Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению. Под крылом у нотариуса

Доброго времени суток уважаемые читатели. В этой статье рассмотрим особенности проведения сделок и нововведения в законодательстве РФ в сфере сделок с недвижимостью которые произошли в 2016 году.

План статьи:

1. Разбор ситуации, случай из жизни.

Всем известно, что проблема покупки долей в квартирах для прописки давно наболевшая тема, но есть ещё более негативная тема — покупка долей с целью захвата имущества и «создания хорошей жизни» бывшим собственникам имущества. иногда получается вот такое: https://youtu.be/8jziitWZJ_I

Рассмотрим один случай моих клиентов: муж (далее М), жена (далее Ж) и 2-е детей, приняли решение развестись и поделить имущество, и не смогли договориться. Гражданин М в результате решил уйти, и оставить большую часть от совместного имущества гражданки Ж, которая получила опеку над детьми. В принципе, всё-бы было хорошо, если они смогли договориться. Предложение гр. М было продать 3-х комн. и купить гр. Ж 2-комн. кв. в этом районе, а остаток гр. М использовал бы на первоначальный взнос для покупки на 1- комн. кв. И всё бы было хорошо, если люди смогли договориться, но что-то пошло не так. Эмоции, принципы и в результате переговоры они провалили, окончательно поссорившись и перестав общаться друг с другом. Гражданин М остался прописанным и был собственником 1/4 доли в 3-х комн. кв. но не проживал там, ему пришлось снимать квартиру. За это время Ж получала несколько писем с предложением о выкупе 1/4 доли, но игнорировала их, а время всё шло, ситуация не решалась. В результате в один прекрасный день, 1/4 квартиры продают по договору составленным в простой письменной форме (далее ППФ) неким лицам (лица Х).

Всё было-бы хорошо, если это была коммуналка, но поскольку это совершенно обычная 3-х комн. квартира в спальном районе г Москвы, где никогда не было коммуналок — с этого момента начинались проблемы.

В таких случаях покупают 1/4 или 1/3 долив квартире, это дает возможность прописаться там нескольким людям, хорошо если на этом всё заканчивается, но в основном когда доля продается «людям со стороны» начинается настоящая битва за эту недвижимость. Обычно прописываются в данную квартиру лица с криминальным прошлым, семьи из южных республик бывшего СССР в количестве 3-5 человек и обязательно с маленькими детьми, либо какие-либо маргиналы. По началу перед ними закрывают дверь и не впускают. Но если они прописаны, то в соответствии с законом имеют право находиться и проживать в данной квартире. В следующий раз этот «незваный гость» приходит уже с участковым, и Вы будете обязаны открыть ему дверь, поскольку закон на его стороне. Далее либо по доброй воле он занимает одну из комнат либо начинается суд с ним. По статистике в большинстве случаев суд определяет порядок использования квартирой и предписывает выделить одну из комнат для этого «гостя». На этом этапе можно считать, что квартира уже на половину не Ваша. Продать квартиру можно, точнее оставшиеся доли, но только за 50-70% от рыночной цены, и только с согласия того второго собственника (лицо Х) имеющего свою долю. Далее начинаются различные попытки выселить из квартиры бывших собственников. Для этого доставляют массу неудобств бывшим собственникам, скандалят, шумят, устраивают гулянки, разводят грязь и антисанитарию в квартире и делают «прочие радости». Создав такие обстоятельства, лицо Х предлагает выкупить долю бывших собственников за бесценок. Эти личности в результате завладев всеми долями в квартире поспешно избавляются от нее, тем самым получая прибыль, а гражданка Ж в лучшем случае покупает себе маленькую 1-комн. квартиру, хотя раньше владела 3/4 доли в 3-х комнатной и могла переехать в 2-х комнатную.

1. Юридические особенности и тонкости долевых сделок.

В каждом свидетельстве о собственности есть особенности, которые может знать только эксперт. На сегодняшний день использование профессионального риэлтора как никогда необходимо. Покупая или приватизируя квартиру на 2-х человек (супругов и их детей) вы не задумываетесь как корректно составить договор, обычно нет разницы, будет это общая совместная собственность или каждый будет владеть на основании долевой собственности 1/2 от объекта недвижимости.

