Определение размера арендной платы. функционального использования земель. Способы определения размера арендной платы

Договор аренды является одной из разновидностей возмездного договора. Это означает, что заключающие его стороны договариваются о том, что одна из них предоставляет второй во временное пользование какое-то принадлежащее ей имущество, например, помещение, а вторая обязуется вовремя выплачивать первой стороне соответствующее вознаграждение – арендную плату. При этом, вопросы того, как определить размер арендной платы и в чем именно она будет выражаться, полностью остаются, согласно действующему законодательству, на усмотрение сторон-участников арендного договора.

Арендатор обязан платить комиссию брокера, если он сам отдал приказ в письменной форме и фактически нашел квартиру через посредничество. К ценовому тормозу нужно сделать более сложным, чтобы арендодатель взимал комиссионные сборы за аренду. В законе брокера принцип «кто приказывает, кто платит», таким образом закреплен в законе. Это делается для того, чтобы тот, кто платит брокерские сборы, заказал брокера или в интересах которого брокер стал преимущественно активным. Обычно это арендодатель. Контрактное соглашение, отклоняющееся от этого нового правила, неэффективно.

В чем может быть выражена арендная плата

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, арендная плата может быть выражена в каких угодно величинах или единицах измерения. На практике же, наиболее частым видом арендной платы являются денежные платежи, которые арендатор вносит в определенный срок с определенной договором аренды регулярностью, либо единовременно. Нужно только помнить о том, что в соответствии с российским законодательством, все денежные расчеты на территории Российской Федерации должны производиться исключительно в рублях. А это означает, что никакая другая валюта в арендном договоре указана быть не может. Размер арендной платы и способ ее внесение остаются на усмотрение сторон, в соответствии с их соглашением, закрепленным арендным договором. Однако закон позволяет сторонам сделать оговорку, что сумма арендных платежей может быть привязана к какому-то эквиваленту, выраженному в иностранной валюте, например, чаще всего, в долларах США или в Евро. В этом нет никакого противоречия, ведь непосредственные расчеты, что должно быть указано в договоре, будут производиться в рублях.

Как принцип «кто приказывает, кто платит», работает при поиске собственности с участием брокеров?

Зачастую, в местах, где арендованное жилье мало, бесплатные арендные объекты предлагаются только через посредников по жилищным вопросам. Тогда искатели квартиры не имеют реальных шансов на квартиру, если они не платят брокеру. Общепринятый принцип «платит, кто платит» должен обеспечить в будущем, что тот, кто нанимает брокера и в интересах которого брокер является преимущественно активным, также выплачивает ему. Соглашение, отклоняющееся от принципа ордера, в будущем будет неэффективным.

Применяется ли этот «принцип заказа» к покупке недвижимости

Принцип заказателя предназначен только для аренды недвижимости.

Помимо этого, часто встречаются такие отношения между сторонами договора, когда арендная плата выражается, например не в виде какой-то определенной суммы, а виде процентов от той прибыли, которую получает арендатор при помощи арендуемого имущества или помещения. Наконец, в качестве арендной платы могут выступать услуги, которые арендатор оказывает арендодателю за пользование его собственностью, затраты на произведение неотделимых улучшений этого имущества, другое имущество или помещение, передаваемое арендодателю во временное пользование и так далее. В общем, вариантов множество, самое главное, чтобы они устраивали обе стороны, что и должно быть отражено в договоре, который они заключают.

Там проблема более актуальна, потому что основная потребность в квартире затронута. Кроме того, арендатор обычно находится в более слабой позиции по отношению к арендодателю, чем покупатель жилья по отношению к продавцу. Часто можно найти без желания заплатить комиссию броузеру, заказанному арендодателем, никакого жилья вообще.

Билл о цене аренды

Поскольку дело дошло до конца, законопроект выглядит следующим образом. Основное содержание законопроекта описано в проекте следующим образом. Это ограничение снижает вероятность того, что арендодатель потребует плату, которая намного выше, чем пошлины, согласованные за последние четыре года, для новых арендных ставок и увеличения арендной платы в арендованном жилищном фонде исключительно из-за временной жесткой рыночной ситуации. Потому что на этих арендных платах основана местная сравнительная рента.

