такой пример — инициатор проведения общего собрания (или инициативная группа) должен не менее чем за 10 дней до планируемого события оповестить всех(!) собственников помещений в доме под роспись(!) или отправив им заказное письмо с уведомлением. Впечатляющее требование, не правда ли? И ведь не указано, за чей счет почтовые услуги и распечатка документов. Ладно у нас дом не такой большой, а ведь в районе есть и 6-подъездные 16-этажки… Конечно, в законе написано, что местные органы исполнительной власти должны «оказывать содействие» инициативным группам, но добиться этого еще надо попытаться. В нашем случае дело осложнилось отнюдь не финансовыми расходами – нереальным оказалось получить актуальный список собственников жилья. Это сейчас в ГУИСах выдают специальный документ для выборов советов домов, а тогда мы получили только некий сильно устаревший перечень, который с грехом пополам мы пытались обновить в ходе личных бесед с жильцами. В итоге, несколько дней подряд мы делали обход квартир, а кого так и не удалось застать дома – уведомили через почтовый ящик, плюс вывешивали объявление внутри подъезда.
Мы ОЧЕНЬ хотели провести все по правилам, в соответствии с требованиями законодательства, чтобы ни со стороны государственных органов, ни, тем более, со стороны жильцов не было претензий. Чтобы все было по взаимному согласию, чтобы никто не жаловался на нас участковому, чтобы потом никому не приходило голову в суде оспаривать законность выбранного Совета дома. Мы очень хотели, чтобы полномочия членов Совета дома получили люди, которые добровольно выдвинули свои кандидатуры, поскольку искренне заинтересованы в такой работе, а не потому что им обещаны льготы по квартплате. Кстати, в отличие от прежних домкомов, согласно законодательству, льготами заманить в Совет дома никого не удастся – деятельность должна быть полностью основана на энтузиазме его членов. В нашем случае, мы стремились, чтобы эта деятельность подкреплялась пониманием и доверием (а не молчаливым игнорированием)со стороны остальных жильцов. В общем, внекотором смысле, наше желаниесделать все «по правилам»обернулось проблемой.
Во-первых , обход квартир вызвал сильное волнение у жильцов, особенно у пожилых, мол, подозрительные молодые люди ходят по квартирам и выясняют, где живут одинокие пенсионеры.
Во-вторых , не менее подозрительной показалась цель этого обхода. Мы долго придумывали фразы, как доходчивей объяснить, почему мы тратим столько своих сил и времени на создание некой общественной структуры, тем более, что не будучи собственниками квартиры, сами в Совет дома избираться не будем. Однако многим жильцам это так и оставалось абсолютно непонятным. Все в итоге вылилось в появление слухов, что мы хотим каким-то образом «захватить управление», «продать дом», «загнать всех в ТСЖ» и пр. На нас даже подавали жалобы участковому, а в подъезде вывешивали анонимные объявления с призывом не вступать с нами в контакт.Несмотря на то, что в тексте приглашения на собрание были даны номера квартир и телефонов членов инициативной группы, никто нам не позвонил чтобы выяснить правду.
Конечно, все мы люди разные, не всегда удается достигнуть взаимопонимания, преодолеть недоверие к незнакомому человеку, выйти на открытый диалог и избежать сарафанного радио.Пожалуй, стоит особо выделить некоторые тезисы, которые вызвали наибольшую сложность в понимании и стали основной причиной кривотолков. Собственники жилья в нашем доме обязаны выбрать способ управления домом– многие собственники жилья считают, что их имущественные права и обязанности ограничиваются порогом квартиры, своевременной оплатой коммунальных услуг и налогом на имущество. В связи с этим, жильцы отказывались верить, что они кому-то что-то прямо сейчас обязаны, несмотря на то, что это черным по белому указано в Жилищном кодексе. Тем сложнее было их уговорить даже просто прийти на собрание, если те обзвонили друзей в соседних домах и выяснили, что «ни у кого из них в доме никаких таких выборов нет».