Рассмотрим этапы:

1. Сделки с долями совершенные до 31.12.2015 года.
2. Сделки с долями совершенные с 01.01.2016 года.
3. Сделки с долями совершенные с 02.06.2016 года
4. Сделки с долями совершенные с 01.01.2017 года

1) Продавать и покупать доли можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой совершались под надзором и с разрешения местных органов опеки и попечительства.

2) Продавать и покупать квартиры с несколькими собственниками владеющих долевой собственностью можно было через договор в ППФ и последующей подачей на гос. регистрацию. Сделки с несовершеннолетними собственниками и людьми находящихся под опекой имеющими доли либо являющихся единственным собственником объекта возможно совершать в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

3) Сделки с объектами имеющими долевую собственность или общую долевую собственность возможно совершить только в нотариальной форме. Сделки с несовершеннолетними и людьми находящихся под опекой возможны только в нотариальной форме и с разрешения местных органов опеки и попечительства с последующей подачей на гос. регистрацию.

Исключение : если собственность индивидуальная или общая совместная собственность сделки можно совершать в ППФ.

4) 02.07.2016 принят законопроект который останавливает выдачу «бумажных» свидетельств о праве собственности, теперь правоподтверждающим документом вместо свидетельства о праве собственности будет являться выписка из ЕГРП. Предположительно, большая часть сделок теперь должны совершаться через нотариуса.Сейчас всем большим банкам дано «указание сверху» использовать преимущественно безналичную схему взаиморасчетов, для отслеживания перемещения денег. Возможно в перспективе с 2017 года все расчеты по сделкам с недвижимостью будут производиться через аккредитив по безналичному расчету.

ВАЖНО: Каждая сделка в нотариальной форме будет оплачиваться по тарифам нотариуса, в основном это 0,2-0,7% от кадастровой стоимости доли в объекте недвижимости. Внимание: Если квартиру покупали с использованием средств материнского капитала, а сейчас решили продать — необходимо наделить долей несовершеннолетних после снятия обременения, потом согласовать данную сделку в органах опеки, и желательно проводить сделку в нотариальной форме. Продавая квартиру купленную с использованием средств мат капитала без наделения ребёнка долевой собственностью Вы нарушаете статью 159 ч1 УК РФ, согласно закону данная сделка подлежит расторжению и является не действительной поскольку нарушает права несовершеннолетнего гражданина. На данный момент законодательная база для таких сделок отсутствует, но в последствии сделка легко может быть оспорена и расторгнута через суд ! Оспорить такую сделку может любой человек. В скором времени будет наблюдаться целая лавина квартир которые были куплены в ипотеку с мат капиталом и в последствии были проданы без наделения несовершеннолетних детей собственностью.

1. Определение и расшифровка сокращений.

   Индивидуальная собственность – данная форма собственности определяет принадлежность одного объекта недвижимости только одному человеку. Если рассматривать приватизацию, такое может произойти когда 3-е из 4-х прописанных в данном объекте жильцов отказались от приватизации в пользу одного из их числа.

   Долевая собственность – В основном используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли объекта у каждого собственника. К примеру 3-х комн. кв. проживают 3-е если это члены одной семьи такая форма собственности позволит закрепить за каждым ее членом семьи одну из комнат в данном объекте;

   Общая долевая собственность – все прописанные жильцы, имеют право и готовы на приватизацию объекта, тогда согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);

   Общая совместная собственность – в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей. Это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

   При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

   Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие - по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

   После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников - их право на преимущественную покупку (об этом далее).

   Если у Вас возникли вопросы, звоните! 8-967-055-51-66

2. Выдержки и ссылки на статьи ФЗ.

   Начиная с 01.01.2016 года на основании Федерального закона №391 статьи №3 от 29.12.2015 года .

   1) сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ;
   2) сделки по продаже земельной доли ;
   3) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
   Все эти сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

Пояснение: если у Вас в свидетельстве на квартиру в пункте «Вид права» есть дробные числа, общая совместная собственность или общая долевая собственность — регистрация сделки по продаже всей квартиры или её доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению!

На основании Федерального закона №391 статьи №2 от 29.12.2015 года «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга .».

Пояснение: любая сделка с долевой собственностью должна происходить с согласия супруга(супруги), которое должно быть оформлено нотариально.