Как определить размер арендной платы

Несмотря на то, что цена договора аренды, которой является арендная плата и ее размер, являются существенным условием этого договора, на практике иногда встречаются случаи, когда она в договоре никак не фиксируется. Что же делать в этом случае? Если речь идет о договоре аренды недвижимости – здания или помещения, такой договор, согласно Гражданскому кодексу считается незаключенным. И если ваш арендатор вдруг решит не платить вам арендную плату, вы, конечно, можете попросить его освободить помещение. Но вот заставить его каким-то образом заплатить вам за то время, которое он им уже пользовался, вы не сможете даже по суду. Определить размер арендной платы в этом случае будет невозможно.

Ограничение в размере не более пяти лет и ограниченный период, в течение которого такие правила должны быть изданы и вступать в силу, гарантируют, что ограничение цены аренды используется в качестве временной меры. Цель состоит в том, чтобы предотвратить социально-политические недостатки, которые могут произойти, в то время как меры по продвижению рынка жилья пока не могут иметь достаточного эффекта.

Это означает, что даже менее эффективные потенциальные арендаторы имеют возможность найти для них доступный дом. В случае нерегулируемой арендной платы за повторное сдачу в аренду, в первую очередь, с самого начала будут включены только финансово сильные домохозяйства-арендаторы. В то же время регулирование уменьшает стимул к перемещению существующих арендаторов, поскольку увеличение арендной платы больше невозможно при заключении нового договора аренды.

А как определить арендную плату, если арендатор принимает во временное пользование не одно помещение, а сразу несколько? В этом случае, арендная плата может быть установлена, как за пользование всеми помещениями или зданиями в целом, так и за пользование каждым помещением в отдельности. Второй вариант бывает выгоден арендатору в тех случаях, когда одни из помещений относятся к сфере производства, а другие являются непроизводственными. Во всяком случае, это значительно упрощает для него подачу налоговой отчетности и позволяет избежать уплаты излишних налогов.

Ограничение допустимой арендной платы до 10% выше местной сравнительной ренты применяется только во время повторной сдачи. Это уже уместно, потому что, в частности, «промежуточная модернизация» после окончания предыдущей аренды и перед повторной сдачей в общих интересах.

Эти правила отвечают на практические трудности в правильном определении допустимой арендной платы. Вот черновик и причины в деталях. Положения о размере арендной платы в начале аренды в районах с жесткими рынками жилья, увеличение арендной платы и защита арендатора в конце аренды, а также создание жилой недвижимости не распространяются на аренду жилья. Жилая площадь, арендованная только для временного использования. Жилая площадь, которая является частью квартиры, занятой арендодателем и которой хозяин должен снабжать преимущественно мебелью, до тех пор, пока жилое помещение не останется для арендатора для постоянного использования с семьей или с лицами, с которыми он управляет постоянным домом,, Жилье, арендуемое юридическим лицом, регулируемым публичным правом или признанным учреждением частного социального обеспечения, чтобы предоставить его лицам, остро нуждающимся в жилье, если при заключении договора он информирует арендатора о цели жилья и отступлении от указанных положений.

Как изменить размер арендной платы

Если в договоре ничего не сказано о возникновении условий, которые могут привести к изменению арендной платы, согласно законодательству, определенная в нем арендная плата должна оставаться неизменной, по крайней мере, в течение одного года. Дело в том. что в соответствии с Гражданским кодексом, изменять условия заключенного договора можно не чаще одного раза в год. При этом, не всегда арендная плата может меняться по желанию арендодателя в большую сторону, иногда арендатор может потребовать ее уменьшения. И закон дает ему для этого несколько оснований. Например, одно из них, это если состояние или качество используемого имущества, либо помещения значительно ухудшилось и произошло это не по винен самого арендатора. Также арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы в случае, если уже при пользовании помещением выявились такие его недостатки, о которых арендодатель умолчал, либо арендодатель не выполняет какие-то свои обязанности, предусмотренные договором. Наконец, арендная плата может быть снижена в случае, если арендодатель не предупредил арендатора о том. что на арендуемо помещение имеются законные права третьих лиц. Понятно, что в любом из этих случаев арендатор может понести существенные убытки. И если он будет ждать пока закончится год для того чтобы изменить условия договора, такие убытки могут оказаться довольно значительными. Вот поэтому так важно заранее правильно прописывать в договоре аренды все необходимые условия, в частности и те, которые касаются того, как определить или изменить размер арендной платы.