Также большинство предпочитали остаться под управлением РЭУ-22 и сложно было обяснить, почему нам приспичило устраивать выборы, если оно нашим домом уже и так управляет много лет. Если мы сейчас не выберем сами, то государство все равно нас заставит это сделать через несколько месяцев -перспектива принудительных выборов, организованных государственным органом, мало кого из жильцов пугала, привыкли ориентироваться на авось. Также распространенным пожеланием было «Мы хотим, чтобы все было по-прежнему», т.е. чтобы государство наш дом обслуживало и принимало за нас решения. Мол, у нас есть наше РЭУ, это его обязанности. Для некоторых жильцов было открытием, что управляющая организация, т.е. ОАО «РЭУ-22», это коммерческая организация, занимающаяся поддержанием жилых домов в надлежащем состоянии с целью получение прибыли. А государство с каждым новым законопроектом оставляет себе все меньше обязанностей и перекладывает их на собственников, сокращаются объемы дотаций на капремонт, вводится 100-процентная оплата услуг ЖКХ, пропагандируется создание ТСЖ и пр.
Мы члены инициативной группы – это смелое заявление вынуждает потратить длительное время на объяснения, что мы ваши соседи, уже несколько лет живем тут, двумя-тремя-шестью этажами выше, что нам просто небезразлична судьба нашего дома, что мы пришли к вам с миром, что мы действительно имеем право называть себя инициативной группой и по закону нас никто не должен на это уполномочить или зарегистрировать. По итогам события, конечно, мы предположили, что для подстраховки и снискания большего доверия нужно было попросить нашууправляющую организацию от своего имени заранее направить какое-нибудь уведомление жильцам о том, что будет такое-то событие, будут ходить такие-то люди с такой-то целью. Наверное, для такого дела можно было бы обратиться и в ГУ-ИС, и в управу, и в местный полицейский участок. Но это все-таки государственные учреждения, как правило, доморощенные бумаги они не подписывают и движений лишних не совершают.
Выбрать Совет дома вместо домкома – многим людям (особенно пожилым и особенно членам домкома) сложно смириться с тем, что это разные вещи, что домком как юридическое понятие перестал существовать, и что поправки в Жилищный кодекс дают Совету дома совершенно официальные права по контролю за деятельностью управляющей организации, принятию решений в интересах жильцов, вплоть до выступления в суде! Совет дома, кроме названия, от домкома отличается отсутствием льгот по коммуналке. Отдельно приходилось объяснять, что Совет дома не ущемляет права каждого собственника в отдельности. В некоторых случаях даже приходилось просить хотя бы не мешать выборам Совета, если он кому-то лично не нужен. Совет дома – это не ТСЖ –крайне больная тема для просвещенных. Многочисленные сообщения в СМИ о бедолагах, которых обманом или втихаря вовлекли в ТСЖ, не дают покоя впечатлительным гражданам, особенно тем, кто смотрит программу «Максимум» или «Специальный корреспондент». Страх перед опасностью каким-то образом лишиться квартиры/жизни, получить платежку с заоблачной суммой или подвергнуться иному способу «квартирного рейдерства» у наших соседей оказался подчас настолько силен, что не помогало даже прямое отрицание какой-либо связи между Советом дома и ТСЖ.
Общее собрание собственников жилья:попытка — не пытка?
Первое собрание у нас состоялось аккурат посреди майских праздников. Назначили мы его на 20 часов, чтобы люди успели приехать с работы. На площадке возле подъезда собралось несколько десятков человек. С первых минут нам стало ясно, что первый блин выйдет комом, настроение у собравшихся было возмущенное, если не сказать агрессивное. Пришлось срочно менять повестку собрания с выборной на разъяснительную – снова повторить цели и задачи, важность происходящего, призвать к проявлению гражданской активности и рассказать, откуда мы такие взялись. Без средств звукоусиления это было крайне сложно делать, поскольку на одно наше слово приходилось два-три «из толпы».