02.06.2016 года вступил в силу ФЗ №172 — Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ»О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Статья №2 которого гласит: «все сделки, связанные с отчуждением долей недвижимости подлежат обязательному удостоверению нотариусом.»

Пояснение: Любая сделка с долями включая мену и дарение, или даже в случаи если отчуждаются все доли собственников одновременно (то есть продается квартира с долевой собственностью) подлежит обязательному нотариальному удостоверению!

Федеральным законом № 291 от 29 декабря 2015 года внесены изменения в целый ряд законодательных актов, в. т. ч. касающихся обязательного нотариального удостоверения целого ряда сделок и, соответственно, расширения полномочий нотариуса в этой сфере. Эти изменения вступили в силу и уже активно применяются с 1 января 2016 года.
Более подробно сущность и порядок применения указанных выше новелл в законодательстве России Вам сможет объяснить только адвокат по гражданским делам , мы же попытаемся раскрыть сущность данной темы.

Суть поправок в законодательстве.
Итак, с 1 января 2016 года целый ряд гражданско-правовых договоров или согласие на их заключение потребуется в обязательном порядке удостоверить у нотариуса. В противном случае сделка не будет считаться заключенной, а значит, не повлечет за собой правовых последствий.
Соглашение о разделе общего имущества супругов.
Как известно, супруги вправе разделить совместно нажитое имущество по взаимному согласию, заключив соглашение, либо сделать это в судебном порядке, если такого согласия нет.
В соответствии со вступившими изменениями в ст. 38 Семейного кодекса России сейчас соглашение супругов, заключаемое по их взаимному согласию, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Согласие супруга на сделки с недвижимостью.
При совершении целого ряда сделок одним из супругов требуется письменное согласие на их совершение от другого супруга. Это касается сделок по распоряжению недвижимым имуществом и сделок, для которых законом установлено обязательное нотариальное удостоверение.
Так вот, для совершения указанных сделок одним из супругов сегодня обязательно не просто письменное согласие второго супруга, но оно еще и должно быть удостоверено нотариусом.
Договоры, предметом которых является недвижимость.
Обязательного нотариального удостоверения в соответствии с новым законом требуют следующие сделки:
- по продаже доли жилья, находящегося в общей совместной и долевой собственности, третьему лицу;
- по продаже земельной доли;
- по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся под опекой или на доверительном управлении;
- по продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу.
Иные документы.
Целый ряд документов в рамках деятельности обществ с ограниченной ответственностью сегодня требуют обязательного нотариального удостоверения, о чем внесены изменения в соответствующий ФЗ.
Отметим также, что нотариусу предоставлено права удостоверять электронный документ, есть еще целый ряд интересных и имеющих большое практическое значение изменений, касающихся полномочий нотариуса.
Цель поправок в законодательстве.
Бурное развитие и существенное усложнение гражданско-правовых отношений требует дальнейшего усиления защиты участников гражданского оборота от разного рода мошеннических схем, а также охраны общественных отношений в этой сфере.
Давно существует хорошо себя зарекомендовавший институт нотариального удостоверения сделок, который является надежной, профессиональной гарантией чистоты заключаемых письменных договоров и соглашений. Именно поэтому законодатель решил расширить число договоров и неотъемлемых документов к ним, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Безусловно, указанные изменения в законодательстве не гарантирует, что Вы не попадете к «черному нотариусу», который уже сам по себе является частью мошеннической схемы, потому что за «вознаграждение» удостоверит самую сомнительную сделку. Однако смеем надеяться, что «черные нотариусы» в массе своей остались в бурных, но уже почивших в бозе девяностых годах прошлого века.
В целом, полагаем, что эти начинания нашего законодателя - благие, посмотрим, как они будут работать на практике, и какие тут могут быть подводные камни.

2 июня 2016 года в России вышел Федеральный Закон N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В частности данный пост касается статьи 2.

Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще - захотел долю, например, в квартире продать - только через нотариуса (Далее - буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).

Теперь же эта ситуация касается любых сделок (за исключением паев) с отчуждением долей недвижимого имущества.

Сама статья, о которой идет речь:

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.";

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: "Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.";

2) в пункте 2 статьи 30 слова "доверительного управления или" исключить, слово "продаже" заменить словом "отчуждению".

В переводе на простой язык - есть у тебя доля в квартире, ты захотел ее продать/подарить (самое распространенное) - только через нотариуса.