Соглашения о размере арендной платы в начале аренды в районах с жесткими рынками жилья

Если для жилья, расположенного в районе, регулируемом постановлением в соответствии с пунктом 2, с арендой напряженного жилья, заключен договор аренды, арендная плата не может превышать местную сравнительную арендную плату более чем на 10 процентов в начале аренды.

Правительства провинций уполномочены определять районы с напряженными рынками жилья в соответствии с постановлением на срок не более пяти лет. Области с плотным рынком жилья существуют, когда адекватный запас населения с арендным жильем в муниципалитете или части сообщества особенно уязвим для адекватных условий. Это может иметь место, в частности, если. Арендные ставки растут гораздо более резко, чем в среднем по стране. среднее рентное бремя домашних хозяйств значительно превышает средний показатель по стране. постоянное население растет без необходимости в новом жилье, в этом отношении требуется создание жилья или. низкая доля вакантных должностей является высоким спросом.

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

1.1. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения.

Законодательное постановление согласно приговору 1 должно быть выпущено не позднее, на основании обоснования, на основании которого факты основаны на каждом конкретном случае. Кроме того, это должно быть ясно из соображений, которые меры провинциального правительства будут принимать в районе и периоде времени, определяемом постановлением в соответствии с предложением 1, с тем чтобы исправить ситуацию.

Жилищная арендная плата регистрируется, но не в других договорах аренды на суше и в комнатах, то есть в частности на некоммерческой аренде. Однако схема ограничена определенными областями: при условии, что жилье расположено в районе, регулируемом постановлением, с жестким рынком жилья. Разрешение провинциальных правительств назначить эти районы в соответствии с постановлением можно найти в параграфе. Перечисленные условия рынка напряженного жилья также, как правило, подлежат рассмотрению в рамках Постановления о постановлении.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30

"...Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.

В контексте пункта 1 они не имеют никакого дальнейшего значения. Типичным применением правил является повторная сдача квартиры в существующем здании. Однако это положение также применяется, например, к первоначальному разрешению существующего жилья после самообслуживания владельцем жилья.

Юридическим следствием этого положения является то, что согласованная рента может превышать местную сравнительную арендную плату за соответствующую квартиру не более чем на 10 процентов. Здесь ориентиром является местная сравнительная арендная плата за конкретную арендуемую недвижимость. Для определения местной сравнительной ренты часто можно использовать Миетспигель. С точки зрения времени, начало аренды, которое на практике, как правило, вскоре после окончания контракта, является решающим.

Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.

В противном случае действительность аренды остается неизменной. Таким образом, только местная сравнительная рента плюс 10 процентов причитается. В пункте 2 предложения 1 содержится обоснование полномочий провинциальных правительств определять районы с жесткими рынками жилья. Продолжительность соответствующего постановления ограничена максимум пятью годами. По истечении этого срока возобновление высылки или продления более невозможно.

Второе предложение определяет, что подразумевается под областями с жесткими рынками жилья. Определение и разграничение территорий в соответствии с этим разделом требует тщательного рассмотрения пригодности, необходимости и целесообразности территориального назначения: это необходимо для соблюдения конституционных требований защиты собственности. Принимая во внимание неоднородность местных рынков аренды жилья, до более подходящих федеральных земель можно определить соответствующие районы с обоснованностью лимита арендной платы.

Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.

Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.

Необходимо провести фактическое статистическое обследование, чтобы оценить, требуется ли обозначение района как зоны с ограниченным рынком жилья, если только собранные данные не будут своевременно собраны. Особое внимание следует также уделить правдоподобному разграничению назначенных районов. В предложении 3 перечислены показатели, которые могут иметь смысл с точки зрения недопоставки. Здесь критерии спроса, критерии или выводы из существующей рыночной ситуации могут быть значительными. Достаточно ли одного или нескольких из этих показателей в отдельном случае или следует ли отрицать напряжение, несмотря на то, что наличие таких индикаторов может быть результатом только общего мнения с учетом индивидуальных обстоятельств.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06

"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По этой причине он воздерживался от жестких требований. Кроме того, критерии, отличные от упомянутых, могут иметь смысл в отдельных случаях, таких как уровень аренды в пострадавшем районе. Следует также иметь в виду, что значимый материал данных не должен быть доступен для каждой соответствующей области по отношению ко всем вышеперечисленным показателям. Поэтому принуждение к проведению обследований по всем показателям не связано со списком в предложении 3.

