Продажа доли комнаты в коммуналке. Как продать долю в коммунальной квартире

Ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что при продаже доли в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Однако при желании квартиру можно продать и совсем другим людям. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают, они должны дать письменный отказ.

Зачем в закон внесена такая норма - очевидно: чтобы по возможности побыстрее покончить с коммуналками. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ. Но иной раз даже разыскать этих соседей, узнать, где они проживают, невозможно.

Риэлторы, однако, знают, по меньшей мере, пять способов, как ст. 250 ГК обойти. Рассказываем о них - никоим образом не как призыв нарушать закон, а как пример того, насколько тщательно нужно проверять приобретаемую квартиру. В истории приглянувшегося вам объекта недвижимости может оказаться такого рода темное пятно...

Путь первый - показать в договоре завышенную цену. Для нашего рынка пока характерно другое - цены в документах занижать, чтобы избежать налогообложения. Но если собственник владел недвижимым имуществом более трех лет, налог он платить не будет ни при какой сумме. Повышенная сверх меры цена, конечно, отпугнет владельцев других долей. Но у этого метода есть и недостаток - продавец в последний момент может потребовать, чтобы доля покупалась именно за ту сумму, что указана в документах. А если нет - то договор я заключать не буду, и, поскольку сделка срывается вроде как не по моей вине, все внесенные авансы не возвращаются.

Путь второй - провести сделку договором дарения. Минусами здесь является то, что одаряемый (если только он не является родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится...

Третий путь куда более изящный - он называется "отщепление". Имея, например, часть в квартире, собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли - 1/100. Подоходный налог для одаряемого становится совсем небольшим. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть. Минусы - явно подозрительная сделка по дарению 1/100. Добавим к этому и то, что сделка растягивается во времени, и это всегда чревато тем, что между участниками возникнут разногласия.

Четвертый вариант - заем с отступным. Стороны заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора. Скажем сразу, что Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) пока отказывается регистрировать подобные договоры - видимо, понимая, какая именно сделка тут подразумевается. С другой стороны, можно потребовать зарегистрировать сделку через суд - и сотрудники ФРС вряд ли сумеют выиграть такой процесс. И еще один недостаток - владельцы других долей могут выплатить долг, и в этом случае суд скорее всего признает, что доля должна принадлежать им.

И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты заключают еще молодые люди.

Выводы

Чем грозят подобные хитрости? Договор может быть оспорен в суде - инициатором могут выступить как надзорные органы, так и недовольные владельцы других долей. Если фиктивность будет доказана, то вступит в действие ст. 170 ГК "Притворная сделка", которая гласит, что притворную сделку (т.е. сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку) следует расценивать как то, что стороны "имели в виду". Иными словами, здесь налицо продажа, а значит, согласно уже знакомой нам ст. 250, доля должна перейти владельцам другой доли. Но следует отметить, что фиктивность сделки очень сложно доказать.

Пока обе стороны "крепко держатся за руки", утверждая, что они по-честному хотели подарить или заключить договор ренты, доказать обратное практически невозможно.

Советы риэлтора по продаже своей доли в коммуналке.

Ст. 250 Гражданского кодекса предусматривает, что при продаже доли в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других долей. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке, с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают, они должны дать письменный отказ.

Путь второй - провести сделку договором дарения . Минусами здесь является то, что одаряемый (если только он не является родственником дарителя) должен будет заплатить 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, и эти подозрения тем сильнее, что совсем недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится...

И пятый способ - заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником. Тут те же недостатки, что и у предыдущего варианта, да еще и явная фиктивность, если договор ренты заключают еще молодые люди.

Выводы

Смотрите также статьи:

Любой риэлтор подтвердит, что сделка купли-продажи жилого объекта - это самая сложная операция с недвижимым имуществом. Но, оказывается, в практике маклеров и сотрудников риэлтерских агентств встречаются куда более сложные сделки, например, реализация доли в коммунальной квартире.

Есть ли спрос на подобные объекты недвижимости

Казалось бы, коммунальные квартиры - это пережитки прошлого, всеми забытые, никому не интересные. Но статистика показывает совсем другую ситуацию на этом рынке. Конечно, нельзя назвать спрос на комнаты в коммуналке высоким, но утверждать, что его нет, тоже нельзя.