Договора в простой письменной форме можно заключать только в том случае, если объект недвижимости находится в так называемой частной собственности (в СПб слово "частная" в свидетельствах о гос. регистрации права собственности уже опускается). Т.е. купили Вы квартиру целиком по договору купли-продажи - можете ее также целиком продать или подарить и заключить договор в простой письменной форме.

Далее возник вопрос - что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или - что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами - можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ - только нотариальная форма договора.

Что будет, если Вы заключите договор дарения или купли-продажи на долю квартиры в простой письменной форме и подадите документы на регистрацию? Ответ - отказ в регистрации.

Чем это плохо и чем хорошо?

Вообще все эти нововведения позиционируются как метод борьбы с "черными риелторами". Т.е. чтобы не было того, что нечестные люди выкупают долю, либо им эту долю передают под видом "дарения", потом те, кто эту долю выкупил/принял не устраивали "веселой жизни" другому сособственнику с предложением продать свою долю на невыгодных для этого сособственника условиях. Т.е. живут себе люди, у которых квартира оформлена в общую долевую собственность. Кто-то кого-то на дух не переносит. "Сбагривает" свою долю нехорошим людям, а те, в свою очередь, кошмарят оставшихся сособственников и предлагают либо выкупить их долю по баснословной цене, либо, что чаще бывает, продать им свои доли по заниженной цене. А после продают квартиру целиком. Чем это выгодно для нечестных людей? Цена доли, как правило, ниже рыночной цены в 2 раза (т.е. есть у Вас квартирка, стоимостью 3000000. У Вас от этой квартирки в собственности 1/2 доли. Стоимость этой 1/2 доли будет составлять не 1500000, а - 750000).

Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли - то как было ранее, так и есть - право преимущественной покупки остается у сособственников. Если предложения выкупа доли не было - сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам - сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении - тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах. Их дело - составить договор и выдать на руки.

Чем плохо? Стоимость такого договора. Не скажу за другие регионы нашей страны, но... Договор в простой письменной форме Вы могли составить и сами (в особенности - дарения, с куплей-продажей все сложнее), либо обратиться к юристам (у нас эта услуга составляла 3000 - 4000 рублей за дарение). У нотариуса - процент от кадастровой стоимости, тех. работы и т. д. В целом в Питере теперь составление договора дарения доли обойдется в 15-25 тысяч рублей. С куплей-продажей тоже самое, но уже как пол года с этим живем.

Предвещая комменты - "что, очередной хлеб у юристов/риелторов отобрали?" - скажу следующее - 4000 рублей за договор дарения у нас против 20000 рублей за договор дарения у нотариуса. На мой взгляд разница ощутима.

При этом, касательно именно договоров дарения могу сказать, что за многие годы моей практики данные договора в 98% заключались между близкими родственниками (родители - дети, братья - сестры и т. д.).

В целом ситуация с ними лучше никак не станет, станет тупо дороже.

Извиняюсь за возможные ошибки.

Shutterstock.com

Не все сделки рынка недвижимости требуют нотариальной подписи, однако закон предусматривает ряд сделок, действительность которых наступает только после такого заверения.

Законодательство не раз менялось в отношении сделок с недвижимостью. Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер» , вспоминает, что в конце 90-х вообще все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения. Постепенно ситуация менялась, и круг сделок, обязательных для нотариального удостоверения, сужался.

В настоящий момент

По словам Светланы Матвеевой, заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , до конца 2015 года нотариально заверять необходимо было сделки ренты и договоры пожизненного содержания иждевенца, согласие супруга на отчуждение недвижимости, брачные договоры, а также внесение любых изменений в договоры, которые ранее были нотариально удостоверены, завещания и договоры залога в обеспечении исполнения обязательств по договору.

Прямо перед Новым годом, 29 декабря, вступил в силу Федеральный закон РФ № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти изменений затрагивали и сделки рынка недвижимости. Теперь обязательными для нотариального заверения стали также сделки:

• по продаже доли постороннему лицу;
• по продаже земельной доли;
• по продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• согласия о разделе совместно нажитого имущества в браке;
• связанные с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки.

Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, что если не соблюсти это требование закона в отношении вышеперечисленных сделок, то они, по факту, являются ничтожными, то есть недействительными.