На собрание мы также пригласили директора нашей управляющей организации, чтобы он, как некое «официальное лицо» и всем знакомый человек, выступил в нашу защиту. Вскоре ему самому не помешала бы защита, поскольку у части жильцов нашлись вопросы и жалобы в адрес управляющей организации, а собрание и вовсе начало напоминать скандал на сельской ярмарке. На помощь нам снова пришла депутат Богачева Людмила Валентиновна, которая присутствовала на собрании и смогла в ходе личной беседы успокоить наиболее активных жильцов. К слову, двое из них потом изменили свое отношение к нововведениям Жилищного кодекса, присоединились к инициативной группе и даже стали членами Совета дома. Единственным решением этого собрания было провести еще одно собрание через две-три недели, а заинтересованные жильцы были приглашены на встречу инициативной группы для его подготовки. Нет худа без добра, соседи увидели друг друга впервые за много лет в таком расширенном составе, хотя бы познакомились. Теперь уже и не скажешь, мол, я вас, молодые люди, впервые вижу. Во время первого собрания выявились самые настоящие проблемы, связанные с понятием «кто в доме хозяин», особенно у тех, кто живет в нашем доме много лет. «Я тут …дцать лет живу/ Мои родители этот дом строили…» — самый сильный аргумент, использованный жильцами на собрании. Пожилые люди, приватизировавшие квартиру на детей, или наоборот, молодые семьи, живущие в квартире, принадлежащей родителям, согласно закону, могли голосовать только в том случае, если получат нотариально оформленную доверенность на представление интересов собственников! Жильцы муниципальных квартир обижались на то, что их мнение представляет ГУ-ИС. Полномочия собственников, недавно купивших в нашем доме квартиру, не признавались «старожилами». Если в квартире несколько собственников, то по закону каждый из них может голосовать, но многие считают это несправедливым.
Согласно этому правилу, каждый собственник имеет не один голос, а некое число голосов, которое зависит от количества квадратных метров его собственности. Формула расчета, прямо скажем, вызвала у нас легкую панику. Я умолчу о том, как мы справились с подсчетом голосов без нормального списка собственников, но нам в итоге помогли сами жильцы, все было сделано согласно их пожеланиям.
Вторая глобальная проблема была связана с подтверждением своей личности и права собственности. Как уже было сказано, нормального списка собственников у нас не было. Те сведения, которые мы выясняли с ходе бесед с жильцами, полной картины не дали. Некоторые жители вообще не желали представляться, ставить подпись в листе уведомлений и уж тем более делиться информацией о наличии в нашем доме жилплощади в собственности. Дескать, меня зовут так-то, но я не хочу предъявлять вам паспорт и другие документы, потому что имею право не предъявлять, а подпись нигде ставить не буду, потому что «вдруг вы ее куда-нибудь потом скопируете». В ряде случаев отказы были обусловлены тем, что это были жильцы арендованных квартир и им не хотелось «светиться». Надо сказать, что особо строптивых можно попросить предъявить хотя бы квитанцию на квартплату — в ней написано ФИО и площадь помещения.
Кульминация драмы
Ко второму собранию мы готовились самым тщательным образом. Но это дело уже вселяло гораздо больше оптимизма, чем в первый раз, поскольку в инициативную группу вошли еще несколько человек и даже появились самовыдвиженцыв Совет дома. Напомним, создание ТСЖ или переход на индивидуальное заключение договоров об управлении даже не рассматривали, поскольку сочли, что общее настроение у жильцов никак этому не соответствует. Учитывая итоги первого собрания, мы не стали в бюллетене для голосования упоминать ТСЖ как вариант ответа на вопрос о способе управления домом. Новое объявление о собрании теперь содержало имена предполагаемых членов Совета дома. В повестку были включены также пункты об Уставе Совета дома, сроках его полномочий (предложено 1 год), численности (предложено 6 человек + председатель), периодичности отчетов (предложено раз в полугодие) и месте хранения документов. Благодаря тому, что члены инициативной группы распределили обязанности при проведении собрания, в целом, удалось соблюсти порядок и деловой характер происходящего. После краткого вводного слова о цели и задачах собрания кандидаты в Совет дома по-очереди представились, затем были объяснены правила голосования и дано время на заполнение бюллетеня. Жильцы некоторых квартир присоединялись к собранию дистанционно — со своих балконов. К некоторым пожилым людям, неспособным по состоянию здоровья принять участие, поднялись в квартиру с бюллетенем.Для подсчета голосов выбрали комиссию из трех человек. В течение всего времени мы вели видеосъемку собрания. Представитель ГУ-ИС в голосовании участия не принимал, сказав, что голоса своих нескольких квартир просто присоединит к большинству. Результаты внесли в протокол и обнародовали решение собственников. Кворум набрался, что было немалым облегчением. Собрание состоялось!
