Что лучше взять вторичку или новостройку. Что лучше: первичка или вторичка
Первичное и вторичное жилье: что лучше?
В сознании большинства покупателей новостройка - это новый или недавно построенный дом, а вторичка - это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.
Первичное жилье - рынок новостроек
Итак, первичное жилье - это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья - это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.
Вторичное жилье - рынок готового жилья
Вторичное жилье - это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет - такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.
Первичное и вторичное жилье - а что же лучше?
«А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:
Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».
Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев - если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет - если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.
Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.
Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.
Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.
Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.
Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.
Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.
Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры - все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом - новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.
Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче.
Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще не было установлено право собственности. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают строительные компании или государство.
Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с квартирами, не зарегистрированными в государственном реестре собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых стадиях строительства и увеличивается по мере его завершения.
Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно учесть сроки строительства, последующее вложение средств на благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом строительстве.
Покупка первичного жилья имеет смысл в том случае, если вопросы о месте проживания или прописке не стоит остро и может потерпеть несколько лет, пока не завершится строительство.
Стоит учесть, что при сдаче в эксплуатацию жилья от долевого участия вам предстоит ремонт с нуля. С одной стороны, вам ничего не придется переделывать в квартире после предыдущих жильцов и отделка будет полностью соответствовать вашим требованиям и желаниям. С другой стороны, нужно быть готовым к дополнительным немалым затратам средств и времени.
Вообще долевое участие, не смотря на юридическую «чистоту» первичного жилья, мероприятие рискованное. В длительных временных рамках строительства сложно спрогнозировать конкретные сроки окончания строительства, возможность банкротства застройщика или возникновение экономических и социальных изменений в стране. Однако при благоприятном стечении обстоятельств покупка жилья на первичном рынке недвижимости выгодна.
Вторичное жилье
Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.
Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.
Если существует необходимость срочного переезда в приобретаемую квартиру, тогда следует купить жилплощадь на вторичном рынке. То же самое касается и прописки, т.к. прописаться в квартире возможно только в готовое помещение и при наличии свидетельства о государственной регистрации.
Покупка квартиры - вопрос не простой и первое, над чем задумываются все будущие новоселы - брать квартиру на первичном или на вторичном рынке? сайт проанализировал достоинства и недостатки обоих вариантов, чтобы помочь читателям с выбором.
«Вторичка»: плюсы
1. Квартира уже есть . Покупая вторичное жилье, вы уже точно его получаете. Здесь нет риска купить метры, которые никогда не будут построены из-за банкротства девелопера, экономического кризиса или других проблем. Кроме того, в квартиру уже можно въехать - не придется тратить деньги на съемную, в ожидании завершения строительства. Это особенно важно для тех, кто берет ипотеку.
2. Обжитое место. Квартира на вторичном рынке обладает неоспоримым преимуществом - это уже обжитое место. Вы сразу увидите состояние подъезда, и как следит за двором управляющая компания. Вы можете поговорить с соседями еще до покупки, выяснить рейтинг ближайшей школы и узнать все подробности про район.
3. Вам не придется жить на стройке. Новое жилье, даже сдающееся с отделкой, предполагает, что соседи могут переделывать ремонт, или заносить мебель, или просто сверлить стены, чтобы повесить полочки. Если это делает весь подъезд - жить в доме первые год-два будет невозможно.
4. Нет пустых квартир. В новостройке очень часто соседние квартиры могут пустовать, особенно если у их владельцев нет возможности сделать ремонт или они купили жилье в инвестиционных целях. Это значит, что в таких подъездах выше вероятность грабежей и краж - воры любят тихие и пустые места. Кроме того, просто неуютно жить в доме, где половина квартир не заселена.
5. Можно выбрать привычный район. Покупая квартиру на вторичном рынке, можно выбрать район, который нравится своим местоположением или просто удобен потому, что здесь живут родные или прошло детство.
6. Известное качество строительства. В жилье вторичного рынка меньше сюрпризов - все мы знаем, как были спроектированы и построены «сталинки», «хрущевки» и «панельки» 70-80-х годов. Это четко соблюденные стандарты строительства, пусть довольно скромного. На рынке новостроек неисключены сюрпризы в виде отсутствующей вентиляции или незакрытых дыр под окнами (увы, такое встречается).