Shutterstock.com

Остальные сделки не обязательно заверять у нотариуса, но при желании можно всё. Антон Ладыгин, юристконсульт Savills Россия, констатирует: «В законодательстве нет жёсткого ограничения, поэтому заверить нотариально можно любую сделку. Это лучше сделать если есть сомнения в дееспособности другой стороны, в надлежащем оформлении имущества или в возможных спорах и судебных разбирательствах с имуществом. В этом случае, если нотариус заверил сделку, а потом оказалось, что факты не соответствовали действительности, то вы имеете право требовать от нотариуса компенсации причинённых убытков».

В любом случае, как отмечает Рената Беляева, нотариальное удостоверение сделки — это проверка её законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение.

Порядок требования

Процедура заверения сделок по собственному желанию не отличается от процедуры заверения обязательных сделок.

В каждом случае сначала необходимо обратиться в несколько контор и узнать стоимость заверения. Цена будет отличаться в разных конторах из-за разной стоимости технических работ. Выбрав нотариуса, участники сделки запрашивают у него, какие документы им требуется предоставить для нотариального удостоверения той или иной сделки. Обычно это документы, подтверждающие право и дееспособность лиц, а также правоустанавливающие документы на сам объект, относительного которого и заключается сделка. Екатерина Лексакова, московский нотариус и член комиссии по этике, профессиональной чести и имиджу Федеральной нотариальной палаты, отмечает, что обычно нотариус сам получает выписку из ЕГРП и кадастровую оценку, а также при необходимости и согласие органов опеки.

После сбора всех необходимых документов, стороны заранее предоставляют их в выбранную нотариальную контору для изучения и подготовки проектов нужных договоров. Ирина Маевская рассказывает, что такая подготовительная работа обязательна и требует определенного времени. Затем назначается дата сделки на определенное время, когда обе стороны сделки приходят в нотариальную контору с паспортами и подлинниками всех необходимых документов на объект недвижимости и подписывают договор.

Shutterstock.com

После этого договор всё равно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Подать удостоверенный договор в Росреест на регистрацию участники сделки могут самостоятельно, однако, сделать это может и нотариус. Услуга направления пакета документов в Росреестр напрямую нотариусом стоит недорого — от 1000 рублей. Зарегистрированные документы участники сделки получают на руки опять-таки в нотариальной конторе.

Регистрация таких сделок по закону не превышает пяти рабочих дней, а Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вообще устанавливает сокращённые сроки регистрации прав — три рабочих дня в случае, если сделка удостоверена нотариально. Это связано с тем, что при данных обстоятельствах Росреестр не проводит своей правовой и юридической экспертизы, а просто регистрирует документ. Обычные сделки, где нотариус не принимал участия, регистрируются до 10 дней.

В чём польза?

Нотариально заверенные сделки, прежде всего, проверены на законность. Екатерина Лексакова подчёркивает: «Основное, что даёт нотариальное удостоверение — это полная имущественная ответственность нотариуса, которая не может быть ограничена либо принята в части. Нотариус отвечает по закону за удостоверенную сделку». Однако Анна Левитова, управляющий партнёр международного агентства недвижимости W1 Evans , отмечает: «В обязанности нотариуса входит проверка полномочий нынешнего продавца на отчуждение объекта недвижимости, но он не проверяет всю историю квартиры: были ли нарушения в предыдущих сделках по данной квартире, в результате которых к покупателю могут быть предъявлены какие-либо претензии. Кроме того, нотариус не контролирует финансовые расчёты по договорам: ни закладку денежных средств в банковские ячейки, ни правильное составление условий доступа в ячейку, ни условия раскрытия аккредитива, если расчёт происходит в безналичной форме. Также в обязанности нотариуса не входит участие в юридическом и фактическом освобождении объекта недвижимости, если указанные действия осуществляются после подписания договора».

В обязанности нотариуса входит проверка полномочий нынешнего продавца на отчуждение объекта недвижимости, но он не проверяет всю историю квартиры и не контролирует финансовые расчёты по договорам.