На следующий день копии решения собрания отнесли в управляющую компанию и управу района. Новоиспеченный Совет дома приступил к исполнению своих функций достаточно активно, регулярно собирался первое время, а все желающие могли присутствовать на этих собраниях и участвовать в работе. Однако любая общественная деятельность имеет свойство затухать через какое-то время и нуждается в постоянной поддержке коллектива. Нельзя ожидать, что члены Совета теперь будут день и ночь на страже нашего благополучия, а всем остальным жильцам можно расслабиться, переложить на Совет всю ответственность и читать отчеты о его работе. В конечном итоге без поддержки других жильцов эффективность работы Совета дома сильно снижается. Конечно, согласно закону, можно по инициативе любого собственника в любой момент переизбрать Совет дома или даже сменить способ управления, но для этого придется снова кому-то попотеть, хотя может и не так сильно как в первый раз. Сейчас мы понимаем, что выбрать Совет дома по всем правилам, описанным в законодательстве, крайне сложно. Инициативная группа нашего дома сделала все, чтобы Совет был избран по самому главному закону — доверию жильцов. И мы гордимся тем, что вне всякой политики наши выборы были по-настоящему демократическими.
Нелли Зарипова
*** Сейчас в городе активизировалась деятельность по созданию Советов домов. Во многих домах вместо обязательного очного собрания сразу проводят заочное голосование: в почтовый ящик опускают бюллетень, в котором приводятся готовые решения вопросов с вариантами ответов «да/нет». В некоторых домах просто из бывшего домкома (или просто «на бумаге») делают Совет дома и не считают нужным беспокоить жильцов ни голосованием, ни оповещением результатов. Поскольку в отношении домов, не являющихся новостройками, государственные органы власти сейчас ОБЯЗАНЫ инициировать собрания собственников и ставить на повестку вопрос о выборе способа управления, то ничего удивительного нет в том, что эти собрания будут проводиться массово и с минимально возможными усилиями со стороны организаторов.
*** Примерный перечень документов , которые необходимо подготовить инициатору общего собрания (прикрепляем некоторые файлы, которые мы использовали для своего собрания):
(собственники расписываются в том, что они приняли участие)
*** Законодательство — ст. 161, 161.1, 44 Жилищного кодекса РФ — глава 18 Гражданского кодекса РФ Также возьмите в ГУ-ИС района Измайлово методическое руководство по выбору способа управления многоквартирным домом.
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Комментарий к Ст. 161.1 ЖК РФ
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
———————————
По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом «многодомовых» товариществ собственников жилья).
2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.
3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.
Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.
4. Создание собственниками помещений на своем общем собрании совета дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой — для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.
Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности по созыву органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений при невыполнении обязанности по избранию совета дома в предусмотренных случаях может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.
Актуальная информация о советах домов и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что данным органам субъектов Российской Федерации предоставлены права на обращение в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение, с согласия собственников, обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.
Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных на них обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.
Необходимо обратить внимание на то, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу названного Закона, который согласно его ст. 9 вступил в силу через 10 дней после опубликования. Принимая во внимание дату официальной публикации, начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя.
Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избраны совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается вопрос либо об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья.
Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК) представляется не достаточно обоснованным. Если «пассивное» отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если «формально» избранные при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества «жизни» дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.
5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.
Исходя из целей создания совета дома и его компетенции избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.
Совет дома условно можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают.
———————————
Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75).
Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.