7. Можно сразу прописываться. Квартира на вторичном рынке - это полноценное жилье сразу после заключения сделки. При покупке новостройки придется еще ждать изрядное количество времени, пока право собственности будет установлено должным образом.
8. Классическая планировка небольших квартир. Старое советское жилье, как бы его ни ругали, в известной степени удобно и функционально продумано для уровня эконом-класса. В современных постройках встречаются квартиры большей площади, но менее удобные для жизни (например, коридор может быть большим, а комната - меньше кухни, или, если говорить о маленьких студиях, их часто делают похожими на вагон).
Недостатки:
- старые коммуникации, маленькие площади квартир, дороже стоимость квадратного метра, несвободная планировка, жилье с «историей» (в том числе и дурной) и возможны нечистые сделки с продажей квартиры с прописанными жильцами и т.п.
«Первичка»: плюсы
1. За меньшие деньги можно купить жилье большей площади. Самый главный плюс «первички», который называют все без исключения покупатели. В среднем, разница в стоимости строящегося и готового жилья сопоставимых параметров и расположения может достигать 15-30%. Особенно удобно покупать квартиры на ранних этапах строительства дома.
2. Современное строительство, новые коммуникации. Если застройщик ответственный и возводит дом на совесть, то в новостройке никогда не будет проблем, известных жильцам старых домов - бесконечные протечки, осыпающаяся штукатурка в подъезде, «облысевший» от дождей фасад или прохудившаяся крыша.
3. Свободная планировка. Многие новостройки, особенно бизнес-класса, предполагают свободное планирование помещения квартиры, что позволяет сделать жилье более удобным для себя.
4. Юридическая прозрачность. Если застройщик - уважаемый и надежный, то никаких проблем с покупкой квартиры не возникнет. Это гарантия того, что в квартире никто не будет прописан или что на нее не найдется еще какого-нибудь претендента из числа родственников продавца.
5. Уровень комфорта. Современные дома строят как правило с просторными вестибюлями, удобными лифтами и подъездами, с дополнительными коммерческими помещениями на первом этаже и такой инфраструктурой как велодорожки или собственный парк.
6. Единая среда, комплексное строительство. Для любителей новизны покупка квартиры в новостройке - сплошная радость: здесь будет все новое, особенно если речь идет о комплексном градостроительном решении. Фактически, вы переезжаете в новый город. Это понравится и тем, кто верит, что энергия прошлых жильцов может оказать не лучшее влияние на новоселов - и потому стремится селиться в дом, где никто до этого не жил.
7. Ипотека. Ипотечный кредит на новостройку получить значительно проще, чем на вторичное жилье. Правда, в первое время процентная ставка по кредиту для квартиры на вторичном рынке будет на 1-1,5% меньше, чем для квартиры в новостройке. Однако после оформления прав собственности ставки по ипотеке сравниваются для объектов на первичном и вторичном рынках. Тем не менее, ипотека на новостройку требует меньше волокиты - как правило, девелопер или официальная компания-риелтор имеет ипотечного брокера прямо в офисе компании.
8. Инвестиционная привлекательность. Квартира на первичном рынке имеет еще и преимущество в темпах роста стоимости, что делает ее приобретение инвестиционно привлекательным. В зависимости от объекта увеличение цены с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30%, а иногда и больше под влиянием внешних факторов, как например, строительство метро и присоединение новых территорий в Москве. К примеру, купив однокомнатную квартиру площадью 45 кв.м в ЖК «Бутовские аллеи» в доме на стадии котлована за 2,8 млн рублей, через год инвесторы смогли реализовать такой объект уже за 5 млн рублей,сообщили сайт аналитики компании Est-a-tet.
Недостатки:
- возможно более высокая стоимость ЖКХ, какое-то время придется пожить на «стройке», есть опасность стать обманутым дольщиком, придется долго ждать, пока район приобретет обжитый вид.