У нотариального удостоверения есть и другие плюсы. Ирина Маевская обращает внимание на то, что такие договора правильно составлены, и, кроме того, сама нотариальная печать имеет психологическое воздействие на участников сделки: «Нотариальная сделка скрепляется нотариальной печатью на документах тем лицом, которое несёт ответственность за удостоверение. Это является пусть и психологическим, но важным моментом для обеих сторон, показывающим серьёзность подписываемого документа». Эксперт отмечает, что по статистике, риск расторжения таких сделок в судах значительно ниже, чем у неудостоверенных. Такие сделки явно не происходили под влиянием обмана, принуждения или заблуждения, то есть они не могут быть признаны кабальными.

Однако нотариальное удостоверение не является панацеей от мошенников, считают специалисты юридической группы DOUBLE PRO. Всегда есть лазейки для обмана. Например, при сделках с микродолями остаётся возможность не продавать их, а дарить, а договор дарения уже не попадает под требование обязательного нотариального удостоверения. В результате мошенники всё равно могут получить контроль над частью жилплощади, а уже потом шантажировать оставшихся собственников, принуждая их к продаже всей квартиры или дома на невыгодных условиях.

Кроме этого, минусом таких сделок является их удорожание. Ольга Кладкова, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» , рассказывает: «Удостоверение влечёт дополнительные финансовые затраты и зачастую усложняет сам процесс оформления сделки. Например, лица, обладающие соответствующими правовыми знаниями, мог ли бы самостоятельно совершать собственные сделки, в том числе и внутри семьи. Однако теперь они будут вынуждены в ряде случаев обращаться к нотариусу. А это значит — записываться на приём, ожидать своей очереди, оплачивать государственную пошлину за удостоверение и техническую работу нотариуса». Сумма госпошлины фиксирована и ограничена размером, она определяется в статье № 333.25 Налогового кодекса РФ. А вот техническая работа стоит по-разному и зависит ещё от количества документов и количества доверенностей, обычно цена начинается от 10 000 рублей.

Одним словом, у всего есть свои минусы и плюсы, но закон есть закон, и он определяет, в каких случаях участие нотариуса в сделках обязательно, а в каких — нет.

С 1 января 2016 года произошли изменения в проведении некоторых сделок с недвижимостью.

Ранее государство разрешало проводить сделки купли-продажи в простой письменной форме любых объектов недвижимости. В федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения.

Теперь есть ряд сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Все изменения касаются сделок, заключенных после 1 января 2016 года. Если сделка не будет заверена у нотариуса, то она будет недействительной. Скорее всего, её просто не будут регистрировать в Росреестре.

С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок с недвижимостью:

• Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения вышеуказанного срока.

• Сделки по продаже земельной доли.

• Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

• Соглашение о разделе имущества супругов, нажитого супругами в период брака.

Все остальные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению только по желанию сторон, за отдельными исключениями.

Однако напомним, что по-прежнему обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры:

• Ипотеки;
• Ренты;
• Пожизненного содержания с иждивением;
• Брачный договор;
• Завещание.

Плюсы нотариально заверенной сделки:

Сроки. Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» подчас весьма актуален. И в этом случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде нотариусом - до 1 дня. Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину. На наш взгляд весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще придется доказать. Тем не менее, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. Помимо этого, теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который будет в случае недостаточности первых трех мер дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Как говорится, останется только этот ущерб доказать.

Минусы нотариально заверенной сделки:

1. Не получится «уменьшить» сумму договора. Можно долго говорить о том правильно это или нет. Однако факт, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами - той, которая отражается в договоре и то, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» представляется сомнительным, так как нотариус свое вознаграждение получает и рассчитывает исходя непосредственно из цены в договоре, вряд ли он согласится добровольно ее уменьшить.

1. Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью агентство недвижимости нередко берет на себя функцию «контроля» за передачей или даже временным хранением денег. Или же участники сделки закладывают сумму договора в банковскую ячейку. В то же время, очень маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать временную передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение весьма недешево - 0,5% от суммы, положенной на депозит.

1. Нет смысла заверять у нотариуса сложные договоры. То есть договоры с нестандартными условиями, обеспеченные залогом, поручительством или банковской гарантией, например. Признаем честно, что у нотариусов просто недостаточно практической квалификации, чтобы соблюсти в таких договорах интересы сторон.

1. Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитовании, субсидии и субвенции (например, для ветеранов, военнослужащих и прочих «особых» категорий граждан), также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом, пока совсем неясно сможет ли все это обеспечить нотариус и его помощники.