Потенциальными покупателями доли в квартире коммунального типа являются в основном иногородние граждане, приехавшие в крупный город. Их интерес к подобному жилью в первую очередь обусловлен его стоимостью. Ведь жилое помещение в коммуналке стоит гораздо дешевле, чем равная ему по площади однокомнатная квартира.
Множество людей покупают комнату в квартире коммунального типа для получения регистрации. Например, человеку, приехавшему в столицу или административный центр, довольно сложно найти работу без местной прописки. Купить хорошую отдельную квартиру может не каждый коренной житель столицы, что уж говорить о приезжих с периферии? Вот тогда покупка доли в коммуналке - прекрасный способ решения проблем с регистрацией.
Кроме того, есть люди, которые приобретают такое жилье в инвестиционных целях, например, для сдачи в аренду. Удивительно, но нередко собственниками доли в коммунальной квартире становятся состоятельные граждане. Такие покупатели планируют со временем выкупить всю коммунальную квартиру и использовать ее в своих интересах.

Как могут помешать проведению сделки соседи

Как известно, все комнаты в коммуналке являются общей собственностью их владельцев. Поэтому продавцу доли в коммунальной квартире обязательно нужно получить разрешение соседей на осуществление запланированной сделки. Ведь по закону именно собственники жилых комнат наделены правом преимущественной покупки этой жилплощади. Так что от соседей зависит и возможность реализации доли, и быстрота проведения сделки.
Продавец может поговорить с остальными владельцами квадратных метров в коммунальной квартире, известить их о своих намерениях, выслушать их точку зрения. Но специалисты советуют предупреждать соседей о продаже одной из комнат письменно. Для этого владелец реализуемой доли должен отправить им официальные, письменные уведомления почтой. В письме должна быть указана цена за комнату и условия предстоящей сделки. В течение 30 дней соседи должны принять решение: будут ли они приобретать долю в квартире. Если никто из соседей не захотел купить жилое помещение, то им следует отправиться в нотариальную контору и написать заявления об отказе.
Иногда некоторые соседи преднамеренно уклоняются от получения официального письма-уведомления, игнорируют его. В этом случае продавцу придется всеми способами уговаривать вредного собственника, проявить искусство дипломатии. Если сосед не желает идти ни на какие уговоры и компромиссы, то продавец имеет право обратиться в судебные инстанции.
Нередко люди имеют регистрацию в коммунальной квартире, а живут в другом городе. Если продавцу известен адрес отсутствующего соседа, то ему необходимо отправить письмо по месту фактического проживания. Если официальный отказ от покупки не придет от него в течение 30 дней, то сделка состоится без его согласия.
Прежде чем принять решение о реализации своей комнаты, человеку следует выяснить, все ли жильцы в коммунальной квартире являются полноправными владельцами своих долей. Ведь многие люди, проживающие в коммуналке, являются нанимателями неприватизированных жилых помещений. Следовательно, собственником этой жилплощади является государство или муниципалитет, поэтому отказ от приобретения комнаты в коммуналке должен предоставить муниципальный орган, уполномоченный решать жилищные вопросы.

Есть еще один немаловажный момент. Если одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, то помимо нотариально заверенного отказа продавцу нужно получить письменное разрешение местных органов опеки на проведение этой сделки.

А если обойти мнение соседей

Теоретически, конечно, можно и не рассылать официальные уведомления остальным собственникам долей в квартире коммунального типа, не ждать от них письменного отказа от приобретения этой недвижимости, но это является нарушением закона. Если продавец, не поставив в известность соседей о планах на свою комнату, продаст ее постороннему лицу, то в течение трех календарных месяцев жильцы коммуналки могут подать иск в судебные органы и оспорить сделку. Тогда бывшему собственнику придется вернуть деньги покупателю за приобретенную им жилплощадь, а последний в свою очередь обязан будет освободить комнату для соседей по коммуналке. Кроме того, без письменных отказов вряд ли сделку можно будет зарегистрировать в ФУГРЦ. Так что нарушать закон продавцу не выгодно.

Стоимость жилого помещения в коммунальной квартире

Одной из главных особенностей реализации доли в квартире коммунального типа является установление стоимости данной жилплощади. Дело в том, что по закону продавец не имеет права реализовать свою комнату по цене, ниже той, которую он предлагал своим соседям. То есть, если жильцы коммуналки отказались приобретать долю продавца, то он может продать ее другим людям за любую цену, но не ниже той, что была указана в письме-уведомлении.

Как уже было отмечено выше, продажа отдельной комнаты в квартире коммунального типа - сложная и трудоемкая юридическая процедура, поэтому заниматься этим самостоятельно очень рискованно. Продавцу лучше обратиться к посредникам, которые помогут подготовить пакет документов, найти добросовестных покупателей и провести сделку.