При принятии решения о том, следует ли назначать муниципалитет или часть муниципалитета в качестве района с жестким рынком жилья, следует также учитывать, могут ли договаривающиеся стороны определить допустимую арендную плату после вступления в силу правила с разумными усилиями. На практике на рынках напряженного рынка даже после вступления в силу постановления арендодатель укажет арендную плату, которая будет согласована в предложении квартиры. Если отсутствует местный индекс арендной платы, у него есть трудности с определением допустимой арендной платы.

Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.

Также для потенциального арендатора возникают проблемы с подтверждением разрешения на получение арендной платы. Помощь в этих случаях может обеспечить сопоставление баз данных аренды домовладельцев или ассоциаций арендаторов, а также сопоставимые статистические обзоры для местной сравнительной ренты.

В любом случае может возникнуть необходимость в создании индекса аренды, как только серьезное внимание будет уделено выявлению соответствующего сообщества в качестве района с жестким рынком жилья. Кроме того, следует рассмотреть вопрос о разработке плана действий по решению проблемы нехватки жилья в пострадавших районах и рассмотреть вопрос о целесообразности принятия соответствующего правила. Это может быть целесообразным, если уже приняты конкретные меры для противодействия напряженности на затронутых рынках жилья.

При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.

Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2

Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).

Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был..."

1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором. Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 по делу N А21-7574/04-С2

"...Согласно пункту 5.1 договора арендная плата в течение всего срока действия договора не взимается в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 20.04.99 N 41.

Подпунктами а), б), в), г) пункта 7.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ввести в строй баню и пекарню до 31.12.2000, рыбоперерабатывающий цех - до 31.12.2001, завершив проектные работы по всем объектам до 01.11.99; за счет собственных средств спроектировать, построить очистные сооружения модульного типа мощностью не менее 200 куб. м/сутки.

В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае невыполнения до 31.12.2001 подпунктов а) - г) пункта 7.1 арендатор обязан внести на счет бюджета округа сумму, равную арендной плате, рассчитанной в соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными на территории Балтийского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 13.11.97 N 88.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив их, суд установил, что проектная документация ни к указанному в договоре от 02.06.99 сроку, ни позднее не была разработана, объекты производства в строй не введены, цель, для которой строения передавались в аренду, не достигнута. Таким образом, неисполнение отделением фонда "Монолит" предусмотренных договором аренды от 02.06.99 обязательств подтверждается материалами дела. Администрация неоднократно обращалась к арендатору с предложениями перечислить арендную плату в связи с невыполнением условий безвозмездного пользования строениями, а также подписать соглашение о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 431, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование нежилым зданием, расторжения договора аренды данного имущества и выселения отделения фонда "Монолит" из спорного здания. При этом суд дал правильное толкование условиям договора от 02.06.99, определяющим обязательства сторон, в том числе сроки исполнения, и устанавливающим последствия неисполнения арендатором своих обязательств..."

1.3. Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А78-4350/2008

"...Арбитражным судом установлено, что на основании договоров субаренды нежилого помещения от 01.01.2005 и аренды нежилого помещения от 01.01.2006 арендная плата за арендуемые помещения была установлена в виде возложения на предпринимателя затрат по капитальному, текущему и косметическому ремонту арендованного имущества за счет собственных средств.

Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условия договоров об арендной плате в виде затрат на ремонт арендованного имущества полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия указанных договоров и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений. Оснований для выделения двух групп самостоятельных отношений - арендных и отношений по выполнению работ и оказанию услуг - у налоговой инспекции не имелось.

Арендодатель Пучков Д.Г. не предъявлял предпринимателю Ермакову А.В. каких-либо требований о дополнительных суммах арендной платы, следовательно, арендодатель считал, что расходы предпринимателя на ремонт соответствуют размеру арендной платы..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119

"...Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.

Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.

Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется..."

1.4. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может являться заменой арендной платы, установленной в договоре, или формой арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009

"...Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.

Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 - 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.

По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.

Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.

Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005

"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендой платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.

При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21

"...Управление направило в адрес Предпринимателя уведомление от 29.09.2006 N 4093, в котором сообщило, что, согласно отчету об оценке от 23.08.2006 N 485, годовой размер арендной платы по договору составляет 583 317 рублей 46 копеек, ежемесячный - 48 609 рублей 79 копеек.

Предприниматель письмами от 10.10.2006, 09.11.2006 и 07.12.2006 сообщил арендодателю, что при заключении договора аренды размер арендной платы не был согласован, а отчет об оценке не может устанавливать арендную плату, поскольку составлен после подписания договора и не подписан сторонами, и просил расторгнуть договор аренды.

Суд установил и материалами дела подтверждается, что, по условиям пункта 3.2 договора от 30.03.2006 N 87, арендатор выплачивает арендную плату согласно приложению N 3 к договору, однако на момент заключения данного договора указанное приложение не существовало и сторонами не было подписано. Впоследствии после изготовления отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485 стороны также не достигли согласия о применении указанной в нем цены. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 30.03.2006 N 87 не содержит условия о размере арендной платы и в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является незаключенным.

Довод заявителя о том, что в пункте 3.2 договора аренды стороны установили механизм определения размера арендной платы, исчисляемый на основании отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485, отклоняется, так как на момент заключения договора аренды от 30.03.2006 размер арендной платы, рассчитанной с применением установленного договором механизма исчисления арендной платы, не был определен..."

1.6. Вывод из судебной практики: В договоре аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, вступающим в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование всем арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 N Ф09-4078/09-С6 по делу N А50-16044/2008

"...Изменяя решение суда первой инстанции и принимая п. 4.2 договора аренды в редакции, предложенной департаментом: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора", апелляционный суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.

Выводы судов сделаны без учета следующего.

Учитывая возникший спор и принимая во внимание положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в случае заключения договора с предполагаемым участием нескольких лиц на стороне арендатора, которые вступают в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.

Кроме того, судом первой инстанции не проверен расчет доли арендной платы, выполненный обществом "Базис-А", а апелляционным судом оставлены без внимания доводы данного общества о необходимости указания в договоре аренды суммы арендной платы, приходящейся на его долю..."

1.7. Вывод из судебной практики: Если по договору арендная плата рассчитывается в зависимости от того, каким образом используется арендованный земельный участок, размер арендной платы определяется в отношении всего участка по одному коэффициенту функционального использования, даже если входящие в состав участка площади функционально используются по-разному.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2009 N Ф09-6023/09-С6 по делу N А47-9237/2008-2ГК

"...По условиям договора аренды от 03.03.2005 размер арендной платы определяется в соответствии с прилагаемым к указанному договору порядком расчета, в котором содержится ссылка на постановление Оренбургского городского Совета от 26.06.1998 N 101 "О методике расчета арендной платы за землю на территории г. Оренбурга".

При этом администрация исходила из кадастровой стоимости земельного участка, равной в 2006 - 2007 гг. - 2634 руб. 37 коп. за 1 кв. м, в 2008 г. - 947 751 руб. 75 коп. (постановление Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п) и коэффициента деятельности арендатора (функциональное использование земельного участка) - 37%.

Довод заявителя о том, что арендная плата должна рассчитываться дифференцированно за 90 кв. м, где непосредственно расположено сооружение - пункт страхования автотранспортных средств, по ставке 37%, и за 135 кв. м, как земельный участок, предоставленный в аренду для целей благоустройства территорий, необходимой для функционального обслуживания объектов, по ставке 1,5%, подлежит отклонению. Из п. 1.1 договора аренды земельного участка от 03.03.2005 следует, что ответчику в пользование передавался единый земельный участок площадью 225 кв. м для установки пункта страхования автотранспортных средств. Деление земельного участка площадью 225 кв. м на отдельные земельные участки площадью 90 кв. м и 135 кв. м не производилось и из материалов дела не усматривается